19/02/2013

Folha de São Paulo - Venda de imóveis recua 78% em Brasília

Deu na Folha de São Paulo: http://www1.folha.uol.com.br/fsp/imoveis/93091-venda-de-imoveis-recua-78-em-brasilia.shtml Venda de imóveis recua 78% em Brasília DE SÃO PAULO A retração no setor imobiliário atingiu os principais mercados do país. Houve queda nas vendas e nos lançamentos em Salvador, Recife, Porto Alegre, Brasília e no Rio, segundo a empresa de pesquisas Geoimovel. Na capital baiana, o número de novos apartamentos caiu 56,5% no ano passado em relação a 2011. As vendas, por sua vez, recuaram 73,6% (veja quadro ao lado). No caso de Brasília, a retração foi ainda mais intensa: de 78% nas vendas e de 61,3% nos lançamentos. Porto Alegre e Recife também apresentaram recuo nas duas frentes. No Rio, foi apurada queda de 16,5% nas unidades lançadas (12.993) e de 44% nas comercializadas. Mesmo com o desaquecimento do mercado, os preços subiram em Porto Alegre (2,1%), Recife (26,7%), Salvador (15%) e no Rio (31,3%). Em Brasília, dona do metro quadrado mais caro do país (R$ 10.206), os preços caíram 5,3%. João Teodoro da Silva, presidente do Cofeci (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis), diz que a queda nos lançamentos no ano passado ocorreu para equilibrar o mercado após "exageros". Segundo ele, devido ao estoque precedente, mesmo com a redução de novos projetos, a oferta de imóveis permaneceu grande em 2012. Quanto aos preços, afirma que tendem à estabilização neste ano, assim como o número de novas unidades. Celso Amaral, diretor da Geoimovel, também atribui ao excesso de lançamentos o tombo do mercado imobiliário no ano passado. E aponta os atrasos na entrega das obras como um sinal do nível elevado de projetos. Amaral diz que, mesmo com a queda no número de imóveis lançados, os estoques continuam altos. Para ele, o preço em expansão e o endividamento das famílias impediram que as vendas fossem melhores e que o setor atingisse o equilíbrio. Nesse cenário, recomenda que os clientes negociem descontos com as incorporadoras com estoque elevado: "Os preços se acalmaram e até podem diminuir significativamente em algumas negociações. O consumidor pode sair ganhando". Ele acrescenta que, se não ocorrerem novidades relevantes no cenário econômico, haverá maior velocidade de vendas e lançamentos ao longo do segundo semestre deste ano.

14/06/2012

Bolha Imobiliária

Leitores do blog, Estamos vivendo momentos de ruptura da bolha imobiliária e de crédito brasileira. O assunto caiu na boca do povo. A mídia já fala do assunto. Os corretores estão desesperados. O mercado de veículos financiados já entrou em declínio e o de imóveis segue junto. O endividamento do brasileiro é recorde, nunca antes visto em níveis tão elevados. Agora é questão de pouco tempo para o desespero dos repassadores de ágio. Vamos assistir de camarote a entrega dos empreendimentos lançados em 2009, 2010 e 2011, com preços bolhudos. Em Brasília iremos ver o desespero dos repassadores de ágio do setor noroeste e do Park Sul no Guará, bem como dos empreendimentos de Samambaia, Gama e Águas Claras, enfim, toda a nossa cidade. Os imóveis de baixa renda no entorno tem índices de devolução incríveis. Ninguém avisou à população de baixa renda que a prestação de 300, 400 reais vira de 600, 700, 800 após a entrega das chaves (também não avisaram que as chaves tinham reajuste). Enfim, o cenário começa a virar. Não tenho mantido atualizado o blog. Recomendo a todos que acompanhem o desenrolar dos fatos pelo blog www.bolhaimobiliaria.com . Quem quiser se manter informado sobre econômia, recomendo que leia os blogs www.mises.org.br, blogdoklebers.blogspot.com e rodrigoconstantino.blogspot.com. Agradeço a todos por prestigiarem o blog. Abçs

Porque acredito que estamos numa bolha imobiliária (e de crédito e consumo) também.












Postado originalmente em 13/5/2010

Se eu puder dar um conselho a alguém é: não compre imóvel em Brasília, não está na hora de comprar, você não vai fazer um bom negócio e nem vai ficar rico investindo em imóveis. Tenho certeza que vários investidores/especuladores amadores e pessoas que não entendem nada de mercado irão me ridicularizar. Tenho até evitado comentar neste assunto em rodas de amigos porque as pessoas estão cegas e acreditam que os imóveis continuarão valorizando ao ritmo de 20 a 30% ao ano, descontada a inflação. Isso é impossível.
A lógica não permite esse tipo de acontecimento. Qualquer desvio exagerado na curva de preços de mercado de um determinado bem tende a recuar, ou seja, a bolha vai estourar.
Porque acredito nisto:
1) A razão aluguel/preço do imóvel, que dá o indicativo de valor de um imóvel, deve ser próxima a 1%. Moro em um apartamento na Asa Sul e pago R$ 1.500,00 de aluguel (contrato novo, com menos de 6 meses, ou seja, valor atualizado). O valor venal do imóvel, segundo os classificados e a imobiliária é de R$ 620.000,00. O imóvel tem 50 anos, 2 quartos e 96m2. Pago menos que 0,25% (mais precisamente 0,24%). Ou seja, 413 meses de aluguel correspondem ao valor do imóvel (pouco mais de 34 anos). Os entendidos do assunto dizem que vale a pena comprar um imóvel quando o valor do aluguel seria suficiente para comprá-lo em 10 a 12 anos. Brasília está fora da realidade. Seria razoável pagar até R$ 250.000,00 no apartamento que estou morando, mais que isso é loucura e jogar dinheiro fora. Este cálculo vale para qualquer imóvel em Brasília. Os valores variam de 0,2% a 0,4%. É muito melhor pagar aluguel em Brasília e esperar a bolha estourar.
2) Se você acha que pegar um financiamento é vantajoso, com nossas pequenas taxas de juros (de 10 a 15%) ao ano mais T.R., vá fundo. Graças ao excesso de crédito, além de pagar altíssimos juros você estará contribuindo para inflar os preços, só que uma hora este crédito será cobrado ou irá ficar mais restrito e aí você vai descobrir que o apartamento de 500 mil que você comprou não vale mais isso tudo e a sua dívida é muito maior que o valor do apartamento. Mas se você acha que essa é a hora, vá fundo e boa sorte.
3) Quanto mais crédito maior o preço. O crédito imobiliário está crescendo a taxas anuais altíssimas no Brasil, causando um verdadeiro boom de construções, não só em Brasília, em todos os municípios. Isto faz com que haja uma demanda artificial e que fatalmente será interrompida com a escassez do crédito. Com a economia crescendo tudo é muito bonito e muito fácil. Vocês acham que o Brasil irá crescer para sempre ou que uma hora a nossa dívida pública será cobrada (ela não pára de crescer)?
4) Quantas pessoas você conhece que estão comprando apenas para especular? Eu conheço várias. Pessoas que estão jogando na loteria, mas se dizem especialistas, porque acreditam que irão eternamente comprar o ágio por 50.000 e vendê-lo por 100.000 ou 60.000 ou muito mais. Pessoas que se não conseguirem vender o ágio pelo valor que pagaram não terão dinheiro para pagar as parcelas e as chaves do imóvel. Ou seja, apostadores (alguém se lembra do avestruz master ou das fazendas boi gordo, ou da Amway ou do Herbalife, semelhança ou coincidência?).
5) Vocês acham que de repente o Brasil descobriu que nunca foi pobre e virou rico. Terão um belo susto em breve. A dívida pública bruta está em níveis altíssimos e não pára de crescer.
6) Olhe para Águas Claras e veja quantos edifícios estão sendo construídos. Não temos demanda para tudo isso. Olhem a noite quantos apartamentos estão vazios, com as luzes apagadas, pois seus donos não querem nem alugá-los, apenas querem ver a valorização de 25% ao ano infinitamente (vão levar um belo susto em breve). Estamos tendo um excesso de construções e isso irá cobrar seu preço no futuro, principalmente dos que comprarem imóveis no auge do boom (de 2009 em diante).

Mas, se você não acredita em mim, acredite então nestas pessoas:

1) Corretores: se o seu salário dependesse de quantos negócios você fecha você estaria preocupado com a qualidade dos mesmos? Os corretores vivem de comissões sobre compra e venda. Eles não estão interessados se você vai fazer um bom negócio, ele está interessado se você vai fazer um negócio, e apenas isso. O corretor fala ao mesmo tempo para o vendedor que é a melhor hora de vender e para o comprador que é o melhor momento para comprar. Incoerente não. Faça o teste. Converse com um corretor. Ele é uma pessoa que irá buscar o negócio (e não o melhor negócio) a qualquer custo, ele vive disso.
2) Jornais e revistas: Estes sim irão ser sinceros. Totalmente desinteressados. Vejam as matérias nos jornais: compre imóvel, o melhor negócio. Dinheiro garantido, e outros blá, blá, blá. Todas as matérias pagas. Vejam só quantos anúncios de imóveis há num jornal. É daí, e não das vendas, que vem o sustento destes periódicos. Não se enganem, se eles falarem mal do mercado de imóveis as construtoras deixarão de anunciar neles. Eles nunca farão isso.
3) O Governo: o Governo, altamente corruptível e financiado pelas construtoras, além de fazer propaganda de imóveis com programas públicos altamente desfavoráveis a população está liberando crédito "a rodo" para o setor imobiliário. Primeiro porque está enriquecendo seus financiadores de campanha. Segundo porque gera empregos (de baixa qualificação e que irão acabar quando a bolha estourar). Terceiro porque o cidadão que financiou 100% ou 90% do imóvel, pagando 3 ou 4 vezes o preço que o mesmo vale, acredita ter virado proprietário e fica feliz da vida(ele acha mesmo que é o dono, e não a Caixa Econômica Federal, mas o povo vive de status e precisa ter um imóvel mesmo).
4) Os bancos: bom, os gerentes ficam felizes da vida ao te empurrar um empréstimo imobiliário com juros altíssimos para os padrões mundiais. Primeiro porque os mesmos tem metas de vendas de empréstimos, segundo porque te fidelizam ao banco por 20 a 30 anos e terceiro porque banco vive de juros, principalmente os decorrentes de empréstimos seguros, com imóvel em garantia. Não possuem imparcialidade nenhuma.
5) Proprietários de imóveis ou os filhos deles: estes nunca acreditarão que vivemos numa bolha, pois estão virando "milionários" sem fazer força. Pessoas que compraram imóveis ou ganharam estão achando que são ricas, pois acreditam que a bolha irá durar pra sempre. Nunca irão admitir que os preços são irreais. Ah, uma coisa engraçada, no prédio em que vivo os carros, em sua maioria, não são novos, mas os proprietários dos imóveis acham que são "milionários" só por possuir um apartamento.

As mentiras que as pessoas contam:

1) Imóveis nunca caem de preço: vou apenas usar 2 exemplos - Estados Unidos em 2007 (queda no preço em várias cidades) e Japão na década de 90 (até hoje os imóveis não chegaram ao valor daquela época, na qual viviam em uma bolha). Quem tiver interesse pode pesquisar mais a respeito. Há inúmeros casos.
2) Aluguel é dinheiro jogado fora: depende, como falei no início, se você paga 1% ou mais de aluguel pode estar jogando dinheiro fora mas se você paga menos de 0,8% como eu está no lucro, pois gasta menos com aluguel do que com o juro do financiamento. E se economizar ainda irá comprar com folga no futuro.
3) O Governo está incentivando a compra da casa própria: não a da minha, pois ao jorrar dinheiro em forma de subsídios do minha casa minha dívida e nos financiamentos imobiliários só está fazendo uma coisa, inflando a bolha de preços.
4) Há um déficit habitacional enorme em Brasília: primeiro que sempre houve e mesmo assim os preços não estavam irreais como hoje, segundo que para a classe média e para a classe alta não há déficit, há até excesso de oferta. O que segura o preço são os especuladores e o crédito fácil.
5) Eu preciso de um imóvel: para vencer na vida a pessoa precisa comprar um imóvel. Eu não, você precisa? Eu não vou viver apertado por 30 anos só para dizer que tenho um imóvel, prefiro pagar aluguel e esperar o preço voltar ao normal.

Abraços a todos

17/04/2012

Imóvel como investimento é uma ilusão, diz Shiller - exame.com - 17/4/2012

Imóvel como investimento é uma ilusão, diz Shiller
http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/imovel-como-investimento-e-uma-ilusao-diz-shiller?page=1&slug_name=imovel-como-investimento-e-uma-ilusao-diz-shiller

Para professor de Yale especialista no mercado imobiliário americano, não existe garantia alguma de que os preços dos imóveis vão sempre subir
São Paulo – Obcecado por gestão de riscos e especialista no mercado imobiliário americano, o professor da Universidade de Yale Robert Shiller considera que imóveis não são um bom investimento se o objetivo é ganhar dinheiro por meio de sua valorização. “Não existe garantia alguma de que os preços dos imóveis vão para cima”, disse o estudioso recentemente em entrevista ao site “The Motley Fool”.
Na ocasião, Shiller chamou de ilusão a corrida dos americanos aos imóveis ao longo da década de 2000, que culminou com o estouro da bolha em 2007. Bolha, aliás, prevista pelo próprio Shiller ainda em 2003. “Imóveis são ativos que se depreciam, que ficam antiquados; vão acabar no lugar errado. As pessoas vão querer viver em outros lugares, o ganho de capital não é automático”, observou o professor na entrevista.
Perguntado sobre por que os americanos caíram nessa ilusão, Robert Shiller disse não saber por onde começar. As razões listadas têm a ver com psicologia. E não poderia ser diferente, vindo de um dos pais das finanças comportamentais, ramo do estudo de finanças que considera que o lado emocional dos seres humanos que participam dos mercados tem um papel muito importante nas suas decisões de investimento.
Uma dessas razões é a inflação. Segundo o professor, especialmente há cinco anos ouvia-se muito coisas do tipo: “Minha avó acabou de vender sua casa por 300.000 dólares, e sabe quanto ela pagou em 1952? Apenas 30.000 dólares”.
“Então o preço aumentou dez vezes. Essas histórias estão no nosso repertório, mas quando você olha de perto, qual foi a alta de preços ao consumidor naquele período? Foi algo por aí também. Ela não fez dinheiro nesse negócio. E estava gastando dinheiro com o imóvel ano após ano com manutenção”, explicou Shiller. Um cálculo preciso da inflação americana no período do exemplo mostra que é isso mesmo: um imóvel de 30.000 dólares, corrigido pela inflação, custaria hoje uns 260.000 dólares.
Está certo que no Brasil, com sua história de hiperinflação, o comportamento dos índices de preços sempre foi bem diferente. Aliás, a inflação galopante é uma das responsáveis pela cultura do investimento em imóveis do brasileiro, pois houve um tempo em que esta era uma das poucas maneiras de garantir algum valor para o patrimônio. Porém, com índices de inflação mais “normais” hoje em dia, quem quiser ter ganho de capital com a venda de um imóvel precisa sem dúvida descontar a inflação da diferença entre os preços de compra e de venda.
Outra razão citada por Shiller é a influência exercida pelas noções de riqueza crescente no mundo e da finitude da terra. “Nós começamos a encarar propriedades urbanas como terra. E essa é uma mudança no nosso pensamento. Se você voltar centenas de anos, havia especulação com terra neste país, mas não havia especulação com imóveis urbanos. Era senso comum”, diz.
Ele explica que, para George Washington – que era especulador de terras – especular no mercado imobiliário significava comprar milhares de acres por um xelim o acre, e não comprar uma casa na cidade. “Esse hábito se proliferou como sendo algo que todo mundo faz. Você compra uma casa e ela rende muito dinheiro”, conclui o professor.
O terceiro motivo seria a bolha em si mesma. “O Fed [banco central americano] tinha uma política muito frouxa e isso encorajou a bolha e a subida rápida de preços. Isso acabou proliferando histórias sobre imóveis como investimento”, refletiu Shiller.
A desconfiança de Shiller em relação ao mercado imobiliário tem a ver com sua aversão ao risco que não se pode gerir. O acadêmico foi um dos criadores do índice Case-Shiller, que acompanha o mercado imobiliário americano, e também de derivativos por meio dos quais é possível fazer hedge nesse mercado, operando vendido em um ambiente que não permite “naturalmente” a gestão de riscos.
Mas então comprar um imóvel nunca pode ser considerado um investimento? Na mesma entrevista ao site “The Motley Fool”, Shiller explica: “Bem, um imóvel definitivamente é um investimento no sentido de que, para a maioria das pessoas, representa a maior parte de sua riqueza, e é algo com o qual elas podem contar em caso de emergência. Você pode vender a casa para pagar por algo mais importante. Mas a questão deve também levar em conta se um imóvel é um bom investimento no sentido de trazer retorno financeiro”, diz o professor.
Para ele, poder morar no imóvel é certamente um benefício, mas no que se refere a ganhos de capital, Shiller considera a coisa superestimada. “Meus dados mostram que, de 1890 a 1990, 100 anos, não houve virtualmente valorização real (descontada a inflação) nos preços dos imóveis. E eu acho que as pessoas em 1990 deviam se considerar sortudas de ter ficado no zero a zero, porque os preços poderiam ter caído”, conclui.

29/02/2012

A bolha? Ninguém a viu - Jornal de Negócios - Portugal

Meu comentário: Excelente artigo. Engraçado que até 1 mês atrás você sequer ouvia menção à palavra bolha nos jornais de Portugal. É sempre a mesma coisa, negam até não poder mais, mas uma hora a sujeira debaixo do tapete será vista por todos, aí a imprensa vendida às imobiliárias não poderá fazer mais nada.

A bolha? Ninguém a viu
28 Fevereiro 2012 | 23:30
João Cândido da Silva - joaosilva@negocios.pt
http://www.jornaldenegocios.pt/home.php?template=SHOWNEWS_V2&id=541305


O mercado da construção e imobiliário português faz lembrar a velha história das bruxas. Pode não se acreditar nelas, mas lá que existem, existem. Na discussão sobre a existência de uma "bolha" no sector, ninguém admite o fenómeno. Mas o que não falta são manifestações de que ele anda por aí. E bem vivo.
O mercado da construção e imobiliário português faz lembrar a velha história das bruxas. Pode não se acreditar nelas, mas lá que existem, existem. Na discussão sobre a existência de uma "bolha" no sector, ninguém admite o fenómeno. Mas o que não falta são manifestações de que ele anda por aí. E bem vivo.

O pudor com que os peritos falam no tema chega a ser caricato, fundado numa espécie de prudência supersticiosa. Tal como falar numa recessão é tido como meio caminho andado para provocar uma, parece que, caso se fale na "bolha" imobiliária portuguesa, se correrá o risco de a fazer rebentar com um pouco mais de estrondo do que aquele com que se tem esvaziado, com alguma discrição, desde 2008. Há, ainda, a hipótese clássica. Um problema de que não se fala, não é um problema.

Tudo seria fácil e simples se a observação da realidade e a crua frieza dos números não fossem mais fortes do que as ilusões que se tentam criar em seu redor. Há centenas de milhares de casas para vender em Portugal, fruto de anos a fio de furiosa aposta na construção nova e que alimentou os bolsos dos empreiteiros e os cofres das autarquias. O fácil acesso ao crédito a baixo preço alimentou o aparecimento de mais oferta, atraída pela valorização dos imóveis, e os bancos colocaram o pé no acelerador. O processo de crescimento da "bolha" colocou-se em marcha, mas ninguém o quis ver enquanto foi inconveniente para o negócio.

A espiral teria de ser interrompida e seria apenas uma questão de tempo até se desfazer o mito, vulgar em Portugal, de que investir no imobiliário não tem risco. Ou o outro mito que garantia que uma casa se valoriza sempre, verdade assente em alicerces de geleia como muitas famílias já terão descoberto, mas que também não será estranha às empresas. Entre as imobiliárias, prevê-se que a falência bata à porta de mais de oitocentas nos próximos tempos. Entre as construtoras, a quebra de actividade foi tão radical que está abaixo daquela que o sector registou em meados dos anos 90.

Na periferia das grandes cidades, onde a euforia do cimento deixou as marcas mais intensas, o valor de mercado das casas já registou quedas que chegam a 40%. Na área do financiamento à habitação e à construção estão dois dos focos de tensão mais graves sobre a saúde financeira dos bancos. Ao crédito mal parado, as instituições financeiras vão somando uma carteira de casas para leiloar, num mercado em que escasseiam os compradores e o dinheiro para os financiar.

Há boas oportunidades de investimento, actualmente? Há. Seria possível comprar, hoje, uma casa a metade do preço que o mercado exigia há cinco anos? Depende das zonas, mas é bastante provável. Se as construtoras estão penduradas, as famílias estão mais apertadas para conseguirem honrar compromissos financeiros, os bancos apanham dos dois lados, os preços caem de forma substancial, parece claro que Portugal tem uma "bolha imobiliária", só que parece ter vergonha em admiti-lo.

A euforia e o lento "crash" que se lhe seguiu teriam acontecido se o País tivesse legislação do arrendamento que não tratasse os senhorios como instituições de beneficência? Não se sabe. Mas um mercado com rendas formadas através do encontro entre a oferta e a procura teria evitado uma parte daquelas dores e a deterioração de zonas antigas das cidades. Se a nova legislação conseguir corrigir este flagelo, a aposta estará ganha.

16/01/2012

Custo de vida do Brasil supera o dos EUA - O Estado de São Paulo

Não posso deixar de postar esta notícia. Será que não há algo muito errado no Brasil? Como pode o custo de vida aqui ser maior que o dos Estados Unidos, inclusive no que se refere a serviços (os quais são influenciados diretamente pelos salários, que aqui são muito menores do que lá). Há algo muito estranho no ar e prestes a explodir!!! Como pode um país com renda per capita de US$ 48.147 (estimativa de 2011) ser mais barato para se viver do que um com renda per capita de US$ 12.917 (estimativa de 2011)?

Custo de vida do Brasil supera o dos EUA

15 de janeiro de 2012 | 8h 17
FERNANDO DANTAS - Agencia Estado
RIO - O custo de vida do Brasil superou o dos Estados Unidos em 2011, quando medido em dólares, segundo dados do Fundo Monetário Internacional (FMI) sobre o PIB dos 187 países-membros. Este fato é extremamente anormal para um país emergente. Em uma lista do FMI de 150 países em desenvolvimento, o Brasil é praticamente o único cujo custo de vida supera o americano em 2011, o que significa dizer que é o mais caro em dólares de todo o mundo emergente.
Na verdade, há outros quatro casos semelhantes, mas referentes a São Vicente e Granadinas, um arquipélago minúsculo; Zimbábue, país cheio de distorções, onde a hiperinflação acabou com a moeda nacional; e Emirados Árabes Unidos e Kuwait, de população muito pequena, gigantesca produção de petróleo e renda per capita de país rico.
Considerando economias diversificadas como o Brasil, contam-se nos dedos, desde 1980, os episódios em que qualquer um de mais de cem países emergentes apresentasse, em qualquer ano, um custo de vida (convertido para dólares) superior ao dos Estados Unidos.
Há uma explicação para isso. O preço da maioria dos produtos industriais tende a convergir nos diferentes países, descontadas as tarifas de importação. Isso ocorre porque eles podem ser negociados no mercado internacional, e, caso estejam caros demais em um país, há a possibilidade de importar. Mas a maioria dos serviços, de corte de cabelo a educação e saúde, não fazem parte do comércio exterior. Assim, eles divergem muito em preço entre os países.
Em nações ricas, com salários altos, os serviços geralmente são muito mais caros do que nos emergentes. Isso se explica tanto pelo fato de que a renda maior tende a puxá-los para cima, como pelo fato de que a mão de obra empregada no setor de serviços recebe muito mais e representa um custo maior. Dessa forma, é principalmente o setor de serviços que faz com que o custo de vida seja mais alto no mundo avançado. Na comparação com os Estados Unidos, os países emergentes são quase sempre mais baratos. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo. 

27/12/2011

A tenda dos horrores da Gafisa – Exame.com

A matéria sobre a Gafisa (dona da Tenda e do Alphaville) reflete a atual situação do mercado imobiliário e desmascara os que afirmam que imóvel é lucro garantido e que "nunca cai". Se o preço nunca cai porque a construtora está em situação delicada?
Olhem só a qualidade dos compradores dos imóveis da Tenda, apenas 16% têm condições de financiar. Mas o crédito no Brasil é criteriosíssimo, não é meus caros?
E o Alphaville Brasília/Jardim ABC/GO como vai ficar? Será que o navio está fazendo água?
Dúvido que as outras construtoras estejam em posição muito mais confortável do que a Gafisa.
Parece que está surgindo uma nova Encol no Brasil. Estará sendo retirada a primeira carta da base do castelo de cartas imobiliário?
Antes de qualquer coisa e qualquer acusação contra minha pessoa: sou parcial, não tenho imóvel, torço a favor da bolha e estudo bastante para ter argumentos para sustentar a formação da bolha.

A tenda dos horrores da Gafisa – Exame.com

Fonte: http://exame.abril.com.br/re%20vista...ores-da-gafisa
Não é à toa que os investimentos do bilionário americano Sam Zell são acompanhados de perto. Em 2006, ele vendeu por 39 bilhões de dólares sua empresa de imóveis comerciais, a Equity Properties. Foi o maior negócio da história do mercado imobiliário dos Estados Unidos — que, como se sabe, entrou em colapso meses depois.
No Brasil, Zell também aprontou das suas. Em maio de 2010, ele começou a se desfazer de ações da Gafisa, quarta maior incorporadora do país, da qual era sócio desde 2005. Quando decidiu vender suas ações, executivos que trabalham para Zell repetiram que ele não estava vendo nada de errado com a incorporadora: a venda fazia parte do ciclo natural de investimentos.
É impossível saber se a razão foi mesmo essa — ou se Zell estava farejando problemas na operação da Gafisa. O fato é que o investidor americano, mais uma vez, pulou do barco na hora certa. Certíssima, aliás. Nos últimos dois anos, as ações da empresa perderam quase 70% de seu valor na Bovespa.
Somente nos últimos seis meses, a queda foi de 35%. Aquela que foi uma das mais brilhantes estrelas da onda de aberturas de capital iniciada em 2004 é, hoje, uma companhia vista com desconfiança pelos investidores.
Os números mostram por quê. A Gafisa tem, hoje, o pior desempenho entre as grandes do setor. Sua rentabilidade é 79% menor que a média das principais concorrentes — Brookfield, Cyrela, MRV, PDG e Rossi. O endividamento é quase 40% maior. Mas os problemas não param aí.
Numa reunião com investidores no fim de novembro, Alceu Duilio Calciolari, presidente da Gafisa há cerca de sete meses, deu uma declaração que surpreendeu os interlocutores: ele admitiu não ter a dimensão real dos problemas da empresa.
Os executivos da companhia estão analisando a situação financeira de milhares de clientes de baixa renda que podem não ter como pagar pelos imóveis. Também estão revisando obras com problemas, que podem ser canceladas. “Esse mapeamento é um processo longo, que só vai terminar em 2012”, disse Duilio, como é mais conhecido, a EXAME.
Medidas emergenciais
Até que a amplitude do problema seja inteiramente conhecida, a Gafisa vem tomando algumas medidas emergenciais para administrar o caixa. Uma delas é negociar o pagamento feito a fornecedores. Segundo EXAME apurou, as notas com valor superior a 100 000 reais que venceram em novembro e dezembro só serão pagas nos próximos meses.
“Essa informação logo se espalhou e deixou os fornecedores assustados. Desde 2004, a empresa não fazia uma renegociação desse porte”, diz um ex-diretor da Gafisa que trabalha, hoje, na concorrência. Companhias como Gerdau e Votorantim reduziram o limite de crédito da incorporadora (procuradas, as empresas não comentaram).
Duilio diz que esse tipo de prática é normal e faz parte da “correria para atingir as metas do ano”. Além disso, a Gafisa demitiu 200 pessoas do escritório central, 10% de seu quadro de funcionários, na última semana de novembro.
Como ninguém parece saber ao certo o que vem por aí, é natural que a desconfiança em torno da companhia cresça. Com dificuldade para obter crédito de longo prazo, a Gafisa recorreu recentemente ao financiamento mais caro do mercado de dívida corporativa, a nota promissória.
É como um cheque especial: fácil de usar, mas com um custo alto. No início de dezembro, a incorporadora fechou a captação de 230 milhões de reais, para ser pagos em um ano, com taxas de juro que variaram de 125% a 126% do CDI, ou algo como 14% ao ano — a média do setor, para financiamentos de prazos até mais longos, fica em torno de 115% do CDI.
“A taxa é muito alta”, diz Guilherme Rocha, analista do Credit Suisse. Foi a primeira vez que a Gafisa emitiu uma promissória— e a companhia foi a segunda empresa do setor que usou esse instrumento em 2011, de acordo com a Anbima, associação que elabora estatísticas sobre o mercado de capitais.
“Precisávamos levantar dinheiro rapidamente para colocar em curso uma decisão estratégica, mas ainda não posso dar detalhes do que é”, afirmou Duilio. Executivos do setor dizem que os recursos podem ser usados para pagar a última parcela da compra da empresa de loteamentos Alphaville, que vence no começo de 2012 (a aquisição da Alphaville foi feita em 2006).
Normalmente, esse tipo de pagamento é feito via troca de ações, para não haver desembolso de caixa, mas, como os papéis da Gafisa caíram mais de 50% ao longo do último ano, a alternativa ficou inviá*vel, já que a diluição dos atuais acionistas seria elevadíssima.


Em parte, a Gafisa enfrenta problemas comuns à maioria das incorporadoras. Depois da euforia de 2005, 2006 e 2007, quando 20 empresas do setor captaram 12 bilhões de reais em ofertas de ações na Bovespa e lançaram imóveis a toque de caixa, veio a ressaca.
Nos últimos dois anos, faltaram de pedreiros a aço e cimento nas obras, e os custos explodiram. “A maioria das empresas não tinha estrutura para tanto crescimento. Quando elas perceberam os desvios, já era tarde”, diz João da Rocha Lima, pesquisador da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo. A Cyrela, por exemplo, teve um prejuízo de 533 milhões de reais com empreendimentos que custaram mais do que o previsto.
Só que a Gafisa tem uma enorme dificuldade a mais: a Tenda, incorporadora de baixa renda comprada em 2008 pelo que, na época, parecia uma pechincha — suas ações haviam desabado 60% semanas antes da aquisição. A aquisição da Tenda foi comemorada pelo mercado.
Mas até hoje a empresa não deu o retorno esperado — na verdade, não deu retorno algum e gerou problema atrás de problema. Segundo o próprio Duilio, a rentabilidade dos projetos da Tenda é próxima de zero, quando deveria estar entre 10% e 15% pelas projeções feitas no momento da compra.
“O foco da Tenda era volume, não execução. Eles lançavam, mas não tinham capacidade de entregar”, diz Luiz Maurício de Garcia, analista de construção da corretora do Bradesco e ex-gerente de relações com investidores da Gafisa. Os novos donos só perceberam isso após a aquisição, e hoje tentam calcular o tamanho dos problemas herdados.
Há casos de empreendimentos que custaram 50% mais do que se previa inicialmente e outros que foram construídos sem respeitar o projeto original. Além disso, constatou-se que a Tenda tinha um sistema de análise de crédito rudimentar. Dos 32 908 clientes que compraram seus imóveis, só 5 380, pouco mais de 16%, têm condições de pagar o que devem hoje.
Cerca de 5 000 não têm o perfil necessário para contratar um financiamento imobiliário e, por isso, a Gafisa vai devolver a eles o que já pagaram pelos imóveis e revendê-los. O restante está em análise.
A empresa também está revisando a situação de 81 canteiros de obra da Tenda. O objetivo é determinar quantas construções terão de ser canceladas por entraves ambientais ou erros de projeto. “Se essas obras forem canceladas, a empresa vai jogar no lixo o investimento já feito”, diz Alain Nicolau, colega de Garcia no Bradesco.
“É como se a Tenda fosse um tumor maligno dentro da Gafisa”, diz um executivo que deixou a empresa em 2011. “Os problemas trazidos por ela contaminam o grupo.” Quem era alocado para trabalhar com os empreendimentos da Tenda costumava ver isso como punição, já que sabia que a chance de conseguir cumprir metas e receber bônus era mínima.
Em janeiro, a Gafisa vai transferir os 250 funcionários que trabalham em projetos da Tenda (incluindo diretores) para outro prédio, na região central de São Paulo.
A explicação oficial é que, assim, eles poderão conhecer melhor o perfil dos clientes de baixa renda, porque o novo escritório fica no mesmo prédio em que funciona a loja mais movimentada da Tenda. Mas funcionários dizem que o objetivo real é separar as equipes da Tenda e da Gafisa para reduzir o mal-estar entre os profissionais.
Joia da coroa
A mudança faz parte de uma reestruturação mais ampla que a Gafisa anunciou há um mês. Daqui para a frente, só serão feitos lançamentos para clientes de baixa renda que tenham sido aprovados previamente pela Caixa Econômica Federal, com a garantia de que os compradores serão financiados pelo banco.
“Prefiro demorar mais para lançar a voltar a ter essas dificuldades. Há muita demanda na baixa renda, mas é fácil esses clientes perderem a capacidade de pagamento ao longo da construção”, diz Duilio. A maioria dos analistas aprovou a decisão da empresa de ser mais conservadora.
A Gafisa perdeu mais da metade de seu valor de mercado em 2011. É avaliada em pouco mais de 2 bilhões de reais, praticamente o mesmo que empresas menores, como Eztec e JHSF. Seu patrimônio é cerca de 75% maior que o valor em bolsa, um sinal de que suas ações estão extremamente baratas — e, por isso, a companhia foi procurada por fundos de private equity e outras incorporadoras.
“Todo mundo teve umas três reuniões nos últimos meses para falar de Gafisa”, diz o sócio de um fundo. O que mais interessa é a operação de Alphaville, o melhor negócio da Gafisa, com uma margem de lucro de cerca de 30%.
EXAME apurou que PDG e pelo menos dois fundos fizeram ofertas por Alphaville. “É a nossa joia da coroa. Não vamos vender”, diz Duilio. Vender Alphaville e ficar com a Tenda: eis uma troca que executivo nenhum gostaria de fazer.

16/11/2011

Bolha Imobiliária no Mundo

Esta é para os que dizem que o preço real (ponderado com a inflação) de um imóvel nunca cai. Isto que os dados estão atualizados apenas até setembro de 2009.
Ainda bem que no Brasil é diferente, aqui o preço dos imóveis nunca cai, afinal de contas, aqui é o Brasil.
Fonte: http://www.ritholtz.com/blog/wp-cont...Sept09_CF1.jpg

02/08/2011

Há Moradia para Todos em Salvador - Bahia Notícias


Comentário do blog: cadê o déficit habitacional?

http://www.bahianoticias.com.br/noticias/noticia/2011/08/02/98903,ha-moradia-para-todos-em-salvador.html#

HÁ MORADIA PARA TODOS EM SALVADOR

07:12:27
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Apesar de 52.270 famílias em Salvador não terem residência própria, a quantidade de imóveis vagos daria conta para sanar este déficit. Conforme matéria do jornal A Tarde, a prefeitura pode conseguir através de uma canetada oito mil unidades, caso aplique o Artigo 1.276 do Código Civil no Centro Antigo da cidade. Na região, há 16 mil propriedades, das quais 1,1 mil (7%) estão abandonadas e teriam potencial para absorver oito mil novas moradias. De acordo com o último censo do IBGE, do ano passado, em Salvador há 101,2 mil domicílios não ocupados – 23,3 mil de uso ocasional, como casas de veraneio –, e 77,9 mil vazios. Os últimos extrapolam em 25,4 mil unidades as 52,5 mil moradias necessárias para sanar o déficit habitacional. Para a diretora-presidente da Sociedade Brasileira de Urbanismo (SBU), Glória Figueiredo, isso revela “uma forte retenção especulativa de imóveis na cidade”.

24/07/2011

A usina de falcatruas da Encol - Veja 27/08/1997

Mais uma reportagem da série Recordar é Viver.

Do arquivo da revista veja constante do endereço http://veja.abril.com.br/270897/p_026.html

A usina de falcatruas da Encol

Por meio de fraudes e estelionato, desviava-se
o dinheiro dos mutuários para a família do dono
Policarpo Jr., Felipe Patury Eliana Simonetti
Foto: Giovani PereiraFoto: Orlando Brito
O dono da empresa, Pedro Paulo de Souza, e uma de suas obras inacabadas: "Se existiu caixa dois, eu não tinha conhecimento"
Às 8 horas da manhã de sexta-feira passada, o dono da Encol, Pedro Paulo de Souza, invadiu a casa do interventor da empresa, Jorge Washington de Queiroz, em Brasília. Já dentro da residência, soube que o interventor estava dormindo. Mandou acordá-lo, mas não esperou. Irrompeu no quarto, até que um segurança o colocou para fora da casa. Pedro Paulo de Souza  um capixaba de 61 anos que fundou a Encol há 36, transformou-a na maior construtora do Brasil, com 100.000 prédios erguidos, e está a um passo da falência  mostrou sua truculência por motivos concretos. Dias antes, viera a público um relatório confidencial feito por uma consultoria, a Deloitte, mostrando que, durante os anos de sua administração, a Encol tinha um poderoso caixa dois, deu sumiço em 380 milhões de reais do seu balanço, possuía empresas fantasmas no exterior, conta bancária na Suíça e chegava a ponto de fazer empréstimos clandestinos aos familiares de seu dono.
Na terça-feira, numa reunião em São Paulo, os 38 bancos credores foram informados sobre esse cardápio de fraudes. Escandalizado, o comitê de credores, que há sete meses vem tentando salvar a empresa, desistiu da missão. "Quanto mais se mexesse, pior ficaria", resume um dos credores presentes à reunião. Agora, o governo estuda uma solução. Pensa em baixar medida provisória criando uma situação intermediária entre a falência e a concordata, de modo a permitir que a Encol conclua seus 700 edifícios inacabados ou que nem saíram da planta. Na sexta-feira, depois da invasão domiciliar, Pedro Paulo de Souza demitiu o interventor do cargo sob alegação de que teve "desempenho insatisfatório" e achou uma saída. Em seu lugar, indicou outro diretor da Encol, Antônio Mazali, ex-funcionário do Banco do Brasil que, antes de se aposentar no banco, liberou empréstimos de 100 milhões de reais à construtora. Os bancos nem deram atenção à demissão. Avaliam que, a esta altura, ou vem uma solução do governo, ou nada mais há que fazer, além da falência. Nesse caso, quem tiver apartamento da Encol, estima-se, levará pelo menos vinte anos para recuperar as perdas na Justiça.
É uma péssima notícia para as 42.000 famílias lesadas pela Encol, que pagaram pelos apartamentos, colocando nas mãos da empresa uma poupança reunida às vezes com sacrifício, e ficaram a ver navios (veja depoimento). Mutuários já fizeram manifestações em várias cidades. Em Salvador, o pequeno empresário Ivan Cavalier Vitral, 32 anos, que comprou apartamento usando uma poupança que o pai levou 39 anos para reunir, invadiu o escritório da Encol com cama, mesa, geladeira e televisão. Seu imóvel deveria ter ficado pronto em dezembro passado, mas o edifício até hoje nem saiu do papel. "Meus pais moram de favor na casa de parentes, e eu moro no trabalho. Tudo que tínhamos foi para o imóvel", diz ele. O drama social provocado pela empresa é enorme. O fax do Palácio do Planalto tem recebido tantas mensagens que o presidente Fernando Henrique achou por bem encarregar seu porta-voz, Sérgio Amaral, de informar que o problema era "tema da pauta de preocupações" do presidente.
Máquina de fraudes  O pior é que a situação tende a deteriorar-se. A Encol, além de ser tocada por seus donos como se fosse fabriqueta de fundo de quintal, era uma estupenda máquina de fraudes. VEJA teve acesso a uma série de documentos confidenciais da construtora e descobriu um quadro estarrecedor. "Em toda minha vida profissional, nunca vi nada parecido. Há indícios de fraudes muito graves, principalmente nas operações de caixa dois", afirma o ex-interventor Jorge Washington. Além de mal administrada, a Encol convivia com estelionato, fraude, sonegação fiscal, apropriação indébita, distribuição disfarçada de lucros e, suspeita-se, evasão de divisas. Tinha um caixa dois monumental, promovia o sumiço puro e simples de empresas do grupo e desviava dinheiro para os diretores e a família de Pedro Paulo de Souza, maquilava balanços e, como prática sistemática e corriqueira, vendia apartamentos fantasmas. Depois de analisar a lista de fraudes a pedido de VEJA, um renomado advogado do Rio de Janeiro espantou-se: "Meu Deus. Nesta lista, só faltou crime de sedução e estupro". Eis alguns dos crimes da Encol:
 Os atuais administradores da Encol estimam que passaram pelo caixa dois da empresa cerca de 300 milhões de reais por ano, de 1992 a 1996. Dá um total de 1,5 bilhão de reais. Com esse dinheiro, é possível construir 30.000 apartamentos de 100 metros quadrados, nos padrões usados pela própria Encol. Ou seja: dava para resolver o problema de quase 80% das 42.000 famílias nas quais a Encol deu o calote. O desvio de 300 milhões por ano equivale a 30% do faturamento da Encol. "Mesmo as más empresas que têm caixa dois jamais colocam ali um terço do que faturaram", diz um dos diretores nomeados pelo comitê de credores. O porcentual e o montante desviados pela Encol talvez sejam inéditos na história empresarial do Brasil. Com esse movimento de caixa dois, a Encol cometeu sonegação fiscal, distribuição disfarçada de lucros e, se houve apropriação dos lucros, também terá havido estelionato. Pedro Paulo não nega nem confirma. "Se existiu caixa dois, eu não tinha conhecimento", diz ele, que jamais arredou pé da empresa desde que foi criada.
 Já foram constatados pelo menos dois "empréstimos" da Encol a irmãos de Pedro Paulo. Um, Francisco Flávio, recebeu 175.000 reais. Outro, Carlos Cesar, embolsou 250.000 reais, a título de pagamento de uma dívida que não existe. As duas operações não têm registro na contabilidade da empresa. No empréstimo a Francisco Flávio, há o crime de distribuição disfarçada de lucro, cuja pena é de dois a seis anos de cadeia. No caso de Carlos Cesar, se não for comprovado o empréstimo, além da distribuição disfarçada de lucros, há o crime de fraude, cuja pena é de seis meses a dois anos de cadeia.
 A empresa mais lucrativa da Encol, uma administradora de hotéis, simplesmente sumiu da lista de patrimônio do grupo. Ela foi transferida, sem que a Encol recebesse um tostão, para Ana Tereza, filha de Pedro Paulo. Aqui, caso se comprove que a Encol não recebeu nada pela empresa, existe o crime de apropriação indébita, com pena de um a quatro anos de prisão.
 Quem teve acesso aos documentos da Encol constata que a empresa deixou de recolher 5 milhões de imposto de renda e outros tributos. Também não pagou 5 milhões de INSS, o que constitui crime de apropriação indébita. Surrupiou ainda 3 milhões de fundo de garantia por tempo de serviço dos seus funcionários. São 11.000, e eles estão com salários atrasados há quatro meses.
 Como praxe, em todos os seus empreendimentos, a Encol vendia mais apartamentos do que o que realmente tinha. A margem de overbook, como o mercado chama essa falcatrua, era de 20%. Num bloco de 100 apartamentos, vendia imóveis a 120 pessoas. Com isso, protegia-se de inadimplências futuras dos clientes, mas incorria no crime de estelionato, cuja pena é de um a cinco anos de cadeia, pois vendia aos clientes o que não possuía.
 A Encol montou duas empresas no exterior, uma na Inglaterra e outra no Uruguai, e ainda tinha outras três sediadas no paraíso fiscal das Ilhas Virgens. Pelo menos uma delas, a Wheycal Trading Corp., tinha conta bancária na Suíça. Pedro Paulo de Souza garante que jamais mexeu na conta e que ela está desativada desde 1984. Curioso: na sua empresa existe uma procuração, feita nove anos depois da suposta desativação, autorizando alguns membros da Encol a movimentá-la "com plenos poderes". Os autorizados são o próprio Pedro Paulo, seu filho Rodrigo Dimas de Souza, seu contador João Batista Rezende e um ex-diretor, Moacyr Valadares Dutra. Nem a conta suíça nem as empresas estão no balanço da Encol. Apenas uma delas, a sediada na Inglaterra, chegou a dar o ar de sua graça no balanço, mas sumiu em 1992 sem que se tenha registro de venda ou baixa. Se a conta na Suíça recebeu dinheiro da Encol, como se suspeita, houve sonegação fiscal e evasão de divisas.
Na Encol de Pedro Paulo, usava-se um nome em código para designar o caixa dois. Era o "diger". Só em 1996, o rombo no balanço oficial foi de 380 milhões de reais, como constatou a Deloitte. Quem administrava o "diger" era o funcionário João Batista Rezende, que entrou na empresa como contínuo, fez carreira, ganhou a confiança de Pedro Paulo de Souza e trabalhava ao seu lado na Encol. Rezende agia de modo semelhante ao de Clarimundo Sant'Anna, que manipulava as contas de 1 046 clientes do Banco Nacional para esconder os rombos de balanço. No caso de Rezende, a moeda não eram contas fantasmas  eram apartamentos fantasmas. Os executivos da empresa, que ganhavam um salário baixo para o padrão do mercado, entre 5.000 e 8.000 reais, recebiam pelo caixa dois na forma de "apartamentos". A Encol fazia de conta que vendia um apartamento a um executivo e, quando lhe pagava um bônus de 30.000 reais, abatia os 30.000 como se os tivesse recebido na forma de pagamento pelo imóvel vendido. Assim, registravam-se a entrada e a saída de 30.000, mas na prática o dinheiro só saíra.
Jorge Washington, destituído do cargo: "Nunca vi nada parecido"
Foto: Rogerio Montenegro 
Baderna  Impressiona na Encol a desenvoltura com que a família se aproveitava da empresa. Sobre o empréstimo de 175.000 a seu irmão Francisco Flávio, Pedro Paulo acha que fez tudo certo. Conta que negociava um empréstimo com um banco paulista e, a certa altura, a instituição exigiu que, para liberar o crédito, ele saldasse a dívida de seu irmão. "Aí eu paguei a dívida dele. Pode até ter sido contabilizado de forma errada como um empréstimo porque de fato não foi", diz o empresário. Em fevereiro passado, já com a Encol sob intervenção, o Banco do Brasil concedeu um crédito de 2,7 milhões de reais à empresa para pagar despesas imediatas, como água, luz e telefone. No mesmo dia, o genro de Pedro Paulo, José Carlos Wey de Brito, gerente de tesouraria, depositou 250.000 reais em nome de Carlos Cesar, um dos irmãos de Pedro Paulo. Os interventores perceberam o movimento e tentaram impedir o desvio do dinheiro. Não conseguiram. O depósito fora feito às 5 da tarde de 26 de fevereiro, já fora do expediente bancário. Diz Pedro Paulo que a Encol tinha uma dívida com o seu irmão e, como os interventores não o deixavam pagá-la, resolveu fazê-lo às pressas. Não há registro na Encol de que seu irmão tenha emprestado à empresa. "Se eu não ajudasse, meu irmão ia quebrar", diz.
Das catorze empresas do grupo Encol, só duas eram lucrativas. Uma delas era a Convivance Administração e Serviços de Hotelaria. Pedro Paulo fez uma mudança de cotas da companhia e a deu a sua filha Ana Tereza, de presente. Assim, a Convivance, que era da construtora, deixou de o ser sem receber um tostão. "Sempre sonhei em pôr minha família trabalhando na Encol, mas Ana Tereza achou que tinha muita briga e quis trabalhar na Convivance", diz Pedro Paulo. Para atender ao desejo da filha, Pedro Paulo afirma que pegou suas ações da Encol e fez uma permuta com as ações que a própria construtora tinha na Convivance. Mesmo que trocar Encol por Convivance seja um tremendo mau negócio, o problema é que não há um único registro contábil dessa operação na empresa.
Foto: Ricardo StucketFoto: Claudio VersianiVianna, um dos ex-diretores da Encol, e a sua concessionária BMW em Brasília
Num sinal da baderna que reinava ali, a Encopavi, outra empresa da Encol, hoje é nada  tem só três funcionários. Só que não vendeu suas centenas de máquinas nem as alugou. As máquinas são usadas por outra empresa, a Teccon, que fica no mesmo endereço da Encopavi, em Goiânia, na Vila Jaraguá. O superintendente da Encopavi é Miguel Tartuce, irmão do deputado Wigberto Tartuce, do PPB de Brasília. E Miguel Tartuce também é o dono da Teccon. Ou seja: usa e abusa da Encopavi, mas não paga nada por isso. Pedro Paulo diz que passou as máquinas da Encopavi para seu amigo e sócio Miguel Tartuce para pagar uma dívida de 800.000 reais. Só que, de novo, não existe registro contábil dessa operação. "As máquinas eram velhas e estavam até enferrujando. Foi um bom negócio para a Encopavi", diz Pedro Paulo.
"Pirâmide da Albânia"  A folia mais escrachada com dinheiro da empresa que a família pretendeu fazer acabou sendo barrada graças à intervenção, iniciada em janeiro passado. No balanço da Encol de 1996, ainda não publicado, deve aparecer um prejuízo da ordem de 700 milhões de reais e um patrimônio negativo de 500 milhões. Mas, apesar do prejuízo, Pedro Paulo e família queriam receber dividendos, aquilo que as empresas pagam para seus sócios sobre seu lucro. Só Pedro Paulo quis pegar, a título de dividendo, quase 10,8 milhões de reais. Seu irmão Carlos Cesar queria 2,4 milhões. Seu outro irmão Francisco Flávio, 95.000 reais. Sua irmã, Marlene, gerente administrativa da Encol, 171.000. Seu filho Paulo Henrique, 64.000. Sua mãe, Edith, 989.000. A família, toda unida, levaria 14,5 milhões de reais. Pedro Paulo diz que ele e sua família nunca retiraram os dividendos a que tiveram direito nos anos de lucro. No ano passado, resolveram compensar o atraso. É um sinal, talvez, de que cada um estava preocupado em arrumar seu futuro diante da falência iminente da empresa.
A administração caótica da Encol, e até um pedaço das suas fraudes, era do conhecimento do mercado havia dois anos. Pelos menos duas consultorias, a Ernest & Young e a Trevisan, chegaram a ter contato com a folia da construtora. Em 1995, o banco Pactual foi convidado por Pedro Paulo a examinar a empresa e apontar uma saída. O banco analisou alguns números da companhia e contratou a Ernest & Young para fazer uma auditoria. Dois meses depois, a auditoria reuniu 3.000 documentos esquisitos e anunciou ao Pactual que jamais conseguiria chegar a um diagnóstico, tamanha a baderna da empresa. Do ponto de vista administrativo, a Encol era um escândalo. Não tinha controle rígido sobre nenhum fluxo financeiro  nem o que entrava nem o que saía. Conseguiu um rombo de 700 milhões de reais.
Pior. A Encol não foi pega no contrapé de um choque econômico, não sofreu um golpe do destino nem se cercou de gente incompetente ao extremo. Ela costumava erguer um edifício com o dinheiro recolhido de um lançamento futuro. Depois precisava fazer dois lançamentos. Depois, três, quatro, cinco. Foi criando, assim, o que os técnicos estão chamando de "pirâmide da Albânia", aquele tipo de corrente da felicidade em que todo mundo se dá bem por certo tempo mas um dia a casa cai. A casa caiu para 42.000 famílias. Quando a família percebeu que a Encol fazia água, ninguém se preocupou com os lesados. Ao contrário, Pedro Paulo, familiares e ex-diretores foram arrumar a própria vida. Um dos diretores mais importantes, Marcus Vinícius Vianna, deixou a empresa e montou uma concessionária BMW em Brasília. Nela, é sócio de outro ex-diretor da empresa, Paulo Eustáquio Gonçalves. Na semana passada, nem sequer queriam ouvir falar de Encol.
Além disso, para infelicidade de 42.000 famílias, a construtora estava cercada de gente influente, que nunca moveu uma palha para salvá-las do naufrágio. No Banco do Brasil, o maior credor individual da empresa, com 210 milhões no espeto, quem chefiava as concessões de crédito para a Encol eram Edson Ferreira e seu subordinado, o novo comandante da empresa, Antônio Mazali. Ambos trabalhavam sob a orientação de Manoel Pinto, aquele que, como segundo homem da hierarquia do BB, abaixo apenas do presidente Paulo Ximenes, se envolveu até a raiz dos cabelos na aprovação da emenda da reeleição. Ele fez a lista dos deputados do PPB que tinham dívidas com o Banco do Brasil, sendo, portanto, suscetíveis a pressão para votar a favor da emenda. Todos eles têm laços com Eduardo Jorge, o secretário-geral da Presidência da República, que fica na sala ao lado do presidente Fernando Henrique. Nenhum deles percebeu, ou quis perceber, que a Encol era uma bomba-relógio  uma bomba que explodiu o sonho de 42.000 mutuários de ter sua casa própria.

Pavões ao som de Vivaldi

Pedro Paulo de Souza, o engenheiro do desastre da Encol, era conhecido em Brasília pelas suas festas de arromba. No ano passado, por exemplo, marcou época a festa, com 400 convidados, para comemorar o casamento da filha Ana Cristina. O endereço foi sua casa de 600 metros quadrados, avaliada em 600 000 dólares, situada no Lago Sul, o mais caro endereço da cidade. Ali, o jardim é enfeitado por pavões e flamingos. Um cisne branco embeleza a piscina. Sua mulher, Gladys, que também cria galinhas-d'angola, costuma colocar CDs de Vivaldi para tocar nos jardins, todos os dias, às 6 da tarde. Ela garante que a música inspira os pavões, que abrem a cauda.
Foto: Orlando BritoFoto: Roberto JaymePedro Paulo (segundo, da dir. para a esq.)com a família e sua mansão em Brasília: inspirador dos jardins da Dinda
Aos 61 anos, com quatro filhos crescidos e dois netos, Pedro Paulo de Souza parece ter duas fascinações na vida: a Encol e o seu jardim, que tem uma cachoeira maior que a da Casa da Dinda. Foi nos gramados, pedras e águas de Pedro Paulo de Souza que o ex-presidente Fernando Collor de Mello se baseou para construir o seu. Mas não ficou a mesma coisa. "Os jardins de Collor e Rosane são uma cópia malfeita", afirma Emivaldo Silva, colunista social do Jornal de Brasília. "Não chegam aos pés dos jardins de Pedro Paulo e Gladys." A quebra da Encol mudou a vida do casal. Há um mês, para fugir dos problemas, Pedro Paulo foi pescar em Mato Grosso. Gladys afundou em um de seus hobbies, a astrologia. Antes da crise na empresa, Gladys costumava passar três meses por ano estudando artes plásticas e astrologia em Paris, onde o casal tem um apartamento, nos Champs Élysées. No começo do ano, Pedro Paulo e Gladys quase se separaram, depois de 32 anos de casamento. Os filhos moravam em São Paulo. Mudaram para Brasília e Gladys adiou a separação. "Estivemos prestes a nos separar, mas a crise da empresa uniu a família", diz ela.
Perfume francês  Pedro Paulo é um sujeito calado, tido como pão-duro. Veste-se com simplicidade, ao contrário da mulher, que enverga modelos de Gaultier e Versace quando passeia em seu Mercedes-Benz branco. As únicas vaidades do construtor são pintar o cabelo de acaju e perfumar-se com algum exagero. Tem um vidro de perfume francês em sua sala na Encol, adornada por uma imagem de Nossa Senhora e amostras de material de construção. Ele nasceu em Alegre, no Espírito Santo, filho de um comerciante de café, pobre. Estudou engenharia no Rio de Janeiro e deu aulas particulares para sobreviver. Ganhou dinheiro, comprou dois carrinhos e passou a vender mate gelado nas praias da Zona Sul. Foi o início de sua fortuna.
Depois de formado, mudou-se para Goiânia, conseguiu um empréstimo e montou uma fábrica de tacos. "Quando cheguei a Goiânia, meu sonho era me aposentar aos 40 anos e morar num apartamento de cobertura na Avenida Atlântica", conta. "Aos 32 anos, consegui todos os meus objetivos, mas não estava realizado. Foi então que resolvi transformar a Encol numa grande construtora." O grande salto de Pedro Paulo foi Brasília, para onde se mudou em 1966. Lá, enriqueceu com o grande negócio da época, especulação imobiliária. Nos primeiros anos na capital, a construtora  então de pequeno porte  se desenvolveu participando de licitações públicas. "Naquela época, a gente comprava um lote no domingo por um preço e na segunda-feira já vendia 30% mais caro para as pessoas de fora que não tinham noção dos preços na cidade", lembra o deputado Wigberto Tartuce, que se mudou de Goiás para o Distrito Federal como funcionário da Encol.
Buritigate  Em Brasília começaram as primeiras operações tortas. Um caso ficou conhecido como Buritigate  referência ao Palácio do Buriti, onde despacha o governador do Distrito Federal. Em 1973, a Encol trocou apartamentos de luxo por terrenos públicos subfaturados, que pertenciam à Sociedade Habitacional de Interesse Social, SHIS, órgão do governo do DF encarregado de construir habitações sociais. Os apartamentos da Encol começaram a ser ocupados por amigos do então governador, Hélio Prates da Silveira. A Justiça desfez a maior parte das permutas e a construtora foi proibida por algum tempo de participar de operações com a SHIS, a grande contratadora da época.
Hoje, Pedro Paulo está amarrado num problema pior. Afora as denúncias que começam a aparecer de todos os lados contra sua empresa, há pelo menos um processo em que pode ser condenado, como pessoa física, segundo o artigo 171 do Código Penal, por estelionato. Ele está sendo processado por usar o apartamento de uma cliente da Encol como garantia de uma hipoteca bancária. Há quatro anos, essa cliente, a psicóloga mineira Ângela Guimarães, comprou um apartamento de quatro quartos em construção. Pagou o equivalente a 200 000 reais. Em junho do ano passado, ao pedir a documentação do imóvel em cartório, descobriu que ele não estava mais em seu nome. Fora vendido para pagar a hipoteca ao Banco Mercantil do Brasil. No documento de venda, aparecem as assinaturas de Pedro Paulo e Gladys.
Para resolver o problema de caixa da empresa, Pedro Paulo provocou terremotos no mercado de vários Estados. Em Brasília, por exemplo, todos os seus concorrentes pararam de vender apartamentos em 1993, porque a Encol estava oferecendo imóveis com descontos de até 20%. Em Curitiba, normalmente havia de dois a três lançamentos de prédios por ano. A Encol chegou em 1994 e passou a lançar até vinte prédios de apartamentos, por ano, com preços até 15% mais baixos que a concorrência. Em 1995, quando uma das mais tradicionais empresas de construção civil, a Gomes de Almeida, Fernandes, faturou 280 milhões de dólares, a Encol vendeu cerca de 1 bilhão de dólares. Nesse tempo, a companhia parecia sólida. Mas estava se formando a pirâmide de calote que acabou caindo.