Fonte: http://www.ips.org/ipsbrasil.net/nota.php?idnews=7016
A onda de capitais para os países emergentes pode ser um bumerangue
Imaz Akyuz*
Genebra, Suíça, abril/2011, (IPS) - Uma característica incomum da crise financeira global é que, para os países em desenvolvimento (PD), a orquestra financeira parece ter recuperado o ritmo da música.
Enquanto muitas economias avançadas (EA) continuam tropeçando com o aumento da dívida, estreiteza financeira e riscos de insolvência ou deflação, o problema financeiro para a maioria dos PD é a inflação de ativos, expansão do crédito e valorização de suas moedas.
Exceto por uma breve interrupção em 2008, os PD continuam recebendo amplas entradas de capitais enquanto as mais importantes EA respondem à crise causada pela liquidez e pelas dívidas excessivas mediante ainda mais quantias de liquidez para o resgate de bancos e governos em problemas, e baixando as taxas de juros. A expansão monetária e as taxas de juros próximas de zero estão impulsionando uma onda de fluxos de capitais especulativos para os PD, com juros maiores e melhores perspectivas de crescimento, criando-se bolhas nos mercados de câmbio, bens, créditos e matérias-primas.
Este é o quarto boom de inundação de capitais para os PD no pós-guerra. Os auges econômicos anteriores também começaram sob condições de rápida expansão da liquidez e excepcionalmente baixas taxas de juros nos Estados Unidos e todos terminaram com quebras. O primeiro boom finalizou com uma crise da dívida na América Latina nos anos 1980, quando a política monetária norte-americana endureceu. O segundo acabou com uma súbita retirada dos prestamistas na Ásia do Leste, quando endureceram as condições financeiras nos Estados Unidos e, ao mesmo tempo, se deterioraram as posições macroeconômicas e externas dos países receptores. O terceiro período de auge foi paralelo à bolha dos créditos hipotecários de risco (subprime) e acabou no colapso da Lehman Brohters e na fuga de capitais no final de 2008, mas foi seguido por uma rápida recuperação em 2009.
Como nesses episódios, a atual onda de capitais está criando fragilidade nos PD. Países com déficit, como Brasil, Índia, África do Sul e Turquia, estão experimentando uma valorização de suas moedas mais rapidamente do que as economias com superávit e contam com a entrada de capital para enfrentar o crescente déficit externo. Aqueles que mantêm boa posição financeira, agora se deparam com bolhas de crédito e ativos. Os dois tipos de países agora estão expostos ao risco de instabilidade em maior medida do que durante a débâcle dos subprime, embora de maneiras diferentes.
É quase impossível prever o rumo que seguirá o capital, mas é visível que as condições que empurram o boom são claramente insustentáveis. Pode-se presumir que as historicamente baixas taxas de juros nas EA não podem ser mantidas indefinidamente, e que o auge terminará quando as taxas de juros nos Estados Unidos começarem a subir pouco a pouco. Também pode terminar como resultado de uma crise de balança de pagamentos ou uma desordem financeira em uma das principais economias emergentes que possa produzir contágios através do mundo em desenvolvimento, inclusive sem o endurecimento das condições monetárias norte-americanas.
Nos Estados Unidos, há agora um risco de deflação e o Federal Reserve aponta para criar inflação nos mercados de bens e ativos. Porém, suas políticas estão incentivando o boom das matérias-primas, a expansão do crédito e os fluxos de capitais para os PD. Se os preços das commodities forem sustentados por um forte crescimento na China, o maior importador de matérias-primas, a continuada política de expansão monetária dos Estados Unidos, junto com a especulação e a inquietação política nos países árabes, o Federal Reserve pode acabar adotando uma política anti-inflacionária. Neste caso, os auges do capital e das matérias-primas podem terminar da mesma maneira que o primeiro boom do pós-guerra no começo da década de 1980, ou seja, por um rápido endurecimento monetário nos Estados Unidos, mesmo antes de a economia se recuperar completamente da crise dos subprime.
O auge também pode acabar por uma forte redução do ritmo econômico na China. Como resultado de um programa de estímulos maciços, financiado por créditos baratos, ampla entrada de capital e alta nos preços das commodities, a economia chinesa está aquecendo. As medidas monetárias aplicadas para controlar a inflação podem reduzir consideravelmente o crescimento, particularmente se furar a bolha imobiliária. A consequente queda nos preços das matérias-primas poderia ser agravada pela fuga de investimentos em futuros de commodities, criando dificuldades de pagamentos em economias ricas em matérias-primas e uma aversão ao risco e a consequente fuga para investimentos seguros.
Independentemente de como a atual conjuntura possa acabar, é provável que coincida com um retrocesso dos preços das matérias-primas. Os países mais vulneráveis são os que desfrutam dos duplos benefícios da expansão da liquidez – o boom nos preços das matérias-primas e a entrada de capital. A maior parte deles fica na América Latina e África e alguns sofrem crescente déficit apesar da bonança dos preços. Assim, a atual situação traz à memória o ocorrido nos anos 1980, quando o México, que havia desfrutado dos dois booms no período que antecede a subida dos preços do petróleo e da expansão dos créditos bancários internacionais, foi o primeiro a entrar em crise.
Quando as políticas vacilam em manejar os fluxos de capital não há limites para o dano que as finanças internacionais podem infligir a uma economia. Os acordos multilaterais carecem de mecanismos efetivos para restringir as políticas competitivas dos emissores de reservas ou para controlar as saídas em sua origem. A tarefa recai nos países receptores. Mas muitos PD ainda adotam um enfoque de não intervir na entrada de capitais, enquanto outros fazem tentativas tíbias de controlá-los mediante impostos que são muito baixos para igualar os amplos ganhos de arbitragem prometidos pelos diferenciais dos juros e da valorização da moeda. Em todo caso, levar mais a sério os controles do capital está na ordem do dia. Envolverde/IPS
* Imaz Akyuz é economista-chefe do South Center de Genebra. Este artigo é um resumo do autor do estudo “Capital Flows to Developing Countries in a Historical Perspective: Will the Current Boom End With a Bust?” (ver paper 37 www.southcentre.org). (IPS) (FIN/2011)
30 de abr. de 2011
17 de abr. de 2011
Déficit Habitacional - Desmascarando as estatísticas
Colegas do blog,
Leiam este importantíssimo estudo sobre o déficit habitacional, elaborado por pesquisadores da Unicamp, o qual desmascara a mentira estatística que foi inventada para criar o número falso do déficit habitacional brasileiro. Descobri este artigo pois fiquei desconfiado do argumento dos que defendem a inexistência de bolha de que o déficit habitacional no Brasil é de 6 milhões de moradias. A minha desconfiança aumentou mais ainda quando o censo divulgou que existem mais domicílios vagos no Brasil do que os necessários para cobrir o déficit. Daí descobri o seguinte artigo DÉFICIT HABITACIONAL, FAMÍLIAS CONVIVENTES E CONDIÇÕES DE MORADIA - JOSÉ EUSTÁQUIO DINIZ ALVES E SUZANA CAVENAGHI
Leiam e reflitam. Estatísticas são facilmente manipuladas para chegar a conclusões que distorcem a realidade.
Leiam este importantíssimo estudo sobre o déficit habitacional, elaborado por pesquisadores da Unicamp, o qual desmascara a mentira estatística que foi inventada para criar o número falso do déficit habitacional brasileiro. Descobri este artigo pois fiquei desconfiado do argumento dos que defendem a inexistência de bolha de que o déficit habitacional no Brasil é de 6 milhões de moradias. A minha desconfiança aumentou mais ainda quando o censo divulgou que existem mais domicílios vagos no Brasil do que os necessários para cobrir o déficit. Daí descobri o seguinte artigo DÉFICIT HABITACIONAL, FAMÍLIAS CONVIVENTES E CONDIÇÕES DE MORADIA - JOSÉ EUSTÁQUIO DINIZ ALVES E SUZANA CAVENAGHI
Leiam e reflitam. Estatísticas são facilmente manipuladas para chegar a conclusões que distorcem a realidade.
23 de fev. de 2011
Brazil may be heading for a subprime crisis By Paul Marshall - Financial Times
Brazil may be heading for a subprime crisis
By Paul Marshall
Published: February 21 2011 15:02 | Last updated: February 21 2011 15:02
Brazil has been on a credit binge – over the past 5 years credit growth has run at 2.4 times nominal gross domestic product. This compares with 2, 1.6 and 1.2 times for Russia, India and China respectively.
Normally this isn’t a problem, as leverage is rising from a low level and the ratio of loans to GDP is “only” 46 per cent; this compares with private sector debt in the US at 165 per cent of GDP.
However, the problem lies with the burden this debt is imposing on borrowers. In spite of a fall in inflation to a manageable rate of 6 per cent, the banks in Brazil charge an average lending rate of approximately 25 per cent and, in case of consumer lending, the rates are well in excess of 30 per cent. This means the Brazilian borrower base is paying “real” interest of circa 20-25 per cent against a norm of 1-3 per cent in most countries – borrowing in Brazil is punitively expensive.
For consumers specifically, the ramifications are serious as the debt service burden has risen to 24 per cent of disposable income and is set to rise further as rates push higher. We expect the burden to rise to an exorbitant 30 per cent by 2012. To put this into context, the US consumer “blew up” when the debt service burden hit 14 per cent (with a current read of approximately 12 per cent). In other words, the Brazilian consumer has twice the debt load from a cash flow perspective relative to a US consumer who is still widely regarded as being over leveraged.
The situation in Brazil is worryingly similar to the sub-prime crisis in the US. A lot of credit is being pushed by the banks at high rates to consumers who ultimately won’t be able to service the debt.
There are also ominous signs of what economist John Kenneth Galbraith called the “bezzle” beginning to appear above the surface. In November 2010, a small bank, Panamericano, was found to be fudging its credit losses in consumer lending – the bank was recapitalised overnight. But over the year the stock fell by 62 per cent and it was recently sold to BTG Pactual in a “distress” takeover as the central bank found further anomalies in its accounting practices.
While there are parallels with the US there are also unique features in Brazil. Risk management infrastructure has largely been missing in Brazil’s credit build up, with a “positive” credit bureau still not yet approved owing to consumer protection issues (a positive credit bureau shares credit history of all customers whereas negative bureau shares information for customers only in default, typically this information comes too late). This has enabled borrowers to build multiple lines of credit without the lenders’ knowledge, especially as most loans are “unsecured” and there is no collateral involved.
Brazil is in this spot from a financial standpoint due to inefficiencies in the financial system. The operating expense to assets ratio of the Brazilian banking system is a staggering 4.2 per cent compared with 1.1 per cent and 1.6 per cent for Chinese and Indian banks respectively, and this large expense base keeps the cost of credit abnormally high.
From a macro standpoint, a low savings rate and an overvalued currency are putting pressure on growth rates and on the competitive position of the economy – hence the drive to push leverage into the system in order to prop up growth rates in line with Bric peers. But the reality is that countries like China and India have been more successful in driving rapid growth rates while retaining high savings rates and more competitive currencies. The issue for Brazil is that the country needs to rebalance towards higher ratios of savings and investment.
Brazil’s history is littered with accidents relating to weakness in the external accounts, high inflation and devaluations of the currency – as recently as the 1990s Brazil faced a similar set of issues, sparking a 65 per cent decline in Brazilian equity markets between end 1997 and end 2002 in US dollar terms.
Brazil’s policy making has been much strengthened over the past decade and the country has been rewarded by the bond markets. But Brazil will need some skilful policy making if it is to manage down its current credit bubble without losing control. Any slowdown in the economy and related rise in unemployment rates could create a self re-enforcing liquidity spiral as credit is extracted from the system.
This will also be an important economy to watch for global investors: Brazilian financial markets have been a great beneficiary of the global disinflation trade but unfortunately for Brazil, global interest rate rises on account of more generalised inflationary pressures have come at the wrong time for an economy that may have been drinking with too much abandon in the disinflationary saloon.
Paul Marshall is CIO at Marshall Wace and co-manager of the Eureka Fund. The piece was co-authored by Amit Rajpal, portfolio manager of MW Global Financials Funds
By Paul Marshall
Published: February 21 2011 15:02 | Last updated: February 21 2011 15:02
Brazil has been on a credit binge – over the past 5 years credit growth has run at 2.4 times nominal gross domestic product. This compares with 2, 1.6 and 1.2 times for Russia, India and China respectively.
Normally this isn’t a problem, as leverage is rising from a low level and the ratio of loans to GDP is “only” 46 per cent; this compares with private sector debt in the US at 165 per cent of GDP.
However, the problem lies with the burden this debt is imposing on borrowers. In spite of a fall in inflation to a manageable rate of 6 per cent, the banks in Brazil charge an average lending rate of approximately 25 per cent and, in case of consumer lending, the rates are well in excess of 30 per cent. This means the Brazilian borrower base is paying “real” interest of circa 20-25 per cent against a norm of 1-3 per cent in most countries – borrowing in Brazil is punitively expensive.
For consumers specifically, the ramifications are serious as the debt service burden has risen to 24 per cent of disposable income and is set to rise further as rates push higher. We expect the burden to rise to an exorbitant 30 per cent by 2012. To put this into context, the US consumer “blew up” when the debt service burden hit 14 per cent (with a current read of approximately 12 per cent). In other words, the Brazilian consumer has twice the debt load from a cash flow perspective relative to a US consumer who is still widely regarded as being over leveraged.
The situation in Brazil is worryingly similar to the sub-prime crisis in the US. A lot of credit is being pushed by the banks at high rates to consumers who ultimately won’t be able to service the debt.
There are also ominous signs of what economist John Kenneth Galbraith called the “bezzle” beginning to appear above the surface. In November 2010, a small bank, Panamericano, was found to be fudging its credit losses in consumer lending – the bank was recapitalised overnight. But over the year the stock fell by 62 per cent and it was recently sold to BTG Pactual in a “distress” takeover as the central bank found further anomalies in its accounting practices.
While there are parallels with the US there are also unique features in Brazil. Risk management infrastructure has largely been missing in Brazil’s credit build up, with a “positive” credit bureau still not yet approved owing to consumer protection issues (a positive credit bureau shares credit history of all customers whereas negative bureau shares information for customers only in default, typically this information comes too late). This has enabled borrowers to build multiple lines of credit without the lenders’ knowledge, especially as most loans are “unsecured” and there is no collateral involved.
Brazil is in this spot from a financial standpoint due to inefficiencies in the financial system. The operating expense to assets ratio of the Brazilian banking system is a staggering 4.2 per cent compared with 1.1 per cent and 1.6 per cent for Chinese and Indian banks respectively, and this large expense base keeps the cost of credit abnormally high.
From a macro standpoint, a low savings rate and an overvalued currency are putting pressure on growth rates and on the competitive position of the economy – hence the drive to push leverage into the system in order to prop up growth rates in line with Bric peers. But the reality is that countries like China and India have been more successful in driving rapid growth rates while retaining high savings rates and more competitive currencies. The issue for Brazil is that the country needs to rebalance towards higher ratios of savings and investment.
Brazil’s history is littered with accidents relating to weakness in the external accounts, high inflation and devaluations of the currency – as recently as the 1990s Brazil faced a similar set of issues, sparking a 65 per cent decline in Brazilian equity markets between end 1997 and end 2002 in US dollar terms.
Brazil’s policy making has been much strengthened over the past decade and the country has been rewarded by the bond markets. But Brazil will need some skilful policy making if it is to manage down its current credit bubble without losing control. Any slowdown in the economy and related rise in unemployment rates could create a self re-enforcing liquidity spiral as credit is extracted from the system.
This will also be an important economy to watch for global investors: Brazilian financial markets have been a great beneficiary of the global disinflation trade but unfortunately for Brazil, global interest rate rises on account of more generalised inflationary pressures have come at the wrong time for an economy that may have been drinking with too much abandon in the disinflationary saloon.
Paul Marshall is CIO at Marshall Wace and co-manager of the Eureka Fund. The piece was co-authored by Amit Rajpal, portfolio manager of MW Global Financials Funds
30 de jan. de 2011
Australia: Um dia a casa cai
Do blog Talking Point http://thenewsrider.wordpress.com/2011/01/30/australia-um-dia-a-casa-cai/
Este texto é excelente. Retrata a situação da Austrália que é semelhante à do Brasil. Se você trocar a palavra Austrália por Brasil no texto ele se aplica integralmente ao nosso país.
Grande abraço.
Faz tempo que queria dar uma analisada nos numeros do Mercado imobiliário Australiano e tentar entender o que esta acontecendo. A ideia não é fazer uma previsão do que vai acontecer, pois acho tolice tentar adivinhar o futuro, pois para mim futuro é algo que não existe e depende das ações do presente e do agora.
O que acho interessante é analisar o cenário macro, como faço e fiz muitas vezes aqui no blog, com o intuito de analisar os possíveis riscos e oportunidades no mercado.
Já discuti algumas vezes aqui no blog sobre minha opinião do mercado imobiliário australiano.
Sem muitos rodeios o resumo do que acho do mercado imobiliário na Austrália é:
- Relativamente caro em relação aos países desenvolvidos
- Altamente endividado
- Com iminente risco de um colapso, e colapso homérico
Comecei o post com a minha conclusão, mas acho que antes deveria explicar o porque acho isso e esta é a intenção do post.
Primeiro o motivo que o mercado imobiliário na Austrália é caro e principalmente subiu muito nos últimos anos.
Geralmente o bom senso diz que o mercado imobiliário na Austrália os preços sobem porque existe mais oferta que demanda. Seria tolo em discordar com esta assertiva, pois de fato isto é verdade, mas por incrível que parece este não é o único motivo, na minha opinião, que justifique, o aumento absurdo dos preços dos imóveis na Austrália.
Na minha opinião os motivos são:
- Alta aspiração cultural da população australiana em possuir o próprio imóvel
- Baixa taxas de juros
- Imigração
- Constante baixo desemprego devido ao Mining Boom.
- Aumento salarial médio devido a demanda no mercado de trabalho.
Vou começar explicando a questão da baixa taxa de juros, que acho que é o ponto mais relevante em toda esta história. Mesmo assim é uma coisa que a maioria das pessoas que emprestam dinheiro não prestam a devida atenção quando vão fazem um empréstimo.
Eu chamo isto de efeito casas BAHIA. A analogia é que a pessoa que vai comprar algo não esta interessada em saber quanto que será a taxa de juros, mas se será capaz de pagar as prestações mensais.
Hoje a divida media de um empréstimo imobiliário na Austrália é de 287mil dolares. Contanto que hoje (Janeiro de 2011) a taxa de hipoteca variável é de 7,8%, então, o custo de serviço desta divida é de 22,386 dolares por ano ou 430 por semana.
Acho que ai que está a grande pegadinha que os bancos não querem que as pessoas percebam, pois assim continuam “enganando” a população que não sabe fazer conta e fazem mais dinheiro.
Não muito tempo atrás, em junho de 1989, esta mesma taxa era de 17%.
Fazendo a conta simples sobre os mesmos 287mil o custo da mesma divida seria 48,790 por ano ou 938 dolares por semana. Sim isso mesmo a mesma divida seria 118% mais cara de servir.
Esta começando a entender porque as pessoas com a mesma renda pode bancar uma casa muito mais cara?
Assim, ai vai a minha primeira “conclusão” da minha teoria. Preço de casa é mais uma função de taxas de juros do que simples forças de oferta e demanda.
Eu coletei alguns dados do ABS (Australian Bureau of Statistics) com preços de casas médio, divida agregada de hipotecas, renda media, taxas de juros e etc e tentei de alguma forma fazer senso de toda esta informação e reforçar os pontos da minha teoria.
Peguei os dados de 2002 para cá. Os dados de 2011 ainda não foram divulgados, mas tenho ate Setembro de 2010 e digo que fiquei deveras preocupado com o que vi.
O primeiro gráfico que queria mostrar, que acho que é o maior indicativo se um mercado esta caro ou barato é a relação entre preço médio das casas dividido pela renda media. Este indicador é interessante, pois ao longo do tempo ele evita distorções inflacionárias. Basicamente, em outras palavras, ele indica o quando que o cidadão médio precisa trabalhar para pagar sua casa por inteiro.
O gráfico mostra que cada vez mais os australianos tem que trabalhar mais para pagar pelas suas casas. Isto é como uma moeda que tem dois lados. Para quem não tem casa, isto é pessoas jovens e de baixa renda, tem cada vez mais dificuldade de entrar no mercado. Entretanto, pra quem já está no mercado com uma casa isto é bom, pois acontece um fenômeno que os economistas chamam de “wealth effect”. As pessoas se sentem mais ricas porque o valores de seus ativos sobem e acabam gastando mais dinheiro e inclusive pegam empréstimos nos bancos usando as próprias casas e ações que subiram em valor para gastarem o “dinheiro” que os ativos criaram.
Esta entendendo porque banco adora que os preços subam e os juros fiquem baixos? Pois assim, todo mundo pode se alavancar mais. Se esta se perguntando o que é alavancagem acho que precisa ler este outro post (como ficar rico honestamente).
Devido a década de 2000 os juros estarem muito baixos em relação a outros períodos e quase não ter tido crise na Austrália, tirando a que teve em 2008, mas aqui as consequências foram mínimas, os preços das casas subiram, mas não se iludam a quantidade de divida na Austrália cresceu também e MAIS DO QUE O PRECO das CASA!
Veja o segundo gráfico
Nestes quase 9 anos o preço médio das casas subiram de 240mil para 495mil. Isso da um aumento de em media 7.7% ao ano ou aproximadamente 106% neste período.
Enquanto isto, agora pasmem, a quantidade de divida imobiliária na Austrália cresceu de 326bilhoes de dólares para 1,04 Trilhoes de dólares. Em termos percentuais isto é um aumento de 14% ao ano ou aproximadamente 219% neste período.
Esta é a parte que começo a coçar minha cabeça ao mesmo tempo tentando entender o “milagre” que aconteceu e preocupado com as consequências deste digamos, excesso.
Não há sombra de duvidas que isto é uma bolha, na minha opinião, que esta colocando uma alta pressão na população australiana, principalmente naqueles que emprestaram altas somas de dinheiro apenas preocupado se pode pagar a quantidade mensal e na esperança que os preços continuaram a subir pra sempre 7% ao ano e assim continuarem a emprestar mais e mais.
Agora me pergunto a que custo a farra pode continuar? Pra mim, o custo do aumento da divida foi alto demais e se continuar assim a porcentagem da renda indo para pagamento de divida vai aumentar cada vez mais e também a economia poderá entrar um estado inflacionário ou de retração de crédito.
Para demonstrar minha preocupação fiz um outro calculo que é a divida media por cabeça e o quanto isto representa da renda media anual.
Em 2002 a divida por cabeca era de 16,4 mil dolares e a renda media era 45,5 mil. Isto da uma relaçao de 36%. Em 2010 a divida media por pessoa é 46,3mil dolares e a renda media é 68mil. Em termos percentuais a relação aumentou pra 68%. Isto é mais uma indicação que a quantidade de grana da renda indo para o pagamento de divida é bem maior que 9 anos atras.
Mas se voce estiver perguntando, mas porque a coisa ainda não despencou na Australia, se nos EUA as coisas despencaram com menos excesso. Ai que vai a minha argumentação do mercado de trabalho e a China.
Eu acho que o qua ainda seguram os preços de casa altos e a farra de crédito é que o baixo desemprego e os juros ainda baixos permitem quem tem divida honrrar o pagamento da divida e pra mim a qualquer momento este elo fraco pode arrebentar e se arrebentar as consequencias serão horrorosas.
Não quero me alongar muito no posto, pois ja esta ficando muito grande, mas o que acho que ainda segura esta bolha na Australia é outra bolha que ja falei que é a bolha na China.
Considerem estes dois posts sobre o assunto
Não sei quando que a coisa vai desandar mas eu estou em alerta monitoranto a China, o desemprego na Australia e as taxas de juros, pois não quero estar complacente de boca aberta se a coisa desandar, pois dizem que as melhores oportunidades estão nas crises.
As coisas ainda podem andar irracionais por muito tempo. Quem sabe mais uns anos. Nao sei… pode ser mais 5 ou 10 anos, por isso não quero me fazer de tolo e dar uma data, nem menos um ano.
Como disse não é minha intenção aqui adivinhar o futuro, mas entender os sinais quando eles vierem.
Pra finalizar queria colocar o grafico dos juros hipotecarios bancarios medios e a taxa de juros do banco central australiano e o spred dos bancos.
Perceba que em 2008 quando teve a crise imobiliaria nos EUA e consequentemente a crise de credito mundial o custo do credito aumentou para os bancos o que tem colocado pressão nos bancos a aumentar os juros, mesmo que o banco central tente mante-los baixos.
Repare que os spread que era cerca de 1.8% a 2% agora esta consistentemente acima de 3% nos ultimos 2 anos. E é como uma faca de dois gumes, quanto mais a economia melhorar na Australia, mais os juros terao que serem aumentados para conter a inflaçao e mais pressão colocará no pagamento da divida pelos endividados.
Então, aperte os cintos que um dia casa cai.
28 de jan. de 2011
A bolha assassina - Silvia Kochem - 26/1/11
Achei muito interessante este texto. Está no blog entrelinhas - http://silviakochen.wordpress.com/
Uma bolha especulativa no setor imobiliário pode ser devastadora para uma economia. Isso já aconteceu em vários lugares, como o Japão do início dos anos 90 e, mais recentemente, os Estados Unidos, com a crise do subprime. Em ambos os casos, os preços dos imóveis (e de outros ativos também) começaram a subir de forma descontrolada. Isso fez com que muita gente passasse a vender ou comprar imóveis apenas com o objetivo de ganhar dinheiro. Mas chegou-se a um ponto em que não havia mais quem pudesse pagar os preços pedidos e, então, o sonho transformou-se em pesadelo.
De uma hora para a outra, o valor dos imóveis despencou. Costuma-se dizer que nessa hora, a bolha estoura porque os preços estão inflados de ar, artificialmente, e acabam como uma bexiga ou bolha de sabão que explode e não sobra nada. Quando isso acontece, a estagnação passa de um setor a outro do mercado (imóveis, ações de empresas, bens de luxo etc.) e acaba por contaminar toda a economia. A bolha, tal como nos filmes trash, parece uma bolha assassina que vai engolindo tudo o que encontra pela frente.
Por que resolvi escrever de bolhas? Porque tenho observado sinais de que uma bolha imobiliária começa a surgir por aqui em São Paulo, e acredito que é possível que isso aconteça em todo o Brasil. Um imóvel que custava R$ 70 mil há cerca de cinco anos, hoje custa pelo menos R$ 250 mil.
O preço dos lançamentos está na estratosfera. Há pouco, foi vendido um empreendimento na frente da minha casa, com unidades que tinham a partir de 42 metros quadrados de área útil (e anunciado como área de 55 metros, provavelmente a área total) pelo preço de R$ 450 mil. E os projetos de apartamento venderam como água no deserto.
Muita gente se interessa por imóveis, principalmente por apartamentos na planta, para “investir”, dizem os corretores. Acredito que seja um bom argumento para concretizar a venda, esse de “investir”. Mas parece que a euforia está ofuscando a razão. Historicamente, o preço do aluguel de um imóvel fica em torno de 1% de seu valor. Ele varia para mais (até 1,2%) ou para menos (até 0,8%) conforme as características do imóvel, como idade, localização, estado, tipo de uso (se comercial ou residencial) etc. Não é preciso ser uma suma inteligência para saber que jamais se vai conseguir alugar um imóvel de 42 metros quadrados por R$ 4,5 mil, ou seja, por 1% do valor que as pessoas se comprometeram a pagar por ele.
Aliás, eu que estou procurando um imóvel para alugar também percebi que essa alta no preço de venda dos imóveis vem empurrando para cima os valores de locação na cidade. A locação de um imóvel simples de dois quartos e bem localizado era de R$ 600/700 há cerca de três anos e hoje está em torno de R$ 1.200. Mesmo assim, ainda está bem abaixo de 1% do valor de venda, que seria de pelo menos R$ 180 mil (mas provavelmente mais que isso). Mas isso está iniciando um círculo vicioso: o aluguel alto compromete demais a renda dos inquilinos e a inadimplência ameaça se tornar epidêmica.
Há muitas outras observações importantes sobre a questão da habitação em São Paulo. Uma delas foi feita por matéria publicada pelo Jornal da Tarde em dezembro. Diz o texto: “O número de domicílios vagos na cidade de São Paulo seria suficiente para resolver o atual déficit de moradia. E ainda sobrariam casas. Existem, na capital, cerca de 290 mil imóveis que não são habitados, segundo dados preliminares do Censo 2010. Atualmente, 130 mil famílias não têm onde morar, de acordo com a Secretaria Municipal de Habitação – quem vive em habitações irregulares ou precárias, como favelas ou cortiços, não entra nessa conta.”
Acho que ainda vamos falar muito sobre isso nos próximos meses. Só espero que não se reconheça esse problema quando for tarde demais.
22 de jan. de 2011
Aos poucos, Sam Zell sai de investimentos no País - Estadão
Bom, pode ser um sinal, tendo em vista que este é o tipo de investidor que passa no país, suga o máximo e depois vai embora.
Segue a reportagem.
Naiana Oscar - O Estado de S.Paulo
Sam Zell, o bilionário americano que fez fortuna no mercado imobiliário, está saindo a conta gotas dos investimentos que começou a fazer no Brasil em 2005. Nos últimos cinco anos, ele investiu R$ 500 milhões em seis empresas brasileiras: Gafisa, Bracor, BR Malls, AGV Logística e Brazilian Finance & Real Estate.
Em outubro do ano passado, Sam Zell vendeu pela terceira vez parte de sua fatia na construtora Gafisa, passando a deter 2,6% das ações. Na mesma ocasião, ele reduziu de 5,9% para 2,7% sua participação na BRMalls, empresa líder no setor de shopping centers no Brasil.
O presidente da Bracor, Carlos Betancourt, não informou como ficou a participação de Sam Zell na Bracor, depois da venda de ativos para o fundo Prosperitas. Próximo do investidor americano, ele garante que Zell não tem intenção de deixar os investimentos no Brasil. "Ele está prestes a anunciar novos negócios imobiliários por aqui", disse. "Não há qualquer situação que tenha diminuído o interesse pelo mercado brasileiro."
Em 2007, praticamente às vésperas de estourar a bolha imobiliária americana, Zell vendeu sua principal empresa, a Equity Office Properties, por US$ 38 bilhões, para o fundo Blackstone. Pode não ter passado de uma coincidência, mas depois disso, cada passo que ele dá é motivo para interpretações.
Em entrevista, por e-mail, ao Estado, o professor de Real Estate da Columbia University, John F. Tsui, disse que a saída de Sam Zell pode ser um sinal de que o mercado imobiliário brasileiro está sobrevalorizado. "Pode ser o sinal de saída de uma bolha de propriedade", disse o pesquisador.
10 de jan. de 2011
Comentário interessante publicado no blog - Comparação entre USA x Brasil
Engracado... leio os comentarios e escuto exatamente o que foi dito aqui nos Estados Unidos. Em miami aonde eu moro... era a mesma ladainha que os imoveis nao vao baixar, etc...
entre 2006 e 2008 nao soh baixou... despencou...
eu comprei a minha casa em 2008 por 300 mil dolares que foi comprada pelo dono anterior por 460 mil... hoje eu ainda perdi algum dinheiro pois a minha casa vale depois do ajuste final do mercado cerca de 250 mil dolares.
A sorte que eu tenho aqui eh que o meu emprestimo tem juros fixos de 4.9% por 30 anos ou seja... o efeito inflacionario vai minimizar muito qualquer problema que eu tenha com a casa e a minha ideia e ter esse imovel aqui pra sempre.
Me estou preparando pra voltar ao Brasil e tenho pesquisado o custo de imoveis ao redor de SP - Jundiai, Sorocaba, Vinhedo... jah que vou pra SP a trabalho e moro fora da cidade pela minha familia, filhos etc.
Vejo imoveis de qualidade semelhante a minha casa aqui e os precos me parecem absurdos tomando em conta a realidade brasileira... $650 mil reais..$700.. $600... um absurdo considerando o salario no Brasil e a taxa de juros absurda cobradas no mercado brasileiro... A minha pergunta pro Forum eh a seguinte...
- a minha renda liquida no Brasil sera de ao redor de $13 mil reais... realisticamente quanto eu deveria investir em moradia? (conservadoramente falando)...
- com essa mesma renda... o maximo que eu deveria pagar pela minha casa seria $3900 reais por mes (30%)... faz sentido... que tipo de imovel eu compraria com esse valor...
Me impressionam os precos em brasilia.. a minha familia vendeu um apartamento na 204Sul fazem 2 meses por 750 mil... o apartamento eh pequeno apesar de ser 6 andar... mas eu achei o preco grotesco... como estava quitado pelo meu avo que infelizmente faleceu... a minha mae e tios o venderam com parte do cepelio.
eu acredito na bolha porque eu nao vejo como os precos se mantem com os salarios nos niveis atuais. O meu plano e voltar ao brasil alugar - comprar um terreno e construir... o que voces pensam disso.
entre 2006 e 2008 nao soh baixou... despencou...
eu comprei a minha casa em 2008 por 300 mil dolares que foi comprada pelo dono anterior por 460 mil... hoje eu ainda perdi algum dinheiro pois a minha casa vale depois do ajuste final do mercado cerca de 250 mil dolares.
A sorte que eu tenho aqui eh que o meu emprestimo tem juros fixos de 4.9% por 30 anos ou seja... o efeito inflacionario vai minimizar muito qualquer problema que eu tenha com a casa e a minha ideia e ter esse imovel aqui pra sempre.
Me estou preparando pra voltar ao Brasil e tenho pesquisado o custo de imoveis ao redor de SP - Jundiai, Sorocaba, Vinhedo... jah que vou pra SP a trabalho e moro fora da cidade pela minha familia, filhos etc.
Vejo imoveis de qualidade semelhante a minha casa aqui e os precos me parecem absurdos tomando em conta a realidade brasileira... $650 mil reais..$700.. $600... um absurdo considerando o salario no Brasil e a taxa de juros absurda cobradas no mercado brasileiro... A minha pergunta pro Forum eh a seguinte...
- a minha renda liquida no Brasil sera de ao redor de $13 mil reais... realisticamente quanto eu deveria investir em moradia? (conservadoramente falando)...
- com essa mesma renda... o maximo que eu deveria pagar pela minha casa seria $3900 reais por mes (30%)... faz sentido... que tipo de imovel eu compraria com esse valor...
Me impressionam os precos em brasilia.. a minha familia vendeu um apartamento na 204Sul fazem 2 meses por 750 mil... o apartamento eh pequeno apesar de ser 6 andar... mas eu achei o preco grotesco... como estava quitado pelo meu avo que infelizmente faleceu... a minha mae e tios o venderam com parte do cepelio.
eu acredito na bolha porque eu nao vejo como os precos se mantem com os salarios nos niveis atuais. O meu plano e voltar ao brasil alugar - comprar um terreno e construir... o que voces pensam disso.
17 de dez. de 2010
Recordar é viver - Matéria da Revista Veja de 1983 sobre o pesadelo da prestação da casa própria
Brasileiro tem memória curta, isso é fato. Talvez outros povos de outros países também, mas igual aqui acho difícil. A declaração que achei mais interessante e atual na reportagem é a seguinte: "Tenho um salário mensal bruto de 350.000 cruzeiros. A prestação deverá levar 230.000, mas mesmo assim continuo achando que pagar aluguel é jogar dinheiro fora", diz o engenheiro eletrônico Flávio Selmo Júnior, 30 anos, casado, com dois filhos.
Esse mesmo engenheiro resolveu alugar o apartamento e ir morar com os pais para "manter sua dignidade e não pagar aluguel". Será que estamos assistindo ao mesmo filme?
www.veja.com.br
29 de junho de 1983
O sonho interrompido
Fora do campo das pesquisas legais, a Associação de Mutuários de Colina, um conjunto na periferia de Porto Alegre, decidiu há mais de dois meses que suas 2.000 famílias suspenderiam o pagamento das prestações.
"Acredito que nove em dez devedores seguirão a decisão", diz Gilberto Sadoski, presidente da Associação dos Mutuários. Do outro lado da caixa, no Recife, o diretor da Companhia de Habitação Popular de Pernambuco - Cohab -, Frederico Carvalho, alarma-se: "Estamos com mais de 1 bilhão de cruzeiros de prestações vencidas de mutuários e, por falta de financiamento do BNH, devemos 1 ,5 bilhão aos empreiteiros". Por três vezes o governo procurou paliativos contra a pancada dos 128%, mas por três vezes falhou, pois todas as fórmulas desembocavam num só resultado: pagamento, num prazo de seis meses, uma mesma quantia em moeda corrente. De Belo Horizonte, onde empunha um rolo de papel com dezenas de metros comprimento, contendo centenas de assinaturas de protesto, José Gonzaga de Souza, presidente da Associação de Mutuários do Brasil, pretende enviar seu cartapácio ao presidente do BNH, José Lopes de Oliveira. Gonzaga ameaça: "Eu pretendo desmascarar o ministro Mário Andreazza, que iludiu o presidente João Figueiredo, fazendo com que ele assinasse um decreto que em nada resolve a situação dos mutuários" .
Andreazza diz ter feito o possível e, mesmo sem dispor de uma solução a oferecer, mostra-se solidário com os descontentes. "Considero o Sistema Financeiro da Habitação uma das coisas mais sérias já implantadas no país", diz o ministro. "Por isso, não podemos permitir que os mutuários fiquem em condições de não poder pagar suas prestações." José Lopes de Oliveira, um técnico silencioso que fez sua carreira através de brilhantes exercícios de cautela política, foi ainda mais longe e, há duas semanas, previu audaciosamente no Senado que, a perdurar a situação econômica do país, o BNH poderá ruir dentro de um ano.
COBRANÇA INEXORÁVEL - Aos 19 anos de idade, o BNH está com a sobrevivência ameaçada porque ameaça explodir o orçamento de seus clientes. Há três meses, pela primeira vez em sua história, houve mais saques que depósitos no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. Desde janeiro, pela primeira vez, caem sistematicamente os depósitos em cadernetas de poupança. E nesta semana, também pela primeira vez, o Sistema Financeiro da Habitação corrigirá as prestações num percentual superior ao que valeu para as correções de salários. A UPC, moeda em que o BNH recebe, subiu 128% nos últimos doze meses enquanto o INPC - Índice Nacional de Preços ao Consumidor -, usado para corrigir a moeda com que são pagos os salários, subiu 118%. Desse paradoxo livraram-se, graças a uma lei esquecida, os funcionários públicos. Um advogado de Brasília descobriu que aos funcionários era dada a garantia de que os reajustes não ultrapassariam as percentagens de seus aumentos. Foi à Justiça e obteve uma liminar. Receoso, o BNH recuou e, por decreto do presidente Figueiredo, os funcionários só pagarão 82% de aumento. A diferença será coberta pelo banco.
Para quem não é funcionário público, os 128% serão inexoravelmente cobrados, quer numa só pancada, quer em diversas, de acordo com as fórmulas oferecidas pelo BNH. Nesse grupo, onde estão mais de 3 milhões de mutuários, vicejam três atitudes diversas. A primeira, que deverá ser adotada pela grande maioria, será reclamar e pagar. "Tenho um salário mensal bruto de 350.000 cruzeiros. A prestação deverá levar 230.000, mas mesmo assim continuo achando que pagar aluguel é jogar dinheiro fora", diz o engenheiro eletrônico Flávio Selmo Júnior, 30 anos, casado, com dois filhos. Evidentemente, Selmo não poderá continuar vivendo no apartamento que comprou no bairro de classe média do Brooklin, em São Paulo. Vai alugá-lo e, enquanto as coisas não melhorarem, irá com a família para a casa dos pais. Para ele, o sonho da casa própria continua.
A CORDA NO PESCOÇO - Para o segundo grupo, contudo, o sonho se acaba. Nele estão as pessoas que venderão seus imóveis num mercado que deverá entrar numa baixa cruel, ou o devolverão ao agente financeiro, a empresa junto à qual fizeram a dívida. "Aqui a maioria das pessoas já está com a corda no pescoço e agora, com o aumento da prestação, elas acabarão de se enforcar", diz Aglacir Rocio de Lima enquanto coloca seus móveis no carro da mudança e desiste do apartamento de 40 metros quadrados num conjunto a 18 quilômetros do centro de Curitiba. Seu marido, Agnaldo, é funcionário da Rede Ferroviária Federal, ganha 58.000 cruzeiros e não teria os 17.000 da prestação de julho. Quando os 128% chegarem eles estarão sob o teto dos pais de Agnaldo.
A nova prestação bateu forte sobretudo na classe média e, ao feri-la, atingiu-a no que ela tem de mais sensível: o padrão de vida. No Rio de Janeiro, o engenheiro Fernando Antônio Rangel Lana, 30 anos, e sua mulher Sandra, da mesma idade, conseguiram as chaves da casa própria há dois anos. Compraram um pacato apartamento de sala e dois quartos no bairro de classe média da Tijuca. Com o reajuste o apartamento tornou-se uma fera. Rangel Lana fez todas as contas possíveis, inclusive a da utilização do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço para abater o valor das prestações e rendeu-se. Com 230.000 cruzeiros de salário não poderia enfrentar os 158.000 de prestação. "Acho até que nós tivemos sorte", diz, "pois conseguimos vender o apartamento." O casal procura alugar um imóvel em Copacabana e Sandra confessa: "Afinal, estamos muito jovens para ficar neste sufoco" .
'VOU PARAR DE PAGAR' - Na terceira ponta está o grupo que pretende enfrentar o BNH e decidiu-se pela suspensão dos pagamentos. É o caso da advogada paulista Lígia Ribeiro de Oliveira, 38 anos, proprietária de um apartamento de sala e quarto num edifício que lhe oferece o conforto de uma piscina, no bairro do Paraíso, perto do centro. Ela teria que pagar 216.000 cruzeiros e avisa: "Já tomei minha decisão. Vou parar de pagar e quero ver o que vai acontecer" .
É possível que ela venha a perder o apartamento caso não mude de idéia, mas, até lá, será para o BNH um adversário tão temível quanto o são os 128% para os mutuários. O fantasma da inadimplência, seu subproduto, as casas vazias, devolvidas e difíceis de ser revendidas, são os fantasmas que assombraram o presidente do BNH, levando-o a temer pela vida de todo o sistema federal de habitação. Para receber o que lhes é devido, as empresas de crédito imobiliário sempre dispõem da ameaça contratual de tomar de volta os imóveis, sem devolver nada do que já foi pago. Essa ameaça, porém, perde força se uma empresa se vê diante da possibilidade de transformar sua carteira imobiliária num conjunto habitacional. Não lhes interessa receber de volta em tijolos, telhas e cimento uma quantia que emprestaram em dinheiro bom: Unidades Padrão de Capital, sujeitas a reajustes, e não cruzeiros, dinheiro ruim, sujeito a inflação.
O MONSTRO DO ATRASO - "De todos os perigos o maior é a inadimplência", diz José Lopes de Oliveira. E explica: "Sem o dinheiro arrecadado com o pagamento das prestações, o banco simplesmente ficará sem recursos para cumprir a sua finalidade, que é a de financiar mais moradias". De fato, é para o índice vital da inadimplência que estão voltadas as atenções do BNH, do Ministério do Interior e até mesmo do Palácio do Planalto, onde se sabe que algum remédio heróico deverá aparecer caso os mutuários indiquem que efetivamente não têm como pagar. Tão delicada é essa questão que o BNH recusa-se a fornecer dados a seu respeito, limitando-se a informar que ela hoje está em tomo de 18%, quando há poucos anos esteve em 12%. Para o BNH, porém, inadimplente é o mutuário que atrasa a terceira prestação consecutiva, e não a primeira. Em alguns pontos do país, quer pela extensão da crise econômica, quer por dificuldades sociais, pagar a prestação da casa tomou-se exceção, enquanto a regra é esperar. No interior de Pernambuco,sobretudo na região mais assolada pela seca, a inadimplência já chegou a 90%, segundo os dados da Cohab. "É preciso reconhecer que o Banco Nacional da Habitação pertence ao conjunto da economia brasileira e como tal recebe os fluxos e refluxos da maré", ressalva José Lopes de Oliveira, atribuindo a crise que preside a fatores externos, com o mesmo tipo de raciocínio usado pelo governo federal para atribuir à crise internacional as dificuldades da economia brasileira. Nessa linha, o Brasil continuaria a ser um país sem problemas e o BNH uma ilha de apartamentos baratos se, de fora, não tivessem vindo maus ventos. Esse argumento, porém, não explica por que o BNH enredou-se numa conta socialmente inviável enquanto outras instituições financeiras, privadas, conseguem ter seu melhor período de lucros precisamente numa época de crise. As contas do BNH não fecham porque há uma crise, mas isso também sucede porque ele foi dirigido, desde sua fundação, na crença de que jamais haveria crise que o Planalto fosse incapazde resolver. Colocada essa premissa de infalibilidade, comum à tradição estatal brasileira, montaram-se políticas e programas, construíram-se sedes luxuosas e criaram-se quadros pantagruélicos de funcionários de acordo com o planejamento do desejável. Agora verificou-se que se desejava o impossível.
O PREÇO DA SOBERBA - Se o BNH está metido na maior crise de sua história, que custa o sono de milhões de mutuários, esse é o preço que o poder público paga, dezenove anos depois, por ter tido a soberba de acreditar-se tão poderoso a ponto de planejar, controlar, dirigir e fiscalizar a política habitacional do país.
Um exemplo banal do absurdo pretendido pode ser achado na indústria e comércio de automóveis. Para permitir que os carros ficassem mais acessíveis, as montadoras incentivaram a criação de consórcios. Neles, a cada mês os preços sobem e os consorciados pagam. Em contrapartida, quando não há consorciados e há milhares de carros nos pátios, empresas como a Volkswagen fecham seus balanços com prejuízos de dezenas de milhões de dólares. Com o programa habitacional pretendeu-se criar um sistema perfeito. Nele, as empresas de crédito imobiliário recebem depósitos nas cadernetas de poupança e, com o poder moderador do BNH, que está montado sobre o cofre do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, financiam imóveis. Se tudo dá certo, o mecanismo funciona, mas se dá errado, "o refluxo da maré" não tem dique onde se vá chocar, pois a solidez das companhias de crédito imobiliário está garantida por lei, já que o governo tem a obrigação de honrar todos os depósitos nas cadernetas até 12,5 milhões de cruzeiros.
O MILAGRE DE CLASSES - Nascido sobre um mercado imobiliário não confiável, pois os bancos privados afastaram-se desse setor com a alta da inflação da década de 50, o BNH entrou em cena juntamente com o instrumento financeiro que viabilizaria os financiamentos de casas próprias: a correção monetária. Ao nascer, porém, o banco se propunha resolver dois problemas semelhantes na aparência e diversos na realidade, o financiamento de imóveis para a classe média e a redução do déficit habitacional das camadas mais baixas da população. "O banco nasceu com um dilema. Tem vocação social, mas é um banco e, portanto, precisa remunerar o capital aplicado", diz o arquiteto Carlos Nélson Ferreira dos Santos, chefe do Centro de Pesquisas Urbanas do Instituto Brasileiro de Administração Municipal. Para ele o BNH deveria deixar de atender à classe média, voltando-se exclusivamente para a faixa de assalariados entre um e quatro salários mínimos, pois "não é possível continuar tentando fazer milagres, atendendo a todas as classes sociais" .
E mesmo em matéria de milagres, pouco se tentou. "Em 1975, apenas 3% do orçamento do BNH eram destinados para a construção de moradias populares" , ensina Gabriel Bolaffi, da Faculdade de Arquitetura da Universidade de São Paulo, para quem "o banco foi criado muito mais para atender os requisitos políticos dos governos que conduziram o efêmero ‘milagre brasileiro' do que para resolver o problema habitacional do país". De fato, por mais de dez anos o BNH foi sobretudo uma agência imobiliária para a classe média. Passados os ventos do "milagre" a instituição, rica e já montada numa burocracia de 8.500 empregados – 2.000 a mais que a agência federal de habitação do governo americano -, um orçamento de 1,1 trilhão de cruzeiros e uma das mais luxuosas sedes da "privilegiatura" nacional, viu-se obrigada a arcar com os custos de grandes obras de infra-estrutura urbana. Em suma, estatizou-se o problema de moradia, que, em países como os Estados Unidos, onde o total dos empréstimos é de 296 bilhões de dólares (94 bilhões só no ano passado), essas operações são feitas por 14.500 bancos e 3.500 caixas de poupança privadas.
Nada no BNH foi feito à força. O banco e sua política, subordinados ao Ministério do Interior, foram usados para fins de propaganda (que, em muitos casos, irritam os próprios mutuários. Com freqüência, tanto o presidente do BNH quanto o ministro do Interior orgulham-se de ter construído dezenas de milhares de casas. Não há nos arquivos do sistema habitacional brasileiro um só ministro que tenha agradecido aos mutuários por terem pago as casas que eles dizem ter construído, permitindo sempre a impressão de que teriam sido dadas de graça.
PACTO COM O DIABO - No momento em que o BNH se opôs financiar casas para a classe média, conjuntos para as classes mais baixas e obras sanitárias para as zonas suburbanas, fez uma aposta com o diabo, transformando as leis do mercado m programas de metas. Assim, mesmo uma época de crise, não houve na história do BNH nem na do Ministério do Interior um só ano em que seus dirigentes desistissem de anunciar a construção de algumas centenas de milhares de casas, como se não existisse um meio ambiente econômico em torno destas intenções. Em países que têm um sistema estável de financiamento à casa própria, as condições de mercado são decisivas no número de habitações construídas ou vendidas a cada ano. Se as taxas de juros estão altas demais, por exemplo, encarecendo muito o preço das prestações, a quantidade de casas negociadas dentro do sistema cai verticalmente - foi o que aconteceu nos EUA nos dois últimos anos de recessão, quando a construção civil para habitação praticamente parou. Se, ao contrário, a situação econômica permite prestações mais acessíveis, o sistema se expande.
Nos quase vinte anos de existência do BNH tornou-se possível, sem dúvida, o acesso de um número considerável de brasileiros à casa própria. Até dezembro de 1982 o sistema havia financiado 4.071.000 imóveis residenciais em todo o país, dos quais 407.000 já foram integralmente pagos - sobrando, assim, no momento, 3.664.000 contratos cujas prestações estão sendo saldadas. São números expressivos. Eles mostram que foram compradas através do BNH quase 40% de todas as 11 milhões de casas próprias existentes nas cidades brasileiras, segundo o censo de 1980 - que, por sua vez, representam a maioria do grande total de pouco mais de 18 milhões de domicílios urbanos, próprios e alugados, que existem no Brasil. Muitas casas e apartamentos foram construídos e vendidos desde a criação do BNH .
Mas o sistema financeiro a que se devem submeter os compradores começa a se revelar inviável.
Além disso, o Sistema Financeiro da Habitação foi usado indevidamente para remendar buracos em sociedades privadas e na caixa do governo. "No momento em que o BNH começou a financiar exportações e a comprar ORTN sem liquidez, financiando o déficit público com recursos destinados à casa própria, surgiram os primeiros sinais de erosão", denuncia Maurício Schulman, ex-presidente do Banco, hoje diretor da Bamerindus Crédito Imobiliário. Tudo isso sucede precisamente numa época em que todos os comandos de captação do BNH indicam sinal de perigo. Seu grande patrimônio são os depósitos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, que equivalem a três vezes o meio circulante brasileiro. Em abril passado, pela primeira vez em quase 20 anos, o valor dos saques sobre o Fundo - 112,6 bilhões de cruzeiros - superou o de depósitos - 100,5 bilhões - numa demonstração do efeito perverso que o desemprego leva para dentro do próprio Tesouro Nacional. O segundo cofre do sistema, onde se sustentam as sociedades de crédito imobiliário, é o das cadernetas de poupança e dele também veio um sinal de alerta. Entre janeiro e maio 208,4 bilhões de cruzeiros fugiram das cadernetas, que há dois trimestres perdem depósitos.
O MEDO DE JULHO - O dinheiro foge das cadernetas para cobrir buracos no orçamento doméstico ou para gozar do conforto de melhores investimentos. Agora, o presidente do BNH teme que se dê uma nova sangria, pois "enquanto as cadernetas oferecem uma remuneração de 6 a 7%, os bancos podem bancar papéis com até 10% de juros reais, e isso afetaria a captação". Na mesma linha, raciocina o corretor carioca Adolpho de Oliveira: "No início de abril, na virada do primeiro trimestre, o sistema perdeu 304 bilhões de cruzeiros. Em julho se espera esse mesmo desastre".
Por mais que o BNH demonstre que há um "refluxo da maré", os 128% de aumento das prestações continuarão do mesmo tamanho e como a maioria dos mutuários está na classe média, a mais atingida pelas medidas com que o governo procura enfrentar a crise econômica, é do coração das grandes cidades que se ouve a irritação. "A classe média está irada, pois ela tem capacidade e vontade de crescer, mas não lhe estão dando oxigênio", diz Márcio Fortes, presidente da João Fortes Engenharia e ex-secretário-geral do Ministério da Fazenda. "Nos últimos três anos a classe média perdeu 15% de seu poder aquisitivo e perderá mais com a mudança na lei salarial. Ela pagou um preço alto demais e o governo deveria poupá-la de novos sacrifícios", acrescenta José Eduardo de Oliveira Penna, ex-diretor do BNH.
MAL DE BELÍNDlA - A declaração de Penna é um exemplo da ambigüidade que rondou a política nacional de habitação. Há dez anos, quando ele estava no BNH e a instituição era acusada de privilegiar a classe média alta com seus financiamentos, ele informava que "o BNH sempre foi e sempre será um banco. O objetivo social só será alcançado através da eficiência financeira. Por isso, precisamos financiar o mercado superior para, então, oferecermos juros baixos ao mercado popular". Ou seja, dentro do melhor espírito do milagre, a Bélgica formada pelos brasileiros com renda superior a dez salários mínimos deveria ter facilidades para a compra de imóveis a preços exorbitantes porque um dia eles financiariam casas para os brasileiros que vivem na Índia de menos de cinco salários mínimos. Deram-se simultaneamente a concordata da Bélgica e a ineficiência financeira e, como resultado, objetivo social do BNH ficará para ser alcançado daqui a muitos anos.
Para os mutuários incapazes de suportar o peso dos 128% de aumento, a questão social está à porta e, por enquanto, só lhes é dado o caminho da articulação através das recém-nascidas associações, algumas das quais revelam mais capacidade de servir a grupos políticos que as patrocinam do que em atender com resultados reais às pessoas que mobilizam. A mais audaciosa das iniciativas postas em prática até agora saiu da Associação dos Mutuários da Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. Ela recorreu à consultoria do advogado Sérgio Bermudes, nacionalmente conhecido depois de 1978, quando concebeu uma formulação legal através da qual obteve a condenação da União junto à Justiça Federal pela morte, nas dependências do DOI-CODI paulista, do jornalista Vladimir Herzog, em 1975. Bermudes acredita que a solução agora seja política, mas ainda assim vale-se de uma argumentação jurídica: "No momento em que uma pessoa se habilita a comprar um imóvel financiado, ela tem que provar uma renda compatível com a prestação vindoura. Esta prova tem duas finalidades: a primeira, verificar se ao adquirir o imóvel a pessoa está colocando em risco a subsistência da família, e a outra, garantir que o governo receberá de volta o que emprestou. Há no Direito um princípio que reza em latim: Sic Rebus Stantibus, ou seja, as coisas devem se manter as mesmas enquanto a situação é a mesma. Portanto, se as coisas não são mais as mesmas, por que manter a mesma situação?"
COMO FlGUEIREDO - Segundo esse raciocínio, se a situação dos mutuários mudou, num caráter geral, de tal forma que se rompeu o equilíbrio financeiro estabelecido na operação de compra da casa, devem-se rever as condições de pagamento.
A primeira vista o argumento de Bermudes é tão simples quanto ingênuo, mas acreditar que ele esteja a perder tempo por isso seria o mesmo que considerar uma perda de tempo o discurso do presidente João Figueiredo nas Nações Unidas, no ano passado. Lá, Figueiredo advertiu que as condições da economia mundial tinham mudado tanto, para pior, que se essa tendência não se modificasse os países em desenvolvimento sofreriam um tal abalo que ele se refletiria sobre o resto da economia mundial. Menos de um ano depois, assim como os mutuários do BNH, o Brasil começa a colecionar argumentos em favor de uma serena moratória de sua dívida externa, em relação à qual conseguiu dos bancos internacionais algo que o BNH ainda não cogita oferecer no mercado interno: o atraso de um ano na amortização do principal, honrando apenas o pagamento dos juros.
O SONO DE JOSÉ LOPES - É certo que há na cartola do governo diversas medidas para serem tomadas em relação aos mutuários do BNH diante do risco de uma epidemia de inadimplência. A mais óbvia das defesas será uma grande campanha de esclarecimento para que cada mutuário, antes de desistir da casa ou de pagar a prestação, procure um entendimento com o agente financeiro. Lá ele pode obter a prorrogação do prazo, solução eficaz para todos aqueles que já pagaram mais de um terço da dívida, pois mesmo a um custo financeiro alto o novo prazo permitirá que a prestação caia em até 20%.
Nenhuma facilidade, porém, será criada de forma a estimular soluções fáceis, que não custem aos mutuários sequer aborrecimentos burocráticos. Isso porque estima-se que haja dois tipos de mutuários e dois tipos de impacto para os 128%. Um, aquele que comprou seu imóvel antes de 1980, quando a correção monetária foi prefixada em 45% e a inflação real foi de 110,2%. Nesse caso, o benefício foi tamanho que tomando-se o exemplo de um edifício na Tijuca, no Rio de Janeiro, com apartamentos de sala e três quartos, a prestação, mesmo corrigida com os 128%, irá para 75.000 cruzeiros. No mesmo prédio, quem comprou o apartamento em 1981, terá a prestação reajustada para 230.000 cruzeiros.
Onde terminam os mutuários que não podem pagar e começam aqueles que estão à espera de uma oportunidade para dar um calote no BNH, só os primeiros dias de julho dirão. José Lapes de Oliveira certamente terá poucas noites de sono na próxima semana, pois irá para casa com um olho no quadro de depósitos das cadernetas e outro no índice de inadimplência de seu banco. Para bancar esse jogo ele tem 220 bilhões de cruzeiros em caixa, em papéis do Tesouro. Se o subsídio dado pela lei aos funcionários públicos, somado à inadimplência e às operações de socorro que a cada trimestre o banco é obrigado a patrocinar para sociedades de créditos, superar essa quantia, o BNH pedirá água. De certa forma, a água já está até estocada, pois o Banco Central, alertado para os riscos de julho, comprará ao BNH cédulas hipotecárias, num montante ainda indefinido porque indefinido é o tamanho do provável buraco.
Para o governo, a crise do BNH é o sintoma mais claro da chegada da recessão a seus próprios escritórios. Para ele, não é apenas o sonho da casa própria para a classe média que deixou de ser uma quimera a ser alimentada, mas o próprio sonho do BNH que começa a se acabar. Com uma diferença: não adianta pensar em devolvê-lo ao agente financeiro.
Esse mesmo engenheiro resolveu alugar o apartamento e ir morar com os pais para "manter sua dignidade e não pagar aluguel". Será que estamos assistindo ao mesmo filme?
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29 de junho de 1983
O sonho interrompido
Esmagada por um aumento de 128%
nas prestações da casa própria, a
classe média reclama, se organiza
e ameaça enfrentar o BNH
nas prestações da casa própria, a
classe média reclama, se organiza
e ameaça enfrentar o BNH
A partir desta sexta-feira, 1º de julho, o fantasma do reajustamento de 128% nas prestações das casas próprias começa a bater à porta dos 3,6 milhões de mutuários do Sistema Financeiro da Habitação. É uma pancada forte, insuportável para boa parte dessa multidão que ocupa dois de cada dez imóveis urbanos do país e, aos poucos, reclama, organiza-se e protesta. Na segunda-feira da semana passada, setenta mutuários paulistas amanheceram agressivamente em Brasília. Foram para a porta do Ministério do Interior, sob cuja jurisdição está o Banco Nacional da Habitação, levando faixas com os dizeres “130 Não, BNH Ladrão", ou "Queremos Moradia, Abaixo a Mordomia". Postados à frente de um cartaz onde um Dragão-BNH está prestes a devorar um infeliz mutuário, exigiram que o ministro Mário Andreazza os recebesse, gritando da rua: "Desce, Andreazza". O ministro do Interior desceu e, mais uma vez, prometeu que o governo fará o possível para baratear os 128%.
Apertado entre a questão social e a severidade da conta que prevê o cálculo dos reajustes anuais das prestações com base no valor das UPCs - Unidades Padrão de Capital, a moeda contábil do BNH, cujo valor é vinculado ao das Obrigações Reajustáveis do Tesouro Nacional -, Andreazza promete sem saber se poderá fazer alguma coisa. Enquanto isso, pipocam por todo o país manifestações patrocinadas pelas recém-nascidas Associações de Mutuários. No Rio de Janeiro, a associação da Barra, que abrange os elegantes bairros da Barra da Tijuca, São Conrado e Recreio dos Bandeirantes, começou a estudar uma forma de recorrer à Justiça contra os 128%. Em Curitiba, a Associação de Mutuários se reuniu no auditório do Colégio Estadual do Paraná e decidiu iniciar os trâmites jurídicos. De outro lado, a Ordem dos Advogados do Brasil já reuniu uma equipe de vinte advogados para estudar o problema e assistir os interessados.Fora do campo das pesquisas legais, a Associação de Mutuários de Colina, um conjunto na periferia de Porto Alegre, decidiu há mais de dois meses que suas 2.000 famílias suspenderiam o pagamento das prestações.
"Acredito que nove em dez devedores seguirão a decisão", diz Gilberto Sadoski, presidente da Associação dos Mutuários. Do outro lado da caixa, no Recife, o diretor da Companhia de Habitação Popular de Pernambuco - Cohab -, Frederico Carvalho, alarma-se: "Estamos com mais de 1 bilhão de cruzeiros de prestações vencidas de mutuários e, por falta de financiamento do BNH, devemos 1 ,5 bilhão aos empreiteiros". Por três vezes o governo procurou paliativos contra a pancada dos 128%, mas por três vezes falhou, pois todas as fórmulas desembocavam num só resultado: pagamento, num prazo de seis meses, uma mesma quantia em moeda corrente. De Belo Horizonte, onde empunha um rolo de papel com dezenas de metros comprimento, contendo centenas de assinaturas de protesto, José Gonzaga de Souza, presidente da Associação de Mutuários do Brasil, pretende enviar seu cartapácio ao presidente do BNH, José Lopes de Oliveira. Gonzaga ameaça: "Eu pretendo desmascarar o ministro Mário Andreazza, que iludiu o presidente João Figueiredo, fazendo com que ele assinasse um decreto que em nada resolve a situação dos mutuários" .
Andreazza diz ter feito o possível e, mesmo sem dispor de uma solução a oferecer, mostra-se solidário com os descontentes. "Considero o Sistema Financeiro da Habitação uma das coisas mais sérias já implantadas no país", diz o ministro. "Por isso, não podemos permitir que os mutuários fiquem em condições de não poder pagar suas prestações." José Lopes de Oliveira, um técnico silencioso que fez sua carreira através de brilhantes exercícios de cautela política, foi ainda mais longe e, há duas semanas, previu audaciosamente no Senado que, a perdurar a situação econômica do país, o BNH poderá ruir dentro de um ano.
COBRANÇA INEXORÁVEL - Aos 19 anos de idade, o BNH está com a sobrevivência ameaçada porque ameaça explodir o orçamento de seus clientes. Há três meses, pela primeira vez em sua história, houve mais saques que depósitos no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. Desde janeiro, pela primeira vez, caem sistematicamente os depósitos em cadernetas de poupança. E nesta semana, também pela primeira vez, o Sistema Financeiro da Habitação corrigirá as prestações num percentual superior ao que valeu para as correções de salários. A UPC, moeda em que o BNH recebe, subiu 128% nos últimos doze meses enquanto o INPC - Índice Nacional de Preços ao Consumidor -, usado para corrigir a moeda com que são pagos os salários, subiu 118%. Desse paradoxo livraram-se, graças a uma lei esquecida, os funcionários públicos. Um advogado de Brasília descobriu que aos funcionários era dada a garantia de que os reajustes não ultrapassariam as percentagens de seus aumentos. Foi à Justiça e obteve uma liminar. Receoso, o BNH recuou e, por decreto do presidente Figueiredo, os funcionários só pagarão 82% de aumento. A diferença será coberta pelo banco.
Para quem não é funcionário público, os 128% serão inexoravelmente cobrados, quer numa só pancada, quer em diversas, de acordo com as fórmulas oferecidas pelo BNH. Nesse grupo, onde estão mais de 3 milhões de mutuários, vicejam três atitudes diversas. A primeira, que deverá ser adotada pela grande maioria, será reclamar e pagar. "Tenho um salário mensal bruto de 350.000 cruzeiros. A prestação deverá levar 230.000, mas mesmo assim continuo achando que pagar aluguel é jogar dinheiro fora", diz o engenheiro eletrônico Flávio Selmo Júnior, 30 anos, casado, com dois filhos. Evidentemente, Selmo não poderá continuar vivendo no apartamento que comprou no bairro de classe média do Brooklin, em São Paulo. Vai alugá-lo e, enquanto as coisas não melhorarem, irá com a família para a casa dos pais. Para ele, o sonho da casa própria continua.
A CORDA NO PESCOÇO - Para o segundo grupo, contudo, o sonho se acaba. Nele estão as pessoas que venderão seus imóveis num mercado que deverá entrar numa baixa cruel, ou o devolverão ao agente financeiro, a empresa junto à qual fizeram a dívida. "Aqui a maioria das pessoas já está com a corda no pescoço e agora, com o aumento da prestação, elas acabarão de se enforcar", diz Aglacir Rocio de Lima enquanto coloca seus móveis no carro da mudança e desiste do apartamento de 40 metros quadrados num conjunto a 18 quilômetros do centro de Curitiba. Seu marido, Agnaldo, é funcionário da Rede Ferroviária Federal, ganha 58.000 cruzeiros e não teria os 17.000 da prestação de julho. Quando os 128% chegarem eles estarão sob o teto dos pais de Agnaldo.
A nova prestação bateu forte sobretudo na classe média e, ao feri-la, atingiu-a no que ela tem de mais sensível: o padrão de vida. No Rio de Janeiro, o engenheiro Fernando Antônio Rangel Lana, 30 anos, e sua mulher Sandra, da mesma idade, conseguiram as chaves da casa própria há dois anos. Compraram um pacato apartamento de sala e dois quartos no bairro de classe média da Tijuca. Com o reajuste o apartamento tornou-se uma fera. Rangel Lana fez todas as contas possíveis, inclusive a da utilização do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço para abater o valor das prestações e rendeu-se. Com 230.000 cruzeiros de salário não poderia enfrentar os 158.000 de prestação. "Acho até que nós tivemos sorte", diz, "pois conseguimos vender o apartamento." O casal procura alugar um imóvel em Copacabana e Sandra confessa: "Afinal, estamos muito jovens para ficar neste sufoco" .
'VOU PARAR DE PAGAR' - Na terceira ponta está o grupo que pretende enfrentar o BNH e decidiu-se pela suspensão dos pagamentos. É o caso da advogada paulista Lígia Ribeiro de Oliveira, 38 anos, proprietária de um apartamento de sala e quarto num edifício que lhe oferece o conforto de uma piscina, no bairro do Paraíso, perto do centro. Ela teria que pagar 216.000 cruzeiros e avisa: "Já tomei minha decisão. Vou parar de pagar e quero ver o que vai acontecer" .
É possível que ela venha a perder o apartamento caso não mude de idéia, mas, até lá, será para o BNH um adversário tão temível quanto o são os 128% para os mutuários. O fantasma da inadimplência, seu subproduto, as casas vazias, devolvidas e difíceis de ser revendidas, são os fantasmas que assombraram o presidente do BNH, levando-o a temer pela vida de todo o sistema federal de habitação. Para receber o que lhes é devido, as empresas de crédito imobiliário sempre dispõem da ameaça contratual de tomar de volta os imóveis, sem devolver nada do que já foi pago. Essa ameaça, porém, perde força se uma empresa se vê diante da possibilidade de transformar sua carteira imobiliária num conjunto habitacional. Não lhes interessa receber de volta em tijolos, telhas e cimento uma quantia que emprestaram em dinheiro bom: Unidades Padrão de Capital, sujeitas a reajustes, e não cruzeiros, dinheiro ruim, sujeito a inflação.
O MONSTRO DO ATRASO - "De todos os perigos o maior é a inadimplência", diz José Lopes de Oliveira. E explica: "Sem o dinheiro arrecadado com o pagamento das prestações, o banco simplesmente ficará sem recursos para cumprir a sua finalidade, que é a de financiar mais moradias". De fato, é para o índice vital da inadimplência que estão voltadas as atenções do BNH, do Ministério do Interior e até mesmo do Palácio do Planalto, onde se sabe que algum remédio heróico deverá aparecer caso os mutuários indiquem que efetivamente não têm como pagar. Tão delicada é essa questão que o BNH recusa-se a fornecer dados a seu respeito, limitando-se a informar que ela hoje está em tomo de 18%, quando há poucos anos esteve em 12%. Para o BNH, porém, inadimplente é o mutuário que atrasa a terceira prestação consecutiva, e não a primeira. Em alguns pontos do país, quer pela extensão da crise econômica, quer por dificuldades sociais, pagar a prestação da casa tomou-se exceção, enquanto a regra é esperar. No interior de Pernambuco,sobretudo na região mais assolada pela seca, a inadimplência já chegou a 90%, segundo os dados da Cohab. "É preciso reconhecer que o Banco Nacional da Habitação pertence ao conjunto da economia brasileira e como tal recebe os fluxos e refluxos da maré", ressalva José Lopes de Oliveira, atribuindo a crise que preside a fatores externos, com o mesmo tipo de raciocínio usado pelo governo federal para atribuir à crise internacional as dificuldades da economia brasileira. Nessa linha, o Brasil continuaria a ser um país sem problemas e o BNH uma ilha de apartamentos baratos se, de fora, não tivessem vindo maus ventos. Esse argumento, porém, não explica por que o BNH enredou-se numa conta socialmente inviável enquanto outras instituições financeiras, privadas, conseguem ter seu melhor período de lucros precisamente numa época de crise. As contas do BNH não fecham porque há uma crise, mas isso também sucede porque ele foi dirigido, desde sua fundação, na crença de que jamais haveria crise que o Planalto fosse incapazde resolver. Colocada essa premissa de infalibilidade, comum à tradição estatal brasileira, montaram-se políticas e programas, construíram-se sedes luxuosas e criaram-se quadros pantagruélicos de funcionários de acordo com o planejamento do desejável. Agora verificou-se que se desejava o impossível.
O PREÇO DA SOBERBA - Se o BNH está metido na maior crise de sua história, que custa o sono de milhões de mutuários, esse é o preço que o poder público paga, dezenove anos depois, por ter tido a soberba de acreditar-se tão poderoso a ponto de planejar, controlar, dirigir e fiscalizar a política habitacional do país.
Um exemplo banal do absurdo pretendido pode ser achado na indústria e comércio de automóveis. Para permitir que os carros ficassem mais acessíveis, as montadoras incentivaram a criação de consórcios. Neles, a cada mês os preços sobem e os consorciados pagam. Em contrapartida, quando não há consorciados e há milhares de carros nos pátios, empresas como a Volkswagen fecham seus balanços com prejuízos de dezenas de milhões de dólares. Com o programa habitacional pretendeu-se criar um sistema perfeito. Nele, as empresas de crédito imobiliário recebem depósitos nas cadernetas de poupança e, com o poder moderador do BNH, que está montado sobre o cofre do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, financiam imóveis. Se tudo dá certo, o mecanismo funciona, mas se dá errado, "o refluxo da maré" não tem dique onde se vá chocar, pois a solidez das companhias de crédito imobiliário está garantida por lei, já que o governo tem a obrigação de honrar todos os depósitos nas cadernetas até 12,5 milhões de cruzeiros.
O MILAGRE DE CLASSES - Nascido sobre um mercado imobiliário não confiável, pois os bancos privados afastaram-se desse setor com a alta da inflação da década de 50, o BNH entrou em cena juntamente com o instrumento financeiro que viabilizaria os financiamentos de casas próprias: a correção monetária. Ao nascer, porém, o banco se propunha resolver dois problemas semelhantes na aparência e diversos na realidade, o financiamento de imóveis para a classe média e a redução do déficit habitacional das camadas mais baixas da população. "O banco nasceu com um dilema. Tem vocação social, mas é um banco e, portanto, precisa remunerar o capital aplicado", diz o arquiteto Carlos Nélson Ferreira dos Santos, chefe do Centro de Pesquisas Urbanas do Instituto Brasileiro de Administração Municipal. Para ele o BNH deveria deixar de atender à classe média, voltando-se exclusivamente para a faixa de assalariados entre um e quatro salários mínimos, pois "não é possível continuar tentando fazer milagres, atendendo a todas as classes sociais" .
E mesmo em matéria de milagres, pouco se tentou. "Em 1975, apenas 3% do orçamento do BNH eram destinados para a construção de moradias populares" , ensina Gabriel Bolaffi, da Faculdade de Arquitetura da Universidade de São Paulo, para quem "o banco foi criado muito mais para atender os requisitos políticos dos governos que conduziram o efêmero ‘milagre brasileiro' do que para resolver o problema habitacional do país". De fato, por mais de dez anos o BNH foi sobretudo uma agência imobiliária para a classe média. Passados os ventos do "milagre" a instituição, rica e já montada numa burocracia de 8.500 empregados – 2.000 a mais que a agência federal de habitação do governo americano -, um orçamento de 1,1 trilhão de cruzeiros e uma das mais luxuosas sedes da "privilegiatura" nacional, viu-se obrigada a arcar com os custos de grandes obras de infra-estrutura urbana. Em suma, estatizou-se o problema de moradia, que, em países como os Estados Unidos, onde o total dos empréstimos é de 296 bilhões de dólares (94 bilhões só no ano passado), essas operações são feitas por 14.500 bancos e 3.500 caixas de poupança privadas.
Nada no BNH foi feito à força. O banco e sua política, subordinados ao Ministério do Interior, foram usados para fins de propaganda (que, em muitos casos, irritam os próprios mutuários. Com freqüência, tanto o presidente do BNH quanto o ministro do Interior orgulham-se de ter construído dezenas de milhares de casas. Não há nos arquivos do sistema habitacional brasileiro um só ministro que tenha agradecido aos mutuários por terem pago as casas que eles dizem ter construído, permitindo sempre a impressão de que teriam sido dadas de graça.
PACTO COM O DIABO - No momento em que o BNH se opôs financiar casas para a classe média, conjuntos para as classes mais baixas e obras sanitárias para as zonas suburbanas, fez uma aposta com o diabo, transformando as leis do mercado m programas de metas. Assim, mesmo uma época de crise, não houve na história do BNH nem na do Ministério do Interior um só ano em que seus dirigentes desistissem de anunciar a construção de algumas centenas de milhares de casas, como se não existisse um meio ambiente econômico em torno destas intenções. Em países que têm um sistema estável de financiamento à casa própria, as condições de mercado são decisivas no número de habitações construídas ou vendidas a cada ano. Se as taxas de juros estão altas demais, por exemplo, encarecendo muito o preço das prestações, a quantidade de casas negociadas dentro do sistema cai verticalmente - foi o que aconteceu nos EUA nos dois últimos anos de recessão, quando a construção civil para habitação praticamente parou. Se, ao contrário, a situação econômica permite prestações mais acessíveis, o sistema se expande.
Nos quase vinte anos de existência do BNH tornou-se possível, sem dúvida, o acesso de um número considerável de brasileiros à casa própria. Até dezembro de 1982 o sistema havia financiado 4.071.000 imóveis residenciais em todo o país, dos quais 407.000 já foram integralmente pagos - sobrando, assim, no momento, 3.664.000 contratos cujas prestações estão sendo saldadas. São números expressivos. Eles mostram que foram compradas através do BNH quase 40% de todas as 11 milhões de casas próprias existentes nas cidades brasileiras, segundo o censo de 1980 - que, por sua vez, representam a maioria do grande total de pouco mais de 18 milhões de domicílios urbanos, próprios e alugados, que existem no Brasil. Muitas casas e apartamentos foram construídos e vendidos desde a criação do BNH .
Mas o sistema financeiro a que se devem submeter os compradores começa a se revelar inviável.
Além disso, o Sistema Financeiro da Habitação foi usado indevidamente para remendar buracos em sociedades privadas e na caixa do governo. "No momento em que o BNH começou a financiar exportações e a comprar ORTN sem liquidez, financiando o déficit público com recursos destinados à casa própria, surgiram os primeiros sinais de erosão", denuncia Maurício Schulman, ex-presidente do Banco, hoje diretor da Bamerindus Crédito Imobiliário. Tudo isso sucede precisamente numa época em que todos os comandos de captação do BNH indicam sinal de perigo. Seu grande patrimônio são os depósitos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, que equivalem a três vezes o meio circulante brasileiro. Em abril passado, pela primeira vez em quase 20 anos, o valor dos saques sobre o Fundo - 112,6 bilhões de cruzeiros - superou o de depósitos - 100,5 bilhões - numa demonstração do efeito perverso que o desemprego leva para dentro do próprio Tesouro Nacional. O segundo cofre do sistema, onde se sustentam as sociedades de crédito imobiliário, é o das cadernetas de poupança e dele também veio um sinal de alerta. Entre janeiro e maio 208,4 bilhões de cruzeiros fugiram das cadernetas, que há dois trimestres perdem depósitos.
O MEDO DE JULHO - O dinheiro foge das cadernetas para cobrir buracos no orçamento doméstico ou para gozar do conforto de melhores investimentos. Agora, o presidente do BNH teme que se dê uma nova sangria, pois "enquanto as cadernetas oferecem uma remuneração de 6 a 7%, os bancos podem bancar papéis com até 10% de juros reais, e isso afetaria a captação". Na mesma linha, raciocina o corretor carioca Adolpho de Oliveira: "No início de abril, na virada do primeiro trimestre, o sistema perdeu 304 bilhões de cruzeiros. Em julho se espera esse mesmo desastre".
Por mais que o BNH demonstre que há um "refluxo da maré", os 128% de aumento das prestações continuarão do mesmo tamanho e como a maioria dos mutuários está na classe média, a mais atingida pelas medidas com que o governo procura enfrentar a crise econômica, é do coração das grandes cidades que se ouve a irritação. "A classe média está irada, pois ela tem capacidade e vontade de crescer, mas não lhe estão dando oxigênio", diz Márcio Fortes, presidente da João Fortes Engenharia e ex-secretário-geral do Ministério da Fazenda. "Nos últimos três anos a classe média perdeu 15% de seu poder aquisitivo e perderá mais com a mudança na lei salarial. Ela pagou um preço alto demais e o governo deveria poupá-la de novos sacrifícios", acrescenta José Eduardo de Oliveira Penna, ex-diretor do BNH.
MAL DE BELÍNDlA - A declaração de Penna é um exemplo da ambigüidade que rondou a política nacional de habitação. Há dez anos, quando ele estava no BNH e a instituição era acusada de privilegiar a classe média alta com seus financiamentos, ele informava que "o BNH sempre foi e sempre será um banco. O objetivo social só será alcançado através da eficiência financeira. Por isso, precisamos financiar o mercado superior para, então, oferecermos juros baixos ao mercado popular". Ou seja, dentro do melhor espírito do milagre, a Bélgica formada pelos brasileiros com renda superior a dez salários mínimos deveria ter facilidades para a compra de imóveis a preços exorbitantes porque um dia eles financiariam casas para os brasileiros que vivem na Índia de menos de cinco salários mínimos. Deram-se simultaneamente a concordata da Bélgica e a ineficiência financeira e, como resultado, objetivo social do BNH ficará para ser alcançado daqui a muitos anos.
Para os mutuários incapazes de suportar o peso dos 128% de aumento, a questão social está à porta e, por enquanto, só lhes é dado o caminho da articulação através das recém-nascidas associações, algumas das quais revelam mais capacidade de servir a grupos políticos que as patrocinam do que em atender com resultados reais às pessoas que mobilizam. A mais audaciosa das iniciativas postas em prática até agora saiu da Associação dos Mutuários da Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. Ela recorreu à consultoria do advogado Sérgio Bermudes, nacionalmente conhecido depois de 1978, quando concebeu uma formulação legal através da qual obteve a condenação da União junto à Justiça Federal pela morte, nas dependências do DOI-CODI paulista, do jornalista Vladimir Herzog, em 1975. Bermudes acredita que a solução agora seja política, mas ainda assim vale-se de uma argumentação jurídica: "No momento em que uma pessoa se habilita a comprar um imóvel financiado, ela tem que provar uma renda compatível com a prestação vindoura. Esta prova tem duas finalidades: a primeira, verificar se ao adquirir o imóvel a pessoa está colocando em risco a subsistência da família, e a outra, garantir que o governo receberá de volta o que emprestou. Há no Direito um princípio que reza em latim: Sic Rebus Stantibus, ou seja, as coisas devem se manter as mesmas enquanto a situação é a mesma. Portanto, se as coisas não são mais as mesmas, por que manter a mesma situação?"
COMO FlGUEIREDO - Segundo esse raciocínio, se a situação dos mutuários mudou, num caráter geral, de tal forma que se rompeu o equilíbrio financeiro estabelecido na operação de compra da casa, devem-se rever as condições de pagamento.
A primeira vista o argumento de Bermudes é tão simples quanto ingênuo, mas acreditar que ele esteja a perder tempo por isso seria o mesmo que considerar uma perda de tempo o discurso do presidente João Figueiredo nas Nações Unidas, no ano passado. Lá, Figueiredo advertiu que as condições da economia mundial tinham mudado tanto, para pior, que se essa tendência não se modificasse os países em desenvolvimento sofreriam um tal abalo que ele se refletiria sobre o resto da economia mundial. Menos de um ano depois, assim como os mutuários do BNH, o Brasil começa a colecionar argumentos em favor de uma serena moratória de sua dívida externa, em relação à qual conseguiu dos bancos internacionais algo que o BNH ainda não cogita oferecer no mercado interno: o atraso de um ano na amortização do principal, honrando apenas o pagamento dos juros.
O SONO DE JOSÉ LOPES - É certo que há na cartola do governo diversas medidas para serem tomadas em relação aos mutuários do BNH diante do risco de uma epidemia de inadimplência. A mais óbvia das defesas será uma grande campanha de esclarecimento para que cada mutuário, antes de desistir da casa ou de pagar a prestação, procure um entendimento com o agente financeiro. Lá ele pode obter a prorrogação do prazo, solução eficaz para todos aqueles que já pagaram mais de um terço da dívida, pois mesmo a um custo financeiro alto o novo prazo permitirá que a prestação caia em até 20%.
Nenhuma facilidade, porém, será criada de forma a estimular soluções fáceis, que não custem aos mutuários sequer aborrecimentos burocráticos. Isso porque estima-se que haja dois tipos de mutuários e dois tipos de impacto para os 128%. Um, aquele que comprou seu imóvel antes de 1980, quando a correção monetária foi prefixada em 45% e a inflação real foi de 110,2%. Nesse caso, o benefício foi tamanho que tomando-se o exemplo de um edifício na Tijuca, no Rio de Janeiro, com apartamentos de sala e três quartos, a prestação, mesmo corrigida com os 128%, irá para 75.000 cruzeiros. No mesmo prédio, quem comprou o apartamento em 1981, terá a prestação reajustada para 230.000 cruzeiros.
Onde terminam os mutuários que não podem pagar e começam aqueles que estão à espera de uma oportunidade para dar um calote no BNH, só os primeiros dias de julho dirão. José Lapes de Oliveira certamente terá poucas noites de sono na próxima semana, pois irá para casa com um olho no quadro de depósitos das cadernetas e outro no índice de inadimplência de seu banco. Para bancar esse jogo ele tem 220 bilhões de cruzeiros em caixa, em papéis do Tesouro. Se o subsídio dado pela lei aos funcionários públicos, somado à inadimplência e às operações de socorro que a cada trimestre o banco é obrigado a patrocinar para sociedades de créditos, superar essa quantia, o BNH pedirá água. De certa forma, a água já está até estocada, pois o Banco Central, alertado para os riscos de julho, comprará ao BNH cédulas hipotecárias, num montante ainda indefinido porque indefinido é o tamanho do provável buraco.
Para o governo, a crise do BNH é o sintoma mais claro da chegada da recessão a seus próprios escritórios. Para ele, não é apenas o sonho da casa própria para a classe média que deixou de ser uma quimera a ser alimentada, mas o próprio sonho do BNH que começa a se acabar. Com uma diferença: não adianta pensar em devolvê-lo ao agente financeiro.
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