Professor de Yale acusa bolha em setor imobiliário brasileiro - FELIPE VANINI BRUNING COLABORAÇÃO PARA A FOLHA

Bem, não vou comentar muito esta matéria, apenas dizer que Robert Shiller é criador do índice Case-Shiller, que é o índice que mede o valor real do preço dos imóveis nos USA com série histórica anterior a 1900. Ele previu a bolha americana.

Professor de Yale acusa bolha em setor imobiliário brasileiro

FELIPE VANINI BRUNING
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA
Da Folha de São Paulo
http://www1.folha.uol.com.br/mercado/924944-professor-de-yale-acusa-bolha-em-setor-imobiliario-brasileiro.shtml

O professor Robert Shiller, do departamento de economia da Universidade Yale (EUA), alertou nesta sexta-feira para a eventual formação de uma bolha imobiliária no país.

Segundo ele, a especulação dos investidores e a prosperidade atual da economia contribuem para uma supervalorização dos imóveis.

Ações por problemas em aluguel atingem menor nível para abril
Bancos buscam formas de tornar título imobiliário atrativo

"Nos EUA, mesmo após o estouro da bolha imobiliária, tivemos um boom dos imóveis na cidade de San Francisco, que subiram até 20%. Não é difícil acreditar que o mesmo esteja ocorrendo no Brasil", afirmou, durante participação no Congresso Brasileiro de Aço, em São Paulo.

Pouco antes, em sua apresentação, o presidente do Banco Central, Alexandre Tombini, dissera "que é importante que o mercado de crédito avance no setor imobiliário".

PRÉ-SAL

Shiller também apontou que o Brasil deve tomar cuidado para não basear seu crescimento apenas nas novas reservas de petróleo. "Os EUA tiveram a sorte de encontrar petróleo muito cedo, nos anos 1850, mas o que deve ser analisado é em que medida seu crescimento dependeu disso", afirmou.

Para ele, o Brasil tem de aproveitar esses recursos para realizar uma expansão em outros setores produtivos. "O México pensava que sanaria seus problemas economicos quando encontrou reservas de petróleo nos anos 1970, mas isso acabou não ocorrendo", afirmou.

FMI diz que boom na América Latina pode virar crise - Reuters

http://economia.estadao.com.br/noticias/economia+geral-economia,fmi-alerta-que-boom-na-america-latina-pode-virar-crise,66760,0.htm

FMI diz que boom na América Latina pode virar crise
Diretor do Fundo diz que Brasil deve continuar 'controlando a economia para evitar exuberância, ou pode acabar em lágrimas'
12 de maio de 2011 | 15h 41

Reuters

RIO - O boom econômico da América Latina pode acabar em uma ampla crise, a não ser que os governos da região administrem a situação de forma apropriada, disse nesta quinta-feira o diretor do Fundo Monetário Internacional para o Hemisfério Ocidental, Nicolas Eyzaguirre.

O diretor afirmou que os fundamentos econômicos da América Latina parecem estar em boa forma, mas instou os formuladores de política a tomarem medidas para impedir que suas economias fiquem superaquecidas, e deixar reservado o que for possível dos ganhos obtidos com o boom atual.

Caso isso não aconteça, disse ele no Seminário de Metas para Inflação no Rio de Janeiro, a região poderá ver suas moedas se enfraquecerem dramaticamente como resultado de um choque externo repentino --tais como, citou ele, uma queda nos preços globais de commodities ou um aumento rápido e inesperado nos juros nos Estados Unidos.

Eyzaguirre mencionou especificamente o Brasil, dizendo que o governo da presidente Dilma Rousseff deve continuar "controlando a economia por meio de uma gama de medidas para evitar exuberância, ou pode acabar em lágrimas".

"Se uma grande correção ocorrer... o capital pode parar de vir para o país repentinamente e você pode ter uma grande crise financeira", acrescentou.

Os comentários de Eyzaguirre representam um dos mais fortes alertas até o momento de uma autoridade sênior sobre os perigos no curto prazo com a recente corrida à prosperidade na América Latina.

Embora ele tenha equilibrado o discurso com elogios aos esforços dos formuladores de política até agora, ele também criticou o histórico de gastos excessivos da América Latina durante bons momentos econômicos. Ele alertou investidores a não se exporem demais no chamado carry trade com o real, que ele acredita que poderá se enfraquecer no futuro.

Os comentários vieram no momento em que o real e outras moedas regionais vêm se enfraquecendo nos últimos dias, em linha com o movimento nos preços de commodities. Preocupações com a demanda na China, um importante comprador de commodities latino-americanas, levaram alguns a questionar se o crescimento regional vai entrar em uma fase mais lenta.

"Há uma chance muito boa de que os preços possam mudar rapidamente e abruptamente", disse Jorge Knauer, diretor de tesouraria do banco Prosper, no Rio de Janeiro.

"A queda nos preços de commodities tem o mesmo impacto que uma redução na liquidez por meio dos juros. Quando as commodities caem, as moedas da região caem junto."

Eyzaguirre afirmou que uma correção moderada nos preços globais de commodities pode particularmente afetar o apetite pelo real.

(Por Brian Ellsworth, Stuart Grudgings e Jeb Blount)

Aumento de crédito, euforia. É a bolha - William Eid Junior - O Estado de S.Paulo

Do Estadão - http://www.estadao.com.br/estadaodehoje/20110513/not_imp718638,0.php

Aumento de crédito, euforia. É a bolha
Talvez apenas nos anos 70 tenhamos observado tal facilidade de acesso ao crédito para compra de imóveis. Mas havia um provedor de crédito,o já falecido BNH
13 de maio de 2011 | 0h 00

William Eid Junior - O Estado de S.Paulo
Nas décadas posteriores à segunda guerra mundial o Japão encorajou fortemente a poupança. Com mais dinheiro nos bancos, o crédito se tornou farto. Ao mesmo tempo, o país tinha enormes superávits nas conta corrente, e o yen se valorizou frente às moedas estrangeiras. Os ativos financeiros se tornaram muito lucrativos. Muito dinheiro associado à uma grande euforia sobre o futuro - afinal o Japão ia superar os Estados Unidos em pouco tempo - trouxe como resultado mercados altamente especulativos. Principalmente o mercado imobiliário. Imóveis foram vendidos por 1 milhão de dólares o metro quadrado no distrito de Ginza ! A bolha estourou em 1990 e os imóveis passaram a ser negociados por preços em torno de 10% do seu valor no pico da euforia. Apenas em 2007 os preços voltaram a subir, mas voltaram a cair em 2008 em função da crise financeira.

Porque começar um artigo sobre imóveis no Brasil com uma história sobre o Japão? É que temos que aprender com a história. E os fatos ocorridos no Japão são recorrentes. Aumento no crédito somado à euforia em geral leva a bolhas.

E no Brasil? Será que vivemos uma bolha imobiliária ou simplesmente estamos um pouco atrasados na tendência observada no início deste milênio em diversas economias centrais onde os preços de imóveis subiram muito?

Para responder a esta questão temos que analisar alguns tópicos.

O primeiro é a demanda por imóveis. Ela subiu brutalmente nos últimos anos onde observamos que novos imóveis são vendidos rapidamente, muitas vezes em questão de dias ou horas. E essa demanda é fortemente sustentada pelo crédito. Talvez apenas nos anos 70 tenhamos observado tal facilidade de acesso ao crédito para compra de imóveis. Mas nos anos 70 só havia um provedor de crédito, o já falecido BNH-Banco Nacional da Habitação. Hoje a oferta vem de diferentes fontes como bancos e incorporadoras. E com prazos muito longos. O resultado é uma pressão de demanda como nunca observamos. E essa pressão tem trazido aumentos de preços enormes. O índice Fipe ZAP mostra que em São Paulo entre janeiro de 2008 e março de 2011 o preço dos imóveis subiu 57% já descontada a inflação. No Rio de Janeiro o aumento foi ainda maior, igual a 74,5% . Isto em reais. Se calcularmos os preços em dólares, os aumentos serão ainda maiores já que o real teve uma valorização neste período da ordem de 12%.

Um segundo indicador importante da saúde do segmento imobiliário é a relação entre aluguel e preço do imóvel. Para que um imóvel seja um investimento com uma rentabilidade mínima, seu aluguel mensal deve corresponder a algo em torno de 0,6% ou 0,7% do seu valor de mercado. Isso nos daria uma rentabilidade anual da ordem de 7%, compatível com as taxas de juros vigentes. Aqui estamos desconsiderando as variações nos preços e custos associados à manutenção dos imóveis. Será que hoje é possível obter esses índices? A resposta é não. Vimos no parágrafo anterior que o preço dos imóveis subiu 57% e 74,5% em São Paulo e no Rio entre janeiro de 2008 e março de 2011. Nesse mesmo período os aluguéis subiram, novamente em termos reais, 29% e 40,5% respectivamente. Isto é em São Paulo e no Rio de Janeiro o preço dos imóveis subiu praticamente duas vezes mais que os aluguéis. É fácil observar nos anúncios de jornais que os aluguéis de imóveis residenciais estão por volta de 0,2% ou 0,3% do seu valor. É fácil entender porque. Hoje em São Paulo e no Rio de Janeiro é fácil encontrar apartamentos de classe média negociados a 10 ou 12 mil reais o metro quadrado. Isso significa que um apartamento de 100 metros quadrados custa R$ 1.000.000 ou pouco mais. E por quanto é possível alugar um apartamento desses? Não mais que R$ 3.000,00 mensais, e não os 6 ou 7 mil que deveríamos ter para que o imóvel fosse um investimento rentável.

Mas será que é o aluguel que está errado ou o preço dos imóveis? Se olharmos a renda per capita da classe média, fica nítido que é o preço dos imóveis. Temos a receita clássica de uma bolha: excesso de crédito que leva a excesso de demanda. E os sintomas também clássicos: preços elevados e rentabilidade baixa.

E a estouro não deve estar longe. Algumas indicações já surgem, como a redução na venda de imóveis e medidas governamentais de restrição ao crédito. E é importante lembrar que o estouro de uma bolha nem sempre é realmente uma explosão, mas pode ser um processo lento com duração de anos. De toda forma é importante estar atento e não se deixar levar pela euforia.

PROFESSOR TITULAR, COORDENADOR DO GV CEF (CENTRO DE ESTUDOS EM FINANÇAS) - FGV/EAESP - ESCOLA DE ADMINISTRAÇÃO DE EMPRESAS DE SÃO PAULO FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS

A bolha imobiliária no Brasil está formada - Luciano Luiz Manarin D´Agostini*

Do site http://www.anoreg.org.br

Artigo: A bolha imobiliária no Brasil está formada

Ter, 04 de Janeiro de 2011 15:42

Luciano Luiz Manarin D´Agostini*

* Doutor em Desenvolvimento Econômico pela Universidade Federal do Paraná. Pesquisador de métodos de previsões em política monetária e professor dos Programas de Pós-Graduação em Finanças do IBPEX/UNINTER/FACSUL. (Artigo publicado na revista  Economia & Tecnologia - Ano 06, Vol. 23 - Outubro/Dezembro de 2010.

http://www.economiaetecnologia.ufpr.br/boletim/Economia_&_Tecnologia_Ano_06_Vol_023.pdf).

RESUMO – Existem alguns indicadores na economia global e na economia   brasileira que podem levar a crença de que realmente existe uma bolha imobiliária formada e em estágio ainda de crescimento no mercado brasileiro. No mercado internacional temos a armadilha da liquidez nos Estados Unidos, com baixas taxas de juros, déficits gêmeos, desemprego beirando os 10%, possível crise de preços no setor imobiliário (efeito W) pelas demoras judiciais na execução das hipotecas. A Zona do Euro apresenta-se diante de uma crise de dívida pública, com ajustes fiscais sendo implantados a custos de altos índices de rejeição por parte da população. Da mesma forma, temos a explosão da dívida líquida do setor público no Japão, beirando os 120% do PIB em 2010. Na economia brasileira a bolha imobiliária se expande pelos seguintes motivos: (i) mesmo existindo espaço para crescer, há forte expansão do crédito sobre o produto interno bruto, ainda que o crédito do setor imobiliário seja baixo; (ii) forte expansão do endividamento das famílias em relação aos seus salários; (iii) o ritmo de crescimento da massa salarial nos últimos 7 anos não acompanhou o ritmo de crescimento dos preços dos imóveis e/ou indicadores de evolução de preços do setor imobiliário como o Índice Nacional da Construção Civil (INCC); (iv) o ingresso de capitais especulativos advindos da arbitragem das taxas de juros (a taxa de juros no Brasil é muito alta em relação aos padrões de países desenvolvidos e emergentes); (v) a reforma tributária carente; (vi) a forte taxa de crescimento do PIB brasileiro, verificado em 2010, baseado no aumento do crédito não se sustenta nos próximos anos pela carência de investimento em formação bruta de capital fixo e formação de poupança doméstica; (vii) tendência da taxa de juros SELIC subir em 2011, agravando ainda mais o problema cambial (apreciação do real); (viii) medidas de aumento de depósito compulsório de 15% para 20% para depósitos a prazo podem restringir o crédito para financiamentos de longo prazo.

Palavras-chave: Bolha imobiliária. Política monetária. Crise de dívida soberana.

No início do mês de novembro o Banco Central dos Estados Unidos, o Federal Reserve (FED), anunciou ao mercado financeiro a recompra de títulos do Tesouro americano. Com o anúncio, haverá, nos próximos meses, uma injeção de US$ 600 bilhões no mercado. Essa medida, considerada de estímulo para uma recuperação, pode ser o elemento que faltava para o risco da formação de uma verdadeira bolha de ativos nos países emergentes, incluindo o Brasil. E essa bolha também afetará o mercado imobiliário. O alerta foi feito pela Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) e pelas Nações Unidas (ONU).

Na avaliação da OCDE, os recursos injetados nos países ricos durante os últimos 2

anos, 2009 e 2010, e em especial nos últimos meses, deram demonstrações claras de que não estão sendo escoados nas economias locais que injetaram tais recursos, no caso Europa e Estados Unidos.

Parte substancial dessa massa de dinheiro injetado nas economias desenvolvidas teria se destinado para as economias emergentes. Segundo a OCDE, alguns indícios sugerem e ameaçam fortalecer uma tendência cada vez maior de criar bolhas de ativos no mercado de renda variável, no mercado imobiliário de países emergentes e uma apreciação das moedas dos países emergentes em relação ao dólar e ao euro. Tais indícios seriam: (i) as novas medidas de estímulo monetário nos Estados Unidos e Europa; (ii) a manutenção perversa de uma taxa de juros que remunera os títulos do tesouro americano próxima de zero no curto prazo; (iii) os problemas fiscais nas economias desenvolvidas (em especial nos países periféricos da Zona do Euro, como Grécia, Irlanda, Portugal, Espanha e Itália); (iv) as taxas de juros ainda elevadas nos países emergentes, em especial no Brasil e África do Sul, que pelos ganhos de arbitragem entre taxas de juros, pressiona a moeda do país emergente a se apreciar em relação a moeda do país desenvolvido.

Dos países emergentes citados no documento da OCDE, o Brasil está na lista dos países que devem se preocupar com o processo de criação de bolhas imobiliárias, bolhas de ativos no mercado financeiro e apreciação da moeda local nos próximos meses.

Supachai Panitchpakdi (2010), atual secretário-geral da Conferência da ONU para o Comércio e Desenvolvimento, também alertou sobre o processo de formação de bolhas imobiliárias e de ativos em economias emergentes como o Brasil. Segundo Panitchpakdi, as novas medidas de estímulo que os Estados Unidos e Europa anunciaram nos últimos meses teriam impacto negativo nessas economias e dariam um belo impulso para a formação de bolhas imobiliárias, caso não adotem nos próximos períodos: medidas para contenção do crédito, medidas para o aumento da taxa de crescimento de massa salarial acima da taxa de crescimento do aumento dos preços dos imóveis. Em vez de virar crédito, as compras de papéis de bancos dos EUA geram bolhas nos mercados imobiliários dos países emergentes.

O fato é que a economia americana não aparenta recuperação, apesar das baixíssimas taxas de juros praticadas e pacotes de estímulos monetários e fiscais implantados. A falta de indicadores macroeconômicos bons, portanto, não permitem dizer que a economia americana está se recuperando claramente. Enfim, pela falta de capacidade da economia americana em absorver os recursos, e com a liquidez interna excessiva, tem-se como resultado a transferência dos recursos para mercados emergentes em forma de capital especulativo. E isso significa a “exportação dos problemas econômicos dos países desenvolvidos para as economias emergentes”.

O ritmo de recuperação da economia global vem desacelerando desde o início do ano. A dívida da maioria dos países membros da OCDE caminha para níveis recordes. Ao considerar o atual fraco crescimento dos Estados Unidos e dos países participantes da Zona do Euro, e considerando que as expectativas de inflação continuem bem ancoradas nesses países, a normalização das taxas de juros deverá acontecer, segundo a OCDE, no primeiro semestre de 2012, a um ritmo que permitiria à política monetária manter-se acomodada.

O ministro da Fazenda, Guido Mantega, em entrevista a jornalistas brasileiros em novembro de 2010, disse:

 “Não adianta ficar jogando dólar de helicóptero na economia americana porque isso não fará brotar o crescimento daquele país. É preciso combinar uma política monetária expansiva (queda de juros), combinada com uma política fiscal (aumentar despesas do governo ou reduzir tributos à população). Tem que estimular o consumo, o mercado, dar condições para o consumidor. O governo americano teria que tomar medidas para gerar emprego, porque está faltando emprego lá”.

De fato, a taxa de desemprego nos Estados Unidos, divulgada no início de dezembro, veio acima das expectativas de mercado e subiu dos preocupantes 9,6% para 9,8%, quase o dobro da taxa de desemprego verificada antes da crise financeira que estourou em 2008.

Segundo avaliação do ministro da Fazenda, a decisão do Federal Reserve de colocar mais dinheiro em circulação é de “resultado duvidoso”. Segundo Mantega:

“Temos hoje nos Estados Unidos uma taxa de juros baixa.(...) Há créditos suficientes na economia americana e esse crédito não está indo para a produção (...) Esse excesso de crédito acaba desvalorizando a moeda americana (...) O único resultado que tem é desvalorizar o dólar para que os Estados Unidos tenham uma competitividade maior no comércio internacional”.

Parece que o nosso Ministro, em parte, alinha seu pensamento com o relatório da

OCDE e da ONU. No entanto, diferentemente da OCDE e da ONU, Mantega afirma que as medidas do Federal Reserve podem ocasionar a geração de “bolhas” em outros países emergentes, mas não no Brasil. Adverte que no Brasil não há formação de bolha imobiliária porque o país tomou medidas que impedem um ingresso exagerado de capitais internacionais.

A opinião divergente entre o Ministro da Fazenda e os relatórios da OCDE e ONU quanto ao processo de formação de bolhas imobiliárias nos países emergentes, em especial no Brasil, levanta algumas questões importantes que o Brasil deve se preocupar.

Para tentar conter o ingresso de recursos no Brasil, e impedir a queda maior do dólar no país, o Ministério da Fazenda anunciou em outubro o aumento do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) para aplicações de estrangeiros em renda fixa de 2% para 6%, e, também, a elevação da alíquota do tributo para margens de operações no mercado futuro de 0,38% para 6%. No primeiro mês da medida, porém, o fluxo de dólares para o Brasil continuou em patamar elevado para padrões históricos, segundo números do BCB. Começamos o último mês de 2010 com o dólar abaixo de R$ 1,68 e com o euro a R$ 2,23.

Hoje temos alguns indicadores na economia global e na economia brasileira que podem levar a crença de que realmente existe uma bolha imobiliária formada, e em estágio ainda de crescimento, no mercado brasileiro.

No mercado internacional temos a armadilha da liquidez nos Estados Unidos, com taxas de juros baixíssimas, déficits gêmeos, desemprego beirando os 10%, uma possível nova crise de preços no setor imobiliário (efeito W) pelas demoras judiciais na execução das hipotecas, estrangulação do sistema de saúde e ainda a baixa regulação do setor financeiro. A Zona do Euro apresenta-se diante de uma forte crise de dívida pública, sem data para terminar, com ajustes fiscais sendo implantados (quedas de salários, aumento de impostos, aumento do tempo para se aposentar), a custos de altos índices de rejeição por parte da população (inclusive com grandes paralisações e greves, de fato rotineiras nos últimos meses). Da mesma forma temos a explosão da dívida líquida do setor público no Japão, beirando os 120% do PIB em 2010 e na Itália, beirando os 100% do PIB (Meirelles, 2010).

Na economia brasileira a formação da bolha imobiliária esta em crescimento pelos seguintes motivos: (i) mesmo existindo espaço para crescer, há forte expansão do

crédito sobre o produto interno bruto, ainda que o crédito do setor imobiliário seja baixo; (ii) forte expansão do endividamento das famílias em relação aos seus salários; (iii) o ritmo de crescimento da massa salarial nos últimos 7 anos não acompanhou o ritmo de crescimento dos preços dos imóveis e/ou indicadores de evolução de preços do setor imobiliário como o Índice Nacional da Construção Civil, o INCC; (iv) o ingresso de capitais especulativos advindos da arbitragem das taxas de juros (a taxa de juros no Brasil é muito alta em relação aos padrões de países desenvolvidos e emergentes); (v) a reforma tributária carente (deve ser revisado e simplificado); (vi) a forte taxa de crescimento do PIB brasileiro, verificado em 2010, baseado no aumento do crédito, não se sustenta nos próximos anos pela carência de investimento em formação bruta de capital fixo e formação de poupança doméstica; (vii) tendência da taxa de juros SELIC subir em 2011, agravando ainda mais o problema cambial (apreciação do real); (viii) medidas de aumento de depósito compulsório de 15% para 20% para depósitos a prazo podem restringir o crédito para financiamentos de longo prazo.

Dado o confronto atual de indicadores da economia mundial e brasileira, o que podemos esperar com relação a um possível estouro da bolha imobiliária? É discutível para os próximos períodos e até pode ser uma agenda de pesquisa e inspiração aos economistas. É que antes do fim do próximo governo, em 2014, até no máximo a Olimpíada de 2016, pode ocorrer o fenômeno de deflação dos preços dos ativos, incluindo então os preços dos ativos imobiliários.

O brasileiro nunca financiou tanto imóvel como em 2009 e 2010, e a tendência é de que novos recordes sejam batidos em 2011. Para alguns, o país está em pleno boom imobiliário. Para outros, é só o início desse processo, uma vez que o déficit habitacional, entre 6 milhões e 8 milhões de unidades, ainda é elevado.

Avaliações distintas à parte, o fato é que o setor imobiliário vive o seu melhor momento na história recente. Bancos discutem alternativas de recursos para bancar a expansão. Hoje, a maior parte do dinheiro para financiar imóveis vem da caderneta de poupança (cerca de 70%), mas essa fonte deve se esgotar, dependendo da instituição financeira, em 2011.

Em 2009, 302,7 mil unidades foram financiadas com os depósitos da caderneta, em um total de R$ 34 bilhões. Nem na época do finado Banco Nacional da Habitação (BNH), nos anos 80, tantos imóveis foram vendidos por meio de empréstimos no país.

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), lista fatores que explicam o desempenho recente e as boas perspectivas concretizadas em 2010. Em primeiro lugar, a segurança jurídica, obtida com a mudança da legislação promovida em 2004: intituiu-se o mecanismo de alienação fiduciária, que facilita a retomada do imóvel em caso de inadimplência. Em segundo, o alongamento dos prazos de financiamento para até 30 anos, que permitiu a redução das prestações mensais. Terceiro, a estabilidade da economia. De um lado, essas condições mais estáveis abriram caminho para a queda dos juros. De outro, elevaram o poder aquisitivo da população (ascensão de 28 milhões de brasileiros à classe C), o que reduz o calote e a probabilidade de inadimplência. Um fator mais recente é o programa do governo “Minha Casa, Minha Vida”.

Nesse ambiente macroeconômico mais líquido, os bancos privados, que sempre foram reticentes em investir no mercado imobiliário, mostram-se com grande apetite.

 Se antes era aventado por apenas alguns economistas mais atentos, agora existe ares de que o Brasil está, com certeza, numa bolha imobiliária que se infla a cada dia. Não pode-se afirmar que estamos no início da bolha imobiliária no Brasil ou no meio dela? Realmente ainda não podemos saber. Apenas existem indícios que devem ser estudados com maior profundidade. O fato é que os economistas devem materializar mais estudos sobre o mercado imobiliário brasileiro, correlacionando com a crescente liquidez do mercado financeiro mundial.

O aumento dos preços no mercado imobiliário brasileiro descreve uma situação que é um verdadeiro plágio daquela que ocorreu não apenas nos EUA, mas também na Espanha, na Irlanda e em Portugal. É fato que os grandes bancos brasileiros deixam claro que estão com apetite para buscar a máxima concessão de crédito possível no setor

imobiliário nacional.

A bolha imobiliária brasileira é sentida por qualquer consumidor que está à procura de imóveis. No geral, se fizermos um questionário à população brasileira demandante de imóveis, a resposta provável é de que estes estão muito caros, que os salários não acompanham o ritmo de crescimento dos preços dos imóveis e que as compras são efetuadas apenas porque o crédito ainda está farto e porque há alongamento dos prazos de pagamento.

Em 7 anos, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) cresceu quase 63% e o crescimento do rendimento médio real efetivo dos salários das pessoas brasileiras ocupadas[1] total cresceu apenas 22,65%. Não há uma relação de equilíbrio de longo prazo, ou cointegração, entre o INCC e o rendimento médio real efetivo dos salários. Isso realmente justifica que o mercado imobiliário inflou seus preços, começando, portanto, o processo de formação de bolha imobiliária no mercado brasileiro, pela expansão do crédito na economia.

Os preços no setor imobiliário brasileiro se expandem há anos consecutivos, fruto da crescente liquidez, expansão do crédito interno e déficit imobiliário. Muito embora a taxa de crescimento dos preços do setor imobiliário perdeu para o índice Bovespa nos últimos anos (Dezordi, 2010), é evidente que existem bolhas no mercado de ativos, seja de ações, seja nos imóveis.

Com uma possível nova crise internacional, advinda de pressões no mercado de dívidas soberanas de países periféricos europeus ou da falta de recuperação da economia americana, é muito provável que o crédito no mercado brasileiro possa parar de crescer ou crescer a taxas menores que observamos atualmente, significando, portanto, a falta de suporte para a continuidade do processo de aumento dos preços dos ativos imobiliários no Brasil.

A cada dia, a população brasileira residente nas capitais começa a perceber os preços estratosféricos que alguns determinados tipos de imóveis estão atingindo, principalmente em algumas capitais brasileiras (Brasília[2] , Rio de Janeiro, São Paulo, Recife, Salvador, Curitiba, Florianópolis e Porto Alegre). Começam a perceber que as parcelas poderão não ser pagas num futuro próximo, pelo estrangulamento dos salários em relação aos créditos tomados (setor imobiliário, automobilístico e consumo cotidiano, por exemplo), caso existam uma inversão da taxa de desemprego para níveis próximos a 10% (situação que pode ocorrer caso exista uma nova crise financeira mundial).

No prédio em que resido, na zona norte de Curitiba, um apartamento que custava

R$ 90.000,00 em maio de 2007 está sendo vendido hoje por R$ 120.000,00 - valorização de quase 30%, sem que absolutamente nada tenha sido feito no prédio. Nas capitais citadas, é rotina o agente econômico comprar o apartamento ainda na planta apenas para revendê-lo um ou dois anos mais tarde, certo de que a única trajetória possível para o preço é o estado caótico positivo, em direção certa para o céu. No Rio de Janeiro também ocorre esse fenômeno, embora a justificativa típica seja as Olimpíadas (que ocorrerão daqui a 6 anos). Em Florianópolis, a bolha mais visível está no custo dos terrenos, sendo que o CUB (Custo Unitário Básico da construção) aumenta em ritmo menor.

Os sinais da bolha imobiliária brasileira estão por todos os lados. Mas, como a bolha imobiliária brasileira iniciou? Toda bolha, independentemente do setor em que se forma, tem uma causa: aumento da oferta monetária, principalmente quando este aumento ocorre pela redução constante da taxa básica de juros. E de fato, apesar do Brasil aumentar a SELIC em 2010, ao longo de anos a taxa de juros manteve a trajetória de queda. Tomamos como base o ano de 2003, que foi quando a taxa SELIC atingiu o maior valor do governo Lula. Em março daquele ano, ela estava em 26,5% a.a. Em julho de 2009, ela já estava em 8,75% a.a, permanecendo nesse nível até o início de 2010, quando então houve sucessivos aumentos até chegarmos aos atuais 10,75% a.a. Como consequência, a base monetária e os agregados monetários M1, M2 e M3 se expandiram em ritmo veloz (altas taxas de crescimento). De maio de 2003 até o final de outubro de 2010, a base monetária aumentou 142%; o M1, 172%; o M2, 213%; e o M3, 216%.

Traduzindo: em menos de 7 anos, a base monetária, o M1, o M2 e M3 expandiram-se fortemente. Cédulas de 100 reais, em 2003 eram raras na economia brasileira. Hoje são mais comuns. A cédula de 1 real foi retirada de circulação.

Quando há essa expansão monetária, grande parte do dinheiro é direcionada para

aqueles setores que, dependendo do cenário econômico, são os que mais prometem retornos. No Brasil, o dinheiro foi maciçamente para a bolsa de valores e para o setor imobiliário. Os dois ativos estão mais uma vez inflados. O preço das ações no mercado financeiro diria que está até mais inflado que o setor imobiliário. O fato é que ambos estão inflados e existe um processo novamente de bolhas no mercado de ativos, agora nos países emergentes como o Brasil.

Em 2003, por exemplo, o índice Bovespa chegou a bater na mínima de 9.994,80 em 26 de fevereiro. Desde então ele passou a subir continuamente, até atingir o recorde de 73.516,81 no dia 20 de maio de 2008. Em 5 anos, as principais ações negociadas na Bovespa valorizaram 635%. (Hoje, dois anos após a turbulência do final de 2008, o índice está beirando os 68 mil pontos).

O mercado financeiro é um setor diariamente noticiado. Por ser constantemente observado, ninguém estranha suas variações, que são típicas. E quando há uma valorização constante das ações, todo mundo acha ótimo e acaba entrando no jogo.

No mercado imobiliário a bolha somente é notada quando os preços dos imóveis começam a atingir níveis que a população, no geral, sabe ser infundados. Enquanto isso não ocorre, ele raramente desperta a atenção nacional. Mas os sinais nos últimos dois anos, em 2009 e 2010, estão mais claros.

Dados do Banco Central do Brasil mostram que, dentre todos os empregos do setor privado, indústria de transformação, comércio, serviços e construção civil, foi exatamente o setor da construção civil que apresentou a maior expansão em 2010. De dezembro de 2003 a setembro de 2010, o emprego formal no setor de construção cresceu quase 80%, o emprego na indústria de transformação cresceu 31% e o emprego total cresceu 36%.

Enfim, quando tudo isso ocorre, é sinal de que a bolha está em processo de crescimento, bem inflada e até mesmo beirando a manutenção de um preço constante para os próximos períodos. E, assim como qualquer plástico contendo ar, quanto mais inflada ela estiver, maior será a intensidade do estouro quando este acontecer.

A pergunta que fica é: quando a bolha imobiliária brasileira vai estourar? Obviamente, é impossível e irresponsável precisar uma data certa e específica. É fato que aumentaram as probabilidades de uma nova crise financeira internacional, advinda dos países europeus e/ou dos Estados Unidos. É fato que o Brasil enfrentará problemas para cointegrar a taxa de crescimento dos salários do pessoal ocupado, a taxa de crescimento dos indicadores de preços do setor imobiliário (como o INCC), a relação da taxa de crescimento do crédito em relação aos salários dos trabalhadores e o crescente endividamento das famílias de classe média em relação as suas rendas.

A bolha imobiliária deve ser discutível nos próximos períodos e até mesmo pode ser uma agenda de pesquisa e de inspiração para economistas, para, quem sabe, evitar antes do fim do próximo governo, em 2014, até no máximo a Olimpíada de 2016, o fenômeno de deflação dos preços dos ativos, incluindo então os preços dos ativos imobiliários.

Mises e Hayek deixaram claro que quando a bolha gerada pela expansão monetária se inicia, essa expansão monetária tem de, no mínimo, manter o mesmo ritmo ou até se acelerar para que a bolha continue se formando. Qualquer desaceleração mais prolongada na expansão do crédito irá arrefecer essa bolha. Assim, se uma economia sofreu uma forte expansão do crédito durante certo tempo (que é o caso da economia brasileira) e se essa expansão deu surgimento a uma ou a várias bolhas, essa expansão terá de se dar a taxas cada vez maiores para impedir que essa bolha desinfle. Não é necessário que o crédito se contraia; basta que ele cresça a uma taxa menor e a bolha deixará de inflar ou até mesmo começará a desinflar. Alternativamente, basta ter um desemprego maior nos próximos períodos (dos atuais 6,1% para 10%), advindas da importação da crise financeira internacional, para então aumentar a inadimplência daqueles que estão pagando suas parcelas em suaves prestações (normalmente aqui no Brasil a taxas pré-fixadas).

Nos EUA, a bolha começou a formar-se em 1997. Com a recessão que se iniciou no final de 2000 e com os ataques de 11 de setembro de 2001, a taxa básica de juros da economia americana caiu de 6,5% para 1%, ficando nesse nível até meados de 2004, quando o FED iniciou o processo de elevação dos juros até atingir 5,25% a.a. em junho de 2006. Durante esse intervalo de tempo, com juros excepcionalmente baixos, houve a maior fase de expansão da bolha imobiliária no mercado subprime americano.

Os juros permaneceram em 5,25% de junho de 2006 até o final de 2007, exatamente quando todos os problemas no setor ficaram explícitos. A elevação dos juros que secou o crédito e estourou a bolha. Portanto, baseando-se na teoria, e apoiando-se no pressuposto de que existe uma bolha imobiliária brasileira em franca formação e expansão, podemos dizer que a nossa bolha vai ser arrefecida ou estourada enquanto o FED manter a taxa de juros da economia americana próxima de zero, aliado a política do Banco Central do Brasil de subir os juros. Esse “TNT” causaria uma contração geral do crédito no Brasil quando o mercado internacional sofrer uma nova crise (que de fato pode ocorrer).

No final de 2008 e início de 2009, houve uma forte contração do crédito no Brasil, devido à crise financeira internacional. Pela teoria, tal evento deveria ter debelado a nossa bolha imobiliária. Porém, a valorização dos imóveis no Brasil passou incólume porque houve intervenção do governo, que além de criar o programa “Minha Casa, Minha Vida”, também colocou em ação seus bancos estatais para manter o crédito farto para o setor.

Essa ação foi excelente para as construtoras, por exemplo, e, de modo geral, para a economia brasileira. Todo esse incentivo artificial a um setor significa que recursos estão sendo retirados de outros setores e desviados para este. Como os recursos são escassos, a tendência é que os custos subam. E é esse aumento de custos que vai alimentando a bolha, e ocorre até o ponto em que os custos superam o retorno esperado. É nesse ponto que os investimentos se revelam mal direcionados e excessivos. Um exemplo, nesse aspecto, é que os preços dos aluguéis dos imóveis no Brasil não estão com uma rentabilidade atrativa em comparação a outros tipos de renda fixa. É um indício de que os preços dos imóveis devem cair no futuro próximo ou que, alternativamente, os preços dos aluguéis devam subir para elevar a rentabilidade sobre o capital investido no setor imobiliário. Como as taxas de crescimento dos preços dos aluguéis (inflação) subiram mais do que a taxa de crescimento dos salários do pessoal ocupado no Brasil, mais uma vez temos que pode haver um aumento do endividamento das famílias em relação aos salários que recebem. E a expansão do crédito, novamente, é o motor para retroalimentar os preços dos imóveis.

Traduzindo a teoria para a nossa realidade, os preços dos imóveis e os aluguéis estarão maximizados e cotados a preços que a população brasileira não poderá pagar. Isso fará com que os preços, tantos dos imóveis, quanto de aluguéis, tenham de cair para

que possam ser negociados. A principal consequência disso é que os bancos que financiaram o crédito imobiliário terão prejuízos, assim como as construtoras. Caso o governo queira evitar essa queda de preços, ele terá de fazer o que vem fazendo: facilitar o crédito e subsidiar. Mas os preços estão tão altos que simplesmente, nos próximos períodos, não haverá compradores. Uma solução seria recorrer ao alongamento da dívida ou ao artifício das prestações mensais de 30 anos a juros baixos. Mas isso só seria possível se a SELIC estivesse constantemente baixa, algo que o mercado financeiro não prevê para 2011 (previsões do Boletim Focus mostram SELIC em torno dos 12% a.a).

O governo americano, desde 2008, vem fazendo de tudo para evitar que os preços dos imóveis caiam ainda mais, pois isso é prejudicial para os bancos, que possuem esses imóveis como ativos em hipotecas ainda sob execuções judiciais. Se os ativos se depreciam, o patrimônio dos bancos encolhe. O estouro da bolha imobiliária brasileira foi artificialmente impedido em 2009. Foi impedida de romper e ainda inflou-se com mais vigor em 2010.

Outra pergunta inevitável: se o Brasil está realmente numa bolha imobiliária adiantada e bem inflada e ela estourar, as consequências serão iguais àquelas dos EUA? A resposta é não. O que aconteceu nos EUA foi uma completa anormalidade, possibilitada pelo nível de intervenção do governo tanto no setor bancário - haviam políticas que obrigavam os bancos a conceder hipotecas a pessoas com histórico de crédito ruim, quanto no setor imobiliário (Fannie Mae e Freddie Mac), além da própria intervenção no setor monetário, por meio da taxa de juros manipulada pelo FED. Tudo isso fez com que a parcela da economia voltada para o setor imobiliário se agigantasse enormemente, fazendo com que grande parte da própria riqueza americana estivesse ligada ao setor.

A situação chegou a tal ponto que, quando o sujeito perdia o emprego, ele simplesmente comprava um imóvel e ganhava a vida com sua valorização. Como isso funcionava? Ele ia ao banco, arrumava um empréstimo (fácil, mesmo sem emprego) e fazia o pagamento de entrada. Teoricamente, ele deveria pagar juros mensais por essa hipoteca, mas como o preço do imóvel se valorizava cada vez mais, o cidadão conseguia negociar junto ao banco novos empréstimos, tendo como caução a valorização do imóvel. Assim, ele atingia a mágica de ficar rico (na verdade, endividado) sem ter qualquer fonte de renda. Como ele achava que seu imóvel iria se valorizar perpetuamente, ele não precisava se preocupar em pagar sua dívida junto ao banco - isso até o dia em que o preço do seu imóvel começou a cair e ele percebeu que sua dívida era

impagável.

A menos que nossa economia chegue a esse ponto, girando majoritariamente em volta do setor imobiliário, não há motivos para imaginar que nossa bolha, quando estourar, trará consequências igualmente danosas. Enquanto o estouro da bolha imobiliária não vem, é possível ganhar bastante dinheiro nesse setor. Basta, para quem tem liquidez, jogar e ter o tempo correto da hora de sair.

REFERÊNCIAS

CUARESMA, J. C. Can emerging asset price bubbles be detected? Organisation for economic co-operation and development . ECO working papers, n.28, 2010. Disponível em: . Acesso em: 6/2010.

DEZORDI, L. L. Desempenho e projeções no preço médio dos imóveis em Curitiba: apartamentos de 1 a 4 quartos. Disponível em: .

GURIA, A.Changing for the better: making reform happen in the aftermath of the crisis.

Disponível em:

46535173_1_1_1_1,00.html>.

MEIRELLES, H. Avaliação do risco Brasil. In: Seminário sobre reavalia ção do risco Brasil da Funda ção Getúlio Vargas , 2010. Disponível em: www.bcb.gov.br/pec/appron/apres/Semin%E1rio%20Risco%20Brasil_FGV%20v07.pdf>.

ONU. UNDESA policy brief. n. 30, 2010. Disponível em: .

ONU. Global Economic Outlook. 2010. Disponível em: .

PANITCHPAKDI, S. Twenty first meeting. Disponível em:

docs/55462405/IMFC-Statement-by-Supachai-Panitchpakdi-Secretary-General-United-Nations-Conference-on-Trade-and-Development>.

[1]Série 10790 do Sistema Gerenciador de Séries Temporais do Banco Central.

[2]Basta uma pesquisa pela internet para descobrir, por exemplo, que em Brasília e São Paulo há apartamentos de apenas um quarto sendo vendidos pela barganha de R$ 500.000,00.

Post sobre a bolha imobiliária do Fórum Skyscrapercity - Autor: FriedrichHayek

Publico este excelente post do usuário FriedrichHayek, postado inicialmente no fórum skyscrapercity, sobre a bolha imobiliária de Brasília. O link para o post no fórum é o seguinte: http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=1127753&page=33


Essa ideia de que há uma demanda inesgotável não se sustenta. O censo 2010 já confirmou que temos superávit habitacional - o número de imóveis vagos (e isso excluindo casas de veraneio e afins) supera a tão famosa carência de habitações: 

http://www.brasil.gov.br/noticias/ar...ica-censo-2010

O que vem ocorrendo no Brasil é facilmente compreendido com este gráfico elaborado por Jean-Paul Rodrigue, um PhD que estudou o comportamento de bolhas ao redor do mundo, o qual, apesar de particularidades de cada mercado, é bastante semelhante.



Note que a demanda "normal" seria a linha reta. A oferta de crédito distorce a demanda, amplificando-a no presente. Com endividamento, TROCA-SE A DEMANDA FUTURA POR DEMANDA PRESENTE - a linha azul "engorda" no presente, "emagrece no futuro". Esse é não só o caso dos que estão comprando agora, pois "se eu não comprar, nunca mais poderei comprar", como dos que estão comprando dois, três, quatro apartamentos na planta apostando no crescimento futuro da demanda.

Aliás, o comportamento das bolhas são muito semelhantes, independente do mercado em que ocorram.



Esse gráfico dele compara três bolhas recentes nos EUA: a das empresas de tecnologia, a imobiliária e a de commodities. Se você compara esses gráficos com o que ocorreu (no caso das bolhas que já "estouraram") e o que vem ocorrendo em vários mercados (como o chinês, australiano, brasileiro), verá que a dinâmica é a mesma.

Coincidência? Pode ser. Agora, estudando o assunto e vendo esses indícios "curiosos", seria inteligente contrair uma dívida de R$ 1 milhão e correr o risco de ficar "amarrado" a ela se o preço dos imóveis caírem? Cada um faz o que quiser com o dinheiro que tem.

A onda de capitais para os países emergentes pode ser um bumerangue

Fonte: http://www.ips.org/ipsbrasil.net/nota.php?idnews=7016


A onda de capitais para os países emergentes pode ser um bumerangue
Imaz Akyuz* 

Genebra, Suíça, abril/2011, (IPS) - Uma característica incomum da crise financeira global é que, para os países em desenvolvimento (PD), a orquestra financeira parece ter recuperado o ritmo da música. 

Enquanto muitas economias avançadas (EA) continuam tropeçando com o aumento da dívida, estreiteza financeira e riscos de insolvência ou deflação, o problema financeiro para a maioria dos PD é a inflação de ativos, expansão do crédito e valorização de suas moedas.

Exceto por uma breve interrupção em 2008, os PD continuam recebendo amplas entradas de capitais enquanto as mais importantes EA respondem à crise causada pela liquidez e pelas dívidas excessivas mediante ainda mais quantias de liquidez para o resgate de bancos e governos em problemas, e baixando as taxas de juros. A expansão monetária e as taxas de juros próximas de zero estão impulsionando uma onda de fluxos de capitais especulativos para os PD, com juros maiores e melhores perspectivas de crescimento, criando-se bolhas nos mercados de câmbio, bens, créditos e matérias-primas.

Este é o quarto boom de inundação de capitais para os PD no pós-guerra. Os auges econômicos anteriores também começaram sob condições de rápida expansão da liquidez e excepcionalmente baixas taxas de juros nos Estados Unidos e todos terminaram com quebras. O primeiro boom finalizou com uma crise da dívida na América Latina nos anos 1980, quando a política monetária norte-americana endureceu. O segundo acabou com uma súbita retirada dos prestamistas na Ásia do Leste, quando endureceram as condições financeiras nos Estados Unidos e, ao mesmo tempo, se deterioraram as posições macroeconômicas e externas dos países receptores. O terceiro período de auge foi paralelo à bolha dos créditos hipotecários de risco (subprime) e acabou no colapso da Lehman Brohters e na fuga de capitais no final de 2008, mas foi seguido por uma rápida recuperação em 2009.

Como nesses episódios, a atual onda de capitais está criando fragilidade nos PD. Países com déficit, como Brasil, Índia, África do Sul e Turquia, estão experimentando uma valorização de suas moedas mais rapidamente do que as economias com superávit e contam com a entrada de capital para enfrentar o crescente déficit externo. Aqueles que mantêm boa posição financeira, agora se deparam com bolhas de crédito e ativos. Os dois tipos de países agora estão expostos ao risco de instabilidade em maior medida do que durante a débâcle dos subprime, embora de maneiras diferentes.

É quase impossível prever o rumo que seguirá o capital, mas é visível que as condições que empurram o boom são claramente insustentáveis. Pode-se presumir que as historicamente baixas taxas de juros nas EA não podem ser mantidas indefinidamente, e que o auge terminará quando as taxas de juros nos Estados Unidos começarem a subir pouco a pouco. Também pode terminar como resultado de uma crise de balança de pagamentos ou uma desordem financeira em uma das principais economias emergentes que possa produzir contágios através do mundo em desenvolvimento, inclusive sem o endurecimento das condições monetárias norte-americanas.

Nos Estados Unidos, há agora um risco de deflação e o Federal Reserve aponta para criar inflação nos mercados de bens e ativos. Porém, suas políticas estão incentivando o boom das matérias-primas, a expansão do crédito e os fluxos de capitais para os PD. Se os preços das commodities forem sustentados por um forte crescimento na China, o maior importador de matérias-primas, a continuada política de expansão monetária dos Estados Unidos, junto com a especulação e a inquietação política nos países árabes, o Federal Reserve pode acabar adotando uma política anti-inflacionária. Neste caso, os auges do capital e das matérias-primas podem terminar da mesma maneira que o primeiro boom do pós-guerra no começo da década de 1980, ou seja, por um rápido endurecimento monetário nos Estados Unidos, mesmo antes de a economia se recuperar completamente da crise dos subprime.

O auge também pode acabar por uma forte redução do ritmo econômico na China. Como resultado de um programa de estímulos maciços, financiado por créditos baratos, ampla entrada de capital e alta nos preços das commodities, a economia chinesa está aquecendo. As medidas monetárias aplicadas para controlar a inflação podem reduzir consideravelmente o crescimento, particularmente se furar a bolha imobiliária. A consequente queda nos preços das matérias-primas poderia ser agravada pela fuga de investimentos em futuros de commodities, criando dificuldades de pagamentos em economias ricas em matérias-primas e uma aversão ao risco e a consequente fuga para investimentos seguros.

Independentemente de como a atual conjuntura possa acabar, é provável que coincida com um retrocesso dos preços das matérias-primas. Os países mais vulneráveis são os que desfrutam dos duplos benefícios da expansão da liquidez – o boom nos preços das matérias-primas e a entrada de capital. A maior parte deles fica na América Latina e África e alguns sofrem crescente déficit apesar da bonança dos preços. Assim, a atual situação traz à memória o ocorrido nos anos 1980, quando o México, que havia desfrutado dos dois booms no período que antecede a subida dos preços do petróleo e da expansão dos créditos bancários internacionais, foi o primeiro a entrar em crise.

Quando as políticas vacilam em manejar os fluxos de capital não há limites para o dano que as finanças internacionais podem infligir a uma economia. Os acordos multilaterais carecem de mecanismos efetivos para restringir as políticas competitivas dos emissores de reservas ou para controlar as saídas em sua origem. A tarefa recai nos países receptores. Mas muitos PD ainda adotam um enfoque de não intervir na entrada de capitais, enquanto outros fazem tentativas tíbias de controlá-los mediante impostos que são muito baixos para igualar os amplos ganhos de arbitragem prometidos pelos diferenciais dos juros e da valorização da moeda. Em todo caso, levar mais a sério os controles do capital está na ordem do dia. Envolverde/IPS

* Imaz Akyuz é economista-chefe do South Center de Genebra. Este artigo é um resumo do autor do estudo “Capital Flows to Developing Countries in a Historical Perspective: Will the Current Boom End With a Bust?” (ver paper 37 www.southcentre.org). (IPS) (FIN/2011) 

Déficit Habitacional - Desmascarando as estatísticas

Colegas do blog,
Leiam este importantíssimo estudo sobre o déficit habitacional, elaborado por pesquisadores da Unicamp, o qual desmascara a mentira estatística que foi inventada para criar o número falso do déficit habitacional brasileiro. Descobri este artigo pois fiquei desconfiado do argumento dos que defendem a inexistência de bolha de que o déficit habitacional no Brasil é de 6 milhões de moradias. A minha desconfiança aumentou mais ainda quando o censo divulgou que existem mais domicílios vagos no Brasil do que os necessários para cobrir o déficit. Daí descobri o seguinte artigo DÉFICIT HABITACIONAL, FAMÍLIAS CONVIVENTES E CONDIÇÕES DE MORADIA - JOSÉ EUSTÁQUIO DINIZ ALVES E SUZANA CAVENAGHI
Leiam e reflitam. Estatísticas são facilmente manipuladas para chegar a conclusões que distorcem a realidade.

Brazil may be heading for a subprime crisis By Paul Marshall - Financial Times

Brazil may be heading for a subprime crisis

By Paul Marshall

Published: February 21 2011 15:02 | Last updated: February 21 2011 15:02

Brazil has been on a credit binge – over the past 5 years credit growth has run at 2.4 times nominal gross domestic product. This compares with 2, 1.6 and 1.2 times for Russia, India and China respectively.

Normally this isn’t a problem, as leverage is rising from a low level and the ratio of loans to GDP is “only” 46 per cent; this compares with private sector debt in the US at 165 per cent of GDP.

However, the problem lies with the burden this debt is imposing on borrowers. In spite of a fall in inflation to a manageable rate of 6 per cent, the banks in Brazil charge an average lending rate of approximately 25 per cent and, in case of consumer lending, the rates are well in excess of 30 per cent. This means the Brazilian borrower base is paying “real” interest of circa 20-25 per cent against a norm of 1-3 per cent in most countries – borrowing in Brazil is punitively expensive.

For consumers specifically, the ramifications are serious as the debt service burden has risen to 24 per cent of disposable income and is set to rise further as rates push higher. We expect the burden to rise to an exorbitant 30 per cent by 2012. To put this into context, the US consumer “blew up” when the debt service burden hit 14 per cent (with a current read of approximately 12 per cent). In other words, the Brazilian consumer has twice the debt load from a cash flow perspective relative to a US consumer who is still widely regarded as being over leveraged.

The situation in Brazil is worryingly similar to the sub-prime crisis in the US. A lot of credit is being pushed by the banks at high rates to consumers who ultimately won’t be able to service the debt.

There are also ominous signs of what economist John Kenneth Galbraith called the “bezzle” beginning to appear above the surface. In November 2010, a small bank, Panamericano, was found to be fudging its credit losses in consumer lending – the bank was recapitalised overnight. But over the year the stock fell by 62 per cent and it was recently sold to BTG Pactual in a “distress” takeover as the central bank found further anomalies in its accounting practices.

While there are parallels with the US there are also unique features in Brazil. Risk management infrastructure has largely been missing in Brazil’s credit build up, with a “positive” credit bureau still not yet approved owing to consumer protection issues (a positive credit bureau shares credit history of all customers whereas negative bureau shares information for customers only in default, typically this information comes too late). This has enabled borrowers to build multiple lines of credit without the lenders’ knowledge, especially as most loans are “unsecured” and there is no collateral involved.

Brazil is in this spot from a financial standpoint due to inefficiencies in the financial system. The operating expense to assets ratio of the Brazilian banking system is a staggering 4.2 per cent compared with 1.1 per cent and 1.6 per cent for Chinese and Indian banks respectively, and this large expense base keeps the cost of credit abnormally high.

From a macro standpoint, a low savings rate and an overvalued currency are putting pressure on growth rates and on the competitive position of the economy – hence the drive to push leverage into the system in order to prop up growth rates in line with Bric peers. But the reality is that countries like China and India have been more successful in driving rapid growth rates while retaining high savings rates and more competitive currencies. The issue for Brazil is that the country needs to rebalance towards higher ratios of savings and investment.

Brazil’s history is littered with accidents relating to weakness in the external accounts, high inflation and devaluations of the currency – as recently as the 1990s Brazil faced a similar set of issues, sparking a 65 per cent decline in Brazilian equity markets between end 1997 and end 2002 in US dollar terms.

Brazil’s policy making has been much strengthened over the past decade and the country has been rewarded by the bond markets. But Brazil will need some skilful policy making if it is to manage down its current credit bubble without losing control. Any slowdown in the economy and related rise in unemployment rates could create a self re-enforcing liquidity spiral as credit is extracted from the system.

This will also be an important economy to watch for global investors: Brazilian financial markets have been a great beneficiary of the global disinflation trade but unfortunately for Brazil, global interest rate rises on account of more generalised inflationary pressures have come at the wrong time for an economy that may have been drinking with too much abandon in the disinflationary saloon.

Paul Marshall is CIO at Marshall Wace and co-manager of the Eureka Fund. The piece was co-authored by Amit Rajpal, portfolio manager of MW Global Financials Funds

Australia: Um dia a casa cai

Do blog Talking Point http://thenewsrider.wordpress.com/2011/01/30/australia-um-dia-a-casa-cai/

Este texto é excelente. Retrata a situação da Austrália que é semelhante à do Brasil. Se você trocar a palavra Austrália por Brasil no texto ele se aplica integralmente ao nosso país.

Grande abraço.

Faz tempo que queria dar uma analisada nos numeros do Mercado imobiliário Australiano e tentar entender o que esta acontecendo. A ideia não é fazer uma previsão do que vai acontecer, pois acho tolice tentar adivinhar o futuro, pois para mim futuro é algo que não existe e depende das ações do presente e do agora.

O que acho interessante é analisar o cenário macro, como faço e fiz muitas vezes aqui no blog, com o intuito de analisar os possíveis riscos e oportunidades no mercado.

Já discuti algumas vezes aqui no blog sobre minha opinião do mercado imobiliário australiano.

Sem muitos rodeios o resumo do que acho do mercado imobiliário na Austrália é:

-  Relativamente caro em relação aos países desenvolvidos

-  Altamente endividado

- Com iminente risco de um colapso, e colapso homérico

Comecei o post com a minha conclusão, mas acho que antes deveria explicar o porque acho isso e esta é a intenção do post.

Primeiro o motivo que o mercado imobiliário na Austrália é caro e principalmente subiu muito nos últimos anos.

Geralmente o bom senso diz que o mercado imobiliário na Austrália os preços sobem porque existe mais oferta que demanda. Seria tolo em discordar com esta assertiva, pois de fato isto é verdade, mas por incrível que parece este não é o único motivo, na minha opinião, que justifique, o aumento absurdo dos preços dos imóveis na Austrália.

Na minha opinião os motivos são:

- Alta aspiração cultural da população australiana em possuir o próprio imóvel

- Baixa taxas de juros

- Imigração

- Constante baixo desemprego devido ao Mining Boom.

- Aumento salarial médio devido a demanda no mercado de trabalho.

Vou começar explicando a questão da baixa taxa de juros, que acho que é o ponto mais relevante em toda esta história. Mesmo assim é uma coisa que a maioria das pessoas que emprestam dinheiro não prestam a devida atenção quando vão fazem um empréstimo.

Eu chamo isto de efeito casas BAHIA. A analogia é que a pessoa que vai comprar algo não esta interessada em saber  quanto que será a taxa de juros, mas se será capaz de pagar as prestações mensais.

Hoje a divida media de um empréstimo imobiliário na Austrália é de 287mil dolares. Contanto que hoje (Janeiro de 2011) a taxa de hipoteca variável é de 7,8%, então, o custo de serviço desta divida é de 22,386 dolares por ano ou 430 por semana.

Acho que ai que está a grande pegadinha que os bancos não querem que as pessoas percebam, pois assim continuam “enganando” a população que não sabe fazer conta e fazem mais dinheiro.

Não muito tempo atrás, em junho de 1989, esta mesma taxa era de 17%.

Fazendo a conta simples sobre os mesmos 287mil o custo da mesma divida seria 48,790 por ano ou 938 dolares por semana. Sim isso mesmo a mesma divida seria 118% mais cara de servir.

Esta começando a entender porque as pessoas com a mesma renda pode bancar uma casa muito mais cara?

Assim, ai vai a minha primeira “conclusão” da minha teoria. Preço de casa é mais uma função de taxas de juros do que simples forças de oferta e demanda.

Eu coletei alguns dados do ABS (Australian Bureau of Statistics) com preços de casas médio, divida agregada de hipotecas, renda media, taxas de juros e etc e tentei de alguma forma fazer senso de toda esta informação e reforçar os pontos da minha teoria.

Peguei os dados de 2002 para cá. Os dados de 2011 ainda não foram divulgados, mas tenho ate Setembro de 2010 e digo que fiquei deveras preocupado com o que vi.

O primeiro gráfico que queria mostrar, que acho que é o maior indicativo se um mercado esta caro ou barato é a relação entre preço médio das casas dividido pela renda media. Este indicador é interessante, pois ao longo do tempo ele evita distorções inflacionárias. Basicamente, em outras palavras, ele indica o quando que o cidadão médio precisa trabalhar para pagar sua casa por inteiro.

O gráfico mostra que cada vez mais os australianos tem que trabalhar mais para pagar pelas suas casas. Isto é como uma moeda que tem dois lados. Para quem não tem casa, isto é pessoas jovens e de baixa renda, tem cada vez mais dificuldade de entrar no mercado. Entretanto, pra quem já está no mercado com uma casa isto é bom, pois acontece um fenômeno que os economistas chamam de “wealth effect”. As pessoas se sentem mais ricas porque o valores de seus ativos sobem e acabam gastando mais dinheiro e inclusive pegam empréstimos nos bancos usando as próprias casas e ações que subiram em valor para gastarem o “dinheiro” que os ativos criaram.

Esta entendendo porque banco adora que os preços subam e os juros fiquem baixos? Pois assim, todo mundo pode se alavancar mais. Se esta se perguntando o que é alavancagem acho que precisa ler este outro post  (como ficar rico honestamente).

Devido a década de 2000 os juros estarem muito baixos em relação a outros períodos e quase não ter tido crise na Austrália, tirando a que teve em 2008, mas aqui as consequências foram mínimas, os preços das casas subiram, mas não se iludam a quantidade de divida na Austrália cresceu também e MAIS DO QUE O PRECO das CASA!

Veja o segundo gráfico

Nestes quase 9 anos o preço médio das casas subiram de 240mil para 495mil. Isso da um aumento de em media 7.7% ao ano ou aproximadamente 106% neste período.

Enquanto isto, agora pasmem, a quantidade de divida imobiliária na Austrália cresceu de 326bilhoes de dólares para 1,04 Trilhoes de dólares. Em termos percentuais isto é um aumento de 14% ao ano ou aproximadamente 219% neste período.

Esta é a parte que começo a coçar minha cabeça ao mesmo tempo tentando entender o “milagre” que aconteceu e preocupado com as consequências deste digamos, excesso.

Não há sombra de duvidas que isto é uma bolha, na minha opinião, que esta colocando uma alta pressão na população australiana, principalmente naqueles que emprestaram altas somas de dinheiro apenas preocupado se pode pagar a quantidade mensal e na esperança que os preços continuaram a subir pra sempre 7% ao ano e assim continuarem a emprestar mais e mais.

Agora me pergunto a que custo a farra pode continuar? Pra mim, o custo do aumento da divida foi alto demais e se continuar assim a porcentagem da renda indo para pagamento de divida vai aumentar cada vez mais e também a economia poderá entrar um estado inflacionário ou de retração de crédito.

Para demonstrar minha preocupação fiz um outro calculo que é a divida media por cabeça e o quanto isto representa da renda media anual.

Em 2002 a divida por cabeca era de 16,4 mil dolares e a renda media era 45,5 mil. Isto da uma relaçao de 36%. Em 2010 a divida media por pessoa é 46,3mil dolares e a renda media é 68mil. Em termos percentuais a relação aumentou pra 68%. Isto é mais uma indicação que a quantidade de grana da renda indo para o pagamento de divida é bem maior que 9 anos atras.

Mas se voce estiver perguntando, mas porque a coisa ainda não despencou na Australia, se nos EUA as coisas despencaram com menos excesso. Ai que vai a minha argumentação do mercado de trabalho e a China.

Eu acho que o qua ainda seguram os preços de casa altos e a farra de crédito é que o baixo desemprego e os juros ainda  baixos permitem quem tem divida honrrar o pagamento da divida e pra mim a qualquer momento este elo fraco pode arrebentar e se arrebentar as consequencias serão horrorosas.

Não quero me alongar muito no posto, pois ja esta ficando muito grande, mas o que acho que ainda segura esta bolha na Australia é outra bolha que ja falei que é a bolha na China.

Considerem estes dois posts sobre o assunto

A China é uma Bolha?

Desemprego piora na Australia e a Bolha imobiliaria na China

Não sei quando que a coisa vai desandar mas eu estou em alerta monitoranto a China, o desemprego na Australia e as taxas de juros, pois não quero estar complacente de boca aberta se a coisa desandar, pois dizem que as melhores oportunidades estão nas crises.

As coisas ainda podem andar irracionais por muito tempo. Quem sabe mais uns anos. Nao sei… pode ser mais 5 ou 10 anos, por isso não quero me fazer de tolo e dar uma data, nem menos um ano.

Como disse não é minha intenção aqui adivinhar o futuro, mas entender os sinais quando eles vierem.

Pra finalizar queria colocar o grafico dos juros hipotecarios bancarios medios e a taxa de juros do banco central australiano e o spred dos bancos.

Perceba que em 2008 quando teve a crise imobiliaria nos EUA e consequentemente a crise de credito mundial o custo do credito aumentou para os bancos o que tem colocado pressão nos bancos a aumentar os juros, mesmo que o banco central tente mante-los baixos.

Repare que os spread que era cerca de 1.8% a 2% agora esta consistentemente acima de 3% nos ultimos 2 anos. E é como uma faca de dois gumes, quanto mais a economia melhorar na Australia, mais os juros terao que serem aumentados para conter a inflaçao e mais pressão colocará no pagamento da divida pelos endividados.

Então, aperte os cintos que um dia casa cai.