31 de out de 2010

O estouro da bolha imobiliária, explicado - 27/10/2010 - Autor EPx

Texto interessante do blog Roleta Financeira - http://finance.epx.com.br

Como bem disse um dos que comentaram no post anterior: bolha se chama bolha porque ninguém sabe quando vai estourar. Então, concordo com quem acha minha "previsão" um tanto arrogante, furada, ou as duas coisas.

Devo também esclarecer aos neolulistas de plantão, que se ofendem com a menor sugestão de que há algo de errado no Brasil: o "estouro" que estou "prevendo" não será uma hecatombe, não será nada parecido com 1991, ou com 1998 onde estivemos perto de ter um novo calote na dívida interna, no estilo Plano Collor (ééé, faltou pouco pra acontecer, o boato na época correu forte). Será simplesmente um ajuste, deprimente para alguns mas bem-vindo e necessário no geral.

Nem tampouco é medo da Dilma, ou do Serra (porque há motivos para temer um e outro). O ajuste virá, e a minha curiosidade é saber a) quem estará no leme; e b) como reagirá.

Devo ainda declarar, para ser honesto, que odeio imóveis. Eu e o Robert Kiyosaki (autor do livro "Pai Rico, Pai Pobre") somos simetricamente suspeitos quando emitimos opiniões sobre imóveis...

Dito isto, devo dar minhas razões pelas quais acredito que um forte ajuste, no mercado imobiliário e talvez em outros, se avizinha:


1. A coisa óbvia: os imóveis no Brasil estão muito caros
Quando um imóvel custa mais caro no Brasil que nos EUA, há definitivamente alguma coisa errada.

Por mais que os neolulistas argumentem da pujança brasileira e crise estadunidense, convenhamos em termos absolutos eles ainda constituem uma economia muito mais forte, com muito mais poder de compra. E pra completar, vamos enxergar o óbvio ululante, eles têm quase o dobro de população com um território do mesmo tamanho!

Não confundam isso com "síndrome de vira-lata", é perfeitamente possível ao Brasil chegar a estar melhor que os EUA. Basta continuarmos a crescer e eles continuarem a decair. É como disse um amigo meu que meteu-se a técnico de futebol society: "um pega um, outro pega o outro e o outro faz o gol".

Parece fácil, mas enquanto nós temos Petrobrás e Vale, eles têm Google e Apple. Vai demorar um pouco (na minha opinião, vai demorar praticamente pra sempre :) e no interim diversas bolhas hão de formar-se e estourar. Não é este processo que vai salvar-nos do estouro da bolha presente.


2. A coisa menos óbvia: o custo de vida no Brasil está muito, muito alto

Esses tempos participei de um workshop e dois espanhóis estavam presentes. Eles queixaram-se, e bastante, do custo das coisas no Brasil. Tudo bem que fizemos a maioria das refeições e das compras no Shopping Recife, certamente um dos lugares mais caros que há. Mas mesmo assim, foi revelador.

Umas semanas antes, eu tinha ido à Munique e estranhei o *baixo* custo das coisas por lá. Mais um sinal de alerta. Fiz uma refeição no hotel (que costuma ser a forma mais cara de se alimentar) e paguei 10 euros.

Um padrão que costumávamos observar apenas em eletrônicos, é que o brasileiro paga costumeiramente o dobro ou o quádruplo que o americano ou o europeu pelos mesmos produtos. A má notícia é que esta disparidade está invadindo todos os demais bens de consumo, e chegando inclusive à alimentação.

Uma das desculpas para se viver ou investir no Brasil era o baixo preço de algumas coisas. Por exemplo, automóveis são caros, mas possuir uma residência era barato. Isto acabou. Residências estão caras, e pior, a proporção entre os dois se manteve: possuir um bom automóvel tornou-se proibitivo.

Restava a desculpa da mão-de-obra barata. Em que outro lugar do mundo se pode ter uma diarista ou empregada? Mas isto também está acabando, inclusive por razões boas: necessidade de assinar carteira, Bolsa-Família, aumento do salário mínimo. Sou totalmente a favor de remunerar bem o trabalhador. Empregada fixa é coisa pra rico em qualquer lugar civilizado. Mas quem achava que o Brasil era a "superpotência com empregada doméstiva", vai ter de rever seus conceitos.

Veja a nossa renda... esta continua muito menor que nos EUA e na Europa. E aí, como é que fica? Uma distorção como esta não pode durar para sempre.

Talvez a faceta mais triste deste processo é ver o quilo da picanha subir de R$ 8 para R$ 24, e aí todo aquele povo que recebe salário mínimo, Bolsa-Família ter tido acesso a uma alimentação mais interessante, e novamente ver seu tapete puxado.


3. Em algum momento, o estoque da dívida tem de estabilizar

Ainda falando sobre automóveis, eu considero que alguns tipos de carro estão com custo proibitivo. Por exemplo, uma picape cabine dupla custa R$ 150 mil ou mais. Um Porsche deve custar bem menos que isso no resto do mundo.

Por este preço, ninguém deveria comprar picape. No entanto, de cada quatro automóveis que passam na rua, um é picape ou SUV. Como é que se explica?

Será que tem *tanta* gente rica assim, e o meu salário ficou para trás? Porque na minha visão, o sujeito pode comprar um carro que custe até umas 6 vezes o salário mensal. Ou seja, para comprar um SUV de R$ 150 mil, o feliz dono teria de ter um salário de R$ 25 mil.

Tem tanta gente ganhando R$ 25 mil mensais, consistentemente? É claro que não. O que existe é gente comprando carro em 60, 72, 84 vezes. Como a vida útil de um automóvel é bem menor que 7 anos, obviamente há um crescente endividamento no Brasil.

Aí entra o mercado imobiliário: gente de classe média "normal" comprando apartamentos de R$ 600 mil, para pagar em 30 anos. Poderia perfeitamente comprar um imóvel em Miami com este dinheiro, mas compra em... São Paulo. Ok, o sujeito agora tem casa própria, mas não vai comprar uma casa nova todo ano. Em vez disso, vai estar ocupado pagando os R$ 600 mil que deve -- dinheiro que ele deixará de gastar, deixará de alimentar a economia.

4. Os imóveis ganharam as manchetes

Tem aquela velha história apócrifa, que o Rockefeller pulou fora da Bolsa quando o sapateiro dele alegou estar ganhando dinheiro com ações.

Algo parecido está acontecendo com imóveis: todo mundo está falando disso, Embora "correlação não seja causalidade", é bastante típico uma modalidade de investimento azedar uns poucos meses depois que vira capa de revista.

E um número enorme de pessoas meteu-se a negociar imóveis, construir geminados e prediozinhos. Pelo menos em Joinville, há uma construção do gênero em quase cada quarteirão. Numa busca rápida e rasteira à memória, contabilizo cinco pessoas próximas (amigos, parentes) envolvidos com investimento em imóveis, neste momento.

Isto me lembra a moda das factorings dos anos 1990. Cada um que tinha um dinheirinho sobrando tratava de abrir uma factoring, e descontar cheques pré-datados cobrando 8% ao mês. Invista R$ 1000 hoje e compre uma Ferrari em três anos (o baixo preço dos automóveis na época ajudava neste raciocínio). Quantos sobreviveram?


5. Estamos na fase da negação da bolha

Entre ganhar as capas de revistas e azedar, há uma fase que é a "negação da bolha". Em 2009, havia comentários sobre o temor de uma possível bolha imobiliária. O fato é: enquanto há um certo temor, a coisa está sob relativo controle. Agora, quando a manada entra na fase da negação (chegando ao ponto de vituperar os "pessimistas"), aí definitivamente o estouro está próximo.


6. A taxa de juros brasileira está numa encruzilhada

Taxas de juros altas são ruins, todo mundo concorda. Mas taxas de juros baixas demais também são. Em minha opinião, a taxa de juros brasileira está quase que exatamente em cima da linha. Na verdade, um pouco mais para "alta", devido aos recentes aumentos, em minha opinião acertados, mais um ponto para o Lula.

Há um versinho que diz "Não gosto de policiais mas pelo menos eles policiam. Não gosto de banqueiros mas pelo menos eles bancam. (...)" O verso depois acaba falando mal dos advogados, mas é esta primeira parte nos interessa: a profissão do banqueiro é bancar. Se a taxa de juros fica baixa demais, não vale mais a pena bancar, e ele tentará coisas mais arriscadas ou mesmo estúpidas com o estoque de dinheiro parado. E o sistema bancário perde a sua função precípua.

É de certa forma o que aconteceu nos EUA: as baixíssimas taxas de juros, que foram o método do George Bush para adiar o estouro da bolha imobiliária estadunidense, empurraram os banqueiros de investimento para o perigoso mundo dos derivativos e securitizações, como o subprime. Em vez de ganhar 2,5% ao ano brutos com juros, tenta-se ganhar 5% ao ano, que ainda é pouco, em coisas muitíssimo mais arriscadas.

O "ponto ótimo" da taxa de juros é diferente em cada país. Por exemplo, a Europa sempre teve taxas-base mais altas que os EUA. A taxa-base brasileira é difícil de baixar de 9% ao ano, porque há a inflação, e há lugares mais atraentes, e mais seguros, para obter esta mesma remuneração.

O governo está numa encruzilhada: se aumentar a taxa de juros, entram mais dólares e afeta o câmbio, se baixar, o consumo (já muito aquecido) aumenta ainda mais. E há o eterno déficit nas contas públicas a ser coberto (superávit primário é um mero buzzword contábil que desconsidera os juros pagos pelo governo).

O governo tem masturbado a taxa de juros desde o Plano Real mas está chegando a hora da verdade, onde outras engrenagens da economia (e do governo) terão de ser ajustadas.

Aí vem a curiosidade sobre o próximo presidente: fará ele(a) a coisa certa, ou dará uma de George Bush, adiando o estouro para 2015, quando então será muitíssimo mais retumbante?


7. O Brasil e o mundo cheiram a 1971

Esta padronagem "EUA em baixa, Brasil em alta", ufanismo, descoberta de jazidas de petróleo, governo confundindo opiniões divergentes com ameaça às instituições, tudo isso tem cheiro do 1971 de Médici. Uns dizem que a História se repete, outros dizem que não, mas as semelhanças são muitas.

O que eu acho que não vai acontecer é uma quebra da Bolsa (parece que a BOVESPA caiu uns 80% em dois anos depois do pico de 1971), porque já tivemos um forte ajuste em 2008-2009, e os investidores estão escolados.

Assim como o Médici e o Delfim (por sinal, amicíssimo do atual governo, mais uma coincidência) adiaram maldosamente o estouro da bomba para a era Geisel, acredito que o próximo presidente a ser eleito no próximo domingo herdará uma bomba para desmontar.

Como hoje em dia as coisas estão melhores em muitos aspectos, dá pra desmontar a bomba sem explodir, dá pra fazer melhor que o Geisel. Mas há quem veja muitas semelhanças entre Dilma e Geisel, assim como entre Serra e Dilma. Quem viver, verá.


8. Não é possível vender imóveis a descoberto (facilmente)

Alguém sugeriu que eu vendesse minha casa e recomprasse daqui a meio ano, pois segundo minha própria previsão, ganharia um bom dinheiro. Não é uma idéia de todo tola, mas onde eu moraria neste ínterim?

Imóveis são, por sua natureza e também pela burocracia, difíceis de negociar. Demora para vender, mudar-se é aborrecidíssimo, escritura custa caro... existem diversos fatores que inibem a rápida negociação, o que permite às bolhas crescerem ainda mais antes de finalmente estourarem. 

Em particular, não se pode vender um imóvel a descoberto. Não posso alugar um imóvel para vendê-lo, como é possível fazer com uma ação. Isto cria a falsa impressão de que imóveis só podem aumentar de valor.


Conclusão

"Não se pode construir prosperidade permanente baseada em dinheiro emprestado." -- Abraham Lincoln

O presente boom imobiliário é alimentado pela expansão do crédito, que não pode durar para sempre, e mantém a característica brasileira de concentração populacional em poucas e insalubres cidades grandes, impedindo uma, digamos, "criação de valor" com a interiorização do desenvolvimento. Preço do imóvel está definitivamente acima do valor, assim como estava abaixo do valor no início dos anos 1990.

26 de out de 2010

Achei interessante esta explicação sobre a farra do crédito na Europa e o destino das dívidas.

25 de out de 2010

Do Estadao - Brasileiro compromete fatia maior da renda com dívida do que o americano

Meu comentário: Modo ironia on (E eu achava que só os norte americanos eram burros e se endividavam até os tampos agora descobri que os sul americanos também o são) Modo ironia off. O engraçado é que, apesar da notícia evidenciar um cenário de desastre os comentaristas da notícia (expecialistas) insistem em dizer que isso é um fator positivo e que devemos aumentar ainda mais este número.
Boa semana a todos.

http://economia.estadao.com.br/noticias/economia+brasil,brasileiro-compromete-fatia-maior-da-renda-com-divida-do-que-o-americano,40105,0.htm

Brasileiro compromete fatia maior da renda com dívida do que o americano


Aqui, endividamento ‘come’ 23,8% da renda, ante 17% nos EUA; situação pode limitar expansão do crédito nos próximos anos


23 de outubro de 2010 | 16h 11


Leandro Modé, de O Estado de S. Paulo
SÃO PAULO - Entre as economias mais importantes do mundo, a do Brasil é a que apresenta a menor relação entre crédito e Produto Interno Bruto (PIB), o que tem dado a muitos analistas, bancos e autoridades do governo a certeza de que o segmento continuará crescendo nos próximos anos. No entanto, um dado ainda pouco explorado por aqui indica que o cenário pode não ser tão róseo.
O comprometimento da renda do brasileiro com o pagamento de dívidas já supera até mesmo o nível dos Estados Unidos. Como se sabe, os americanos se recuperam vagarosamente do estouro de uma enorme bolha de crédito, concentrada no setor imobiliário.
Segundo o mais recente Relatório de Inflação do Banco Central (BC), as dívidas "comem" 23,8% da renda dos brasileiros. Nos Estados Unidos, o índice é de 17,02%, de acordo com o Federal Reserve (Fed, o banco central do país). Quando vão aprovar um crédito, os bancos consideram como teto para comprometimento da renda um nível entre 30% e 35%.
Como ainda se empresta pouco no Brasil – 46,2% do PIB, ante 190% nos EUA, 108% na China, 200% na Espanha e 98% no Chile –, a explicação para o comprometimento da renda já elevado passa primeiro, pelos juros altíssimos cobrados no País; depois, pelos curtos prazos de financiamento e, por último, pela renda ainda baixa se comparada ao padrão das nações desenvolvidas.
Um exemplo prático deixa clara a diferença entre o comprometimento da renda e o nível geral de crédito na economia. Considere-se um brasileiro que tenha comprado um carro de R$ 40.000 em 6 anos, com taxa de juros de 12% ao ano. A prestação mensal vai ser de R$ 774. A renda média do trabalhador, aqui, é de R$ 1.500/mês. Ou seja, no exemplo, o comprometimento da renda chega a 52%.
Nos EUA, um carro pode ser financiado em até 8 anos, segundo levantamento da LCA Consultores. Se custar US$ 60.000 e a operação tiver juro de 4% ao ano (taxa que consta no último relatório de crédito do Fed), a prestação mensal será de US$ 730.
Para alguém que tenha renda média para o padrão local de US$ 4.000/mês (líquidos de impostos), o comprometimento com a dívida será de 18% do orçamento. Em compensação, o endividamento total será superior ao do brasileiro.
Limite
"Hoje estamos perto do limite? Sim", afirma o superintendente de empréstimos às pessoas físicas do Banco Santander, Rogério Estevão. "Mas há um segredo no Brasil: outras pessoas serão incorporadas ao mercado de crédito nos próximos anos", completa.
O argumento do executivo toma por base a forte ascensão social dos últimos anos. Ele lembra que, em 2003, as classes D e E (que quase não têm renda disponível para endividar-se) totalizavam 55% da população. A projeção do banco é de que, em 2014, esses dois segmentos da pirâmide caiam a 28% da população.
Em números absolutos, está se falando de 40 milhões de pessoas. "Quem não se endivida hoje passará a se endividar", conclui Estevão. "Frise-se que isso não quer dizer entrar pelo cano. Ter crédito significa ter acesso a consumo."
A economista Mirela Scarabel, da LCA Consultores, também demonstra otimismo com as perspectivas para a concessão de empréstimos no País. Em primeiro lugar, porque a renda deve continuar crescendo nos próximos anos. Entre 2000 e 2010, a massa salarial avançou 307%. Em segundo, porque os prazos de financiamento continuarão aumentando – em 2008, o prazo médio dos empréstimos às pessoas físicas era de 469 dias, ante 536 dias em agosto deste ano.
Por fim, Mirela acredita, como a maioria absoluta dos analistas, que a tendência para as taxas de juros no País é decrescente. Do ponto de vista macroeconômico, a avaliação é amparada na expectativa de queda para a taxa básica (Selic), hoje em 10,75% ao ano.
Mas há, também, dois fatores de mercado: modalidades mais "baratas" estão ganhando cada vez mais espaço, como o crédito imobiliário, o consignado e para aquisição de veículos, e a competição entre as instituições financeiras tem crescido fortemente.
"A expansão futura depende de essas condições se confirmarem", observa a especialista. A relação crédito/PIB no País dobrou entre 2004 e 2010. A LCA produz um indicador semelhante ao do Banco Central, mas inclui no cálculo outros componentes da renda (como dinheiro proveniente de aluguel). A conclusão é de que o comprometimento da renda encerrou agosto em 16,8%, praticamente no mesmo nível dos Estados Unidos.
Cautela
O gerente de indicadores de mercado da Serasa Experian, Luiz Rabi, e o analista de instituições financeiras da agência de classificação de risco Austin Rating, Luís Miguel Santacreu, são mais cautelosos.
"O nível de comprometimento da renda pode ser uma barreira à expansão do crédito", afirma Rabi. "Pode ficar mais arriscado emprestar. O grande nó a desatar é como aumentar o endividamento (do País) sem avançar no comprometimento da renda."
Para Santacreu, "o elevado comprometimento da renda pode deixar o devedor vulnerável". "Se os bancos não controlarem o indicador, pode ser um elemento bem nocivo mais à frente", diz o especialista.

23 de out de 2010

Do blog housingstorm.com

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Comparações bolha imobiliária Brasil x USA

Um gráfico para mostrar o que aconteceu com os preços de imóveis nos Estados Unidos e que serve para compararmos com os gráficos de Brasília. Bom fim de semana a todos.


Aqui um gráfico com preços de Brasília. Alguns ainda acreditam que, por obra divina ou qualquer outra coisa, no Brasil o que está acontecendo é diferente.


Como li no blog maovisivel.blogspot.com no Brasil as pessoas acreditam que, diferente do resto do mundo, as coisas caem para cima.

20 de out de 2010

Questão cambial: enxugando gelo

JOÃO LUIZ MAUAD
http://www.imil.org.br/artigos/questao-cambial-enxugando-gelo/
Ainda bem que as pessoas não saem por aí desafiando a lei da gravidade, tal qual insistem em pôr à prova a velha lei econômica da oferta e da demanda.  Fico imaginando indivíduos usando as janelas dos edifícios, no lugar das escadas e dos elevadores, ou saltando de aviões em pleno voo.  Seria uma catástrofe, sem dúvida.
A alguns, esta pode parecer uma comparação descabida – afinal afrontar a lei da oferta e da demanda não mata (pelo menos não instantaneamente). No entanto, em determinadas circunstâncias, pode provocar danos consideráveis.  Vejamos, abaixo, um caso bastante atual.
Todos os dias, chova ou faça sol, abrimos os jornais ou ligamos a TV e nos deparamos com a infalível choradeira de empresários, políticos, ministros de Estado, economistas e outros opinantes por causa do câmbio.  Lamentam, com certa razão, que a taxa estaria defasada.  Entretanto, prisioneiros do velho credo protecionista – que remonta à era mercantilista, mas vem sendo alimentado com maciças doses de nacionalismo, tanto pela esquerda quanto pela direita –, não enxergam que a solução do problema passa longe de pacotes intervencionistas, como o aumento do IOF recentemente divulgado pelo governo, que não enfrenta o cerne da questão.
Qualquer pessoa de bom senso sabe que enquanto a oferta de moeda estrangeira continuar maior do que a demanda, seja em função dos superávits comerciais, seja por conta da afluência de investimentos externos, o real permanecerá apreciado.  Sabemos também que, em condições de livre mercado, quando há excesso de oferta, a consequente queda dos preços a desestimulará e aquecerá a demanda, até que as duas se equilibrem num novo patamar.  O problema é que as soluções espontâneas do mercado não funcionam quando os governos interferem no jogo.  E este é, exatamente, o caso em questão.  Na tentativa de estabilizar a taxa de câmbio, o governo acaba contribuindo para que ela valorize ainda mais.
Só os ingênuos podem acreditar, por exemplo, que as nossas vendas externas são superiores às compras porque temos alguma vocação exportadora natural ou porque o resto do mundo precisa mais dos nossos produtos do que nós dos deles.  Nada poderia ser mais falso.  Nossa balança comercial é (ainda) superavitária simplesmente porque os bens e serviços exportados são isentos de impostos, enquanto os importados são taxados de todas as formas possíveis.  Os tão festejados superávits são, por conseguinte, induzidos por uma penca de ardis protecionistas.
Para que a taxa de câmbio passe espelhar o efetivo poder de compra do real em relação às outras moedas, é preciso acabar com os artificialismos hoje existentes, o que só será possível se liberarem as amarras das importações.  Falo de redução e corte de impostos, desburocratização aduaneira e outras medidas que tornem atraentes as compras no exterior (algo não só possível hoje em dia, como desejável, já que a nossa dívida externa encontra-se perfeitamente equacionada e as reservas suficientes para administrá-la com tranquilidade). 
O problema é que, para pôr em prática essa solução, seria necessário, primeiro, remover o ranço protecionista incrustado na cultura econômica brasileira, resultado do trabalho árduo, zeloso e dedicado da velha guarda nacionalista, estimulada e financiada por empresários ineficientes que se dizem capitalistas, mas têm ojeriza à concorrência e ao livre mercado.
Uma eventual abertura aos importados, além de beneficiar o consumidor com a oferta de mercadorias baratas e de qualidade, deteria a desvalorização do dólar . E seria especialmente benéfica para o controle da inflação –a concorrência costuma fazer cair os preços –, facilitando, inclusive, a redução da taxa básica de juros pelo BC.  Isso  sem falar no enorme incentivo que tal medida traria ao crescimento econômico do País, pois muito mais que o superávit comercial, o que realmente estimula o crescimento é a soma das correntes de comércio com exterior.
Outra coisa que o governo poderia fazer, urgentemente, é parar de operar no mercado de câmbio, comprando dólares a rodo para tentar estabilizar a taxa em patamares que os tecnocratas, do alto de sua enorme arrogância, entendem mais correta para o Brasil. 
Adquirir divisas e engordar as nossas já inchadas reservas tem um custo muito alto, além da imensa diferença entre os juros pagos pelo Tesouro para captar recursos no mercado interno e os juros que remuneram as reservas brasileiras no exterior, o aumento da dívida pública contribui para a manutenção dos juros internos em patamares sempre elevados. 
E nunca é demais lembrar que a alta remuneração dos títulos públicos tem sido um atrativo poderoso para os capitais especulativos, especialmente agora, com o mercado internacional altamente líquido, depois que os países do primeiro mundo inundaram as respectivas economias na tentativa de deter a recessão.
Se mantiver as atuais políticas, o governo vai continuar enxugando gelo e, pior, jogando fora o dinheiro dos pagadores de impostos.
Fonte: Jornal “O Diário do Comercio” – 19/10/10

18 de out de 2010

Brasil, la gran burbuja - El Pais


06/10/2010
Jorge Altamira
La petrolera brasileña, Petrobrás, acaba de realizar una emisión de acciones por 67 mil millones de dólares, lo cual lleva el valor de su capital a 220 mil millones, apenas por debajo de la que ocupa el primer lugar en el ranking internacional, la norteamericana Exxon. Esta suscripción de capital ha convertido a la Bolsa de Sao Paulo en la segunda más transada del mundo, detrás de la Hong Kong. Lula, que se hizo presente en la subasta de las acciones, se felicitó delante de los inversores por haberse convertido de un cuco del capitalismo en “el honrado partícipe del momento más auspicioso del capitalismo mundial” (La Nación, 25.9). Los valores morales del presidente brasileño han ido retrocediendo a medida que el valor bursátil de las empresas ha ido subiendo.
 ¿Significa esta operación de Petrobrás que Brasil marcha a velocidad de crucero a integrarse a las llamadas economías desarrolladas? Es lo que cree la candidata de Lula, Dilma Roussef, que acaba de decirle al Financial Times (6.9), que “el petróleo es el ‘pasaporte’ de su país para alcanzar un status mundial”. Aunque la operación refuerza, en realidad, la condición de Brasil como exportador de materias primas, el gobierno brasileño ha prometido que las inversiones físicas que deberá realizar la petrolera serán encargadas a la industria nacional, o sea que es presentada como un aspecto de la industrialización. El contraste, al menos, con lo ocurrido con la argentina YPF, que había logrado el autoabastecimiento energético cuando Petrobrás debía importar el 90% del combustible, es absolutamente abismal.
 Bien mirado, sin embargo, la capitalización de Petrobrás representa, antes que nada, una renuncia de Brasil al ejercicio soberano de sus nuevos descubrimientos petroleros, más allá de una barrera de sal que se encuentra a partir de los dos mil metros de profundidad. Hace dos años, Lula había asegurado que las nuevas reservas iban a dar lugar a la creación de una empresa exclusivamente estatal, que se haría cargo de licitar los permisos de explotación a cambio de una regalía. La semana pasada, en cambio, Brasil entregó esas reservas a Petrobrás a cambio de nuevas acciones en la compañía. El resultado es que el estado brasileño aumentó su participación en Petrobrás al 48% - el 52% restante en manos privadas, fundamentalmente fondos de inversión de los Estados Unidos. El estado ha cedido la certificación de las reservas a un grupo con mayoría privada, y el cobro de regalías es suplantado por los dividendos que decida Petrobrás sobre las ganancias declaradas. Petrobrás queda a cargo de la operación de los yacimientos descubiertos, aunque con una participación exterior de capital que puede llegar al 70%. Petrobrás no solamente deberá compartir las ganancias con sus socios sino que estos harán valer esta condición para asegurarse la provisión de los servicios tecnológicos – que son los más rentables del negocio petrolero. Hay que hacer la salvedad, sin embargo, que los servicios tecnológicos de Petrobrás se encuentran entre los más reputados del mundo. Conclusión: el estado ha cedido soberanía a los pulpos privados internacionales y se ha convertido en un cobrador de los dividendos que se dispongan.
 Como las reservas petroleras cedidas por Brasil fueron valuadas en 42 mil millones de dólares, una valuación incierta, realizada por auditores de Petrobrás, que está basada en cálculos de extracción similares a los que provocaron el catastrófico derrame del Golfo de México; la ampliación de capital en dinero quedó reducida así a 25 mil millones de dólares. Muchos inversores con acciones de Petrobrás han suscripto la ampliación para evitar que se desvaloricen sus tenencias. El plan de inversión requerido para la extracción submarina, en cinco años, es de 224.000 millones de dólares. Esta exigencia de endeudamiento explica la baja cotización de la acción, que “ha caído un cuarto este año, la peor actuación de una petrolera integrada de petróleo y gas globalmente. Se vende a descuento respecto a sus pares”. Petrobrás está pagando a sus accionistas mayoritarios un precio alto por un acceso a los yacimientos de aguas profundos técnicamente muy difícil (Financial Times, 24.9). El “socio mayoritario” es el Estado, que ha recibido por las reservas un precio que, se juzga, es un 25% mayor al que corresponde.
 El atractivo principal de la operación reposa en las ultra bajas tasas de interés que deben pagar los inversores para suscribir esta ampliación de capital, debido a la emisión de moneda de los bancos centrales para rescatar a bancos y empresas. En el caso de los capitales locales, fueron generosamente subsidiados por el Banco de Desarrollo de Brasil; o sea que no hay capital nuevo, estrictamente, sino un desvío de los capitales públicos o financieros internacionales. Los inversores apuestan a una suba de la cotización de las acciones y, por sobre todo, a la certeza de que el Banco de Desarrollo tiene el dinero suficiente para salir a comprarlas en caso de una caída. Se trata de una inversión subsidiada y con seguro contra default. Es un capital volátil. Se trata de una apuesta especulativa a la suba del precio del petróleo, con mayores garantías que las que ofrece un contrato de compra futura del combustible.
 El costo de extracción de los nuevos pozos se ha estimado en unos 35 dólares el barril, siete veces por encima de un pozo saudita La rentabilidad de la explotación dependerá de un precio estable del barril por encima de los 100 dólares. La inversión financiera en Petrobrás es, sin embargo, muy lucrativa, porque la ampliación de capital reduce el peso de sus deudas con relación al patrimonio, y porque da margen para contraer deudas en forma masiva, lo cual eleva el rendimiento de la acción (que es el capital). Es atractiva también porque supone una tendencia firme a la devaluación del dólar y al consiguiente aumento de los precios de las materias primas, Sin embargo, una suba de tasas de interés (provocada por la devaluación del dólar), o una caída del precio del petróleo (que sería consecuencia de una mayor recesión industrial) pondría a todo este negocio en una situación de bancarrota. La Bolsa de Sao Paulo ha pasado a ser una super timba. Una fuga de capitales de aquí arrastraría a la economía brasileña al abismo.
 La consecuencia inmediata de la entrada de dinero extranjero para participar de la ampliación del capital de Petrobrás, ha sido una mayor valorización de la moneda brasileña, el real. El perjuicio que esto ocasiona al comercio exterior de Brasil es manifiesto, en especial el relacionado con la industria. La valorización del real produce asimismo una valorización de los valores bancarios e inmobiliarios y una acentuación, por lo tanto, de la especulación en estos rubros. El afán de privilegiar a Petrobrás frente a sus competidoras extranjeras, ha provocado una acentuación del endeudamiento extranjero de Brasil y de la especulación financiera. Es así que el ministro de Economía de Brasil salió a denunciar “una guerra monetaria” contra el país, que su propio gobierno ha promovido con esta operación adornada como industrial, pero esencialmente financiera. Sin la devaluación del dólar no habría “guerra monetaria”, pero en tal caso tampoco hubieran reunido el dinero para financiar la ampliación de la petrolera.
 Lula les ha dejado a los brasileños una bomba de tiempo. No es casual que su pollita electoral haya comenzado a hablar de ‘austeridad’ en plena campaña.

Matéria do Estadão - Valor do aluguel em SP acompanha salto no preço dos imóveis




Estou postando esta matéria para vermos como a mídia brasileira é totalmente parcial e não demonstra isenção no assunto mercado imobiliário. Obviamente que estão fazendo o papel de informe publicitário e não de jornalistas. Isto justifica-se pois os grandes anunciantes de jornais são as construtoras e corretores imobiliários. A matéria tenta levar o leitor ao desespero e o induz criminosamente a comprar o imóvel de qualquer maneira. Segundo a previsão do jornal comprar um imóvel pode ser até melhor do que ganhar na loteria (foi o que eu conclui). Mais uma vez os especialistas ouvidos são corretores imobiliários (pessoas que vivem de mercado aquecido, não importa se o negócio que viabilizam é bom ou ruim). Também acredito que se acontecer o que a reportagem narra daqui um a dois anos veremos pessoas de classe média morando na rua em São Paulo.
O engraçado é que nos fóruns de discussão vejo pessoas falando que pagam 0,3% ou 0,4% do valor do imóvel de aluguel. Eu mesmo pago 0,24% aqui em Brasília.

Será que estamos ficando loucos?

http://economia.estadao.com.br/noticias/not_39228.htm

Valor do aluguel em SP acompanha salto no preço dos imóveis

Na renovação dos contratos, inquilinos têm de encarar valores até 150% mais altos; rentabilidade para locadores é a melhor dos últimos tempos

Roberta Scrivano, de O Estado de S. Paulo
SÃO PAULO - A forte alta nos preços dos imóveis em São Paulo está impactando diretamente os aluguéis da capital. O problema principal enfrentado pelos inquilinos é a renovação dos contratos, quando as imobiliárias propõem valores até 150% mais altos do que os pagos antes do vencimento do documento. Em compensação, a rentabilidade para os locadores é das melhores dos últimos anos.
Segundo dados do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), ao menos 50% das novas locações são de imóveis devolvidos pelos antigos locatários. "É um momento péssimo para quem vive de aluguel, mas ótimo para quem investe em imóveis", diz José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP. "Os aluguéis estão cada dia mais altos e vai continuar assim", completa.
Apartamentos de um ou dois dormitórios são os que têm tido maior valorização no aluguel. "A demanda é muito grande", diz Roseli Hernandes, diretora da administradora de imóveis Lello. Empresas como a Lello acumulam longuíssimas listas de espera em alguns bairros da cidade com gente interessada em imóveis desse porte.
Com algumas ligações para imobiliárias que atendem a capital paulista é fácil detectar o aumento expressivo nos preços aos locatários, assim como a falta de imóveis de menor porte disponíveis. Há dois anos, era comum encontrar na região da Avenida Paulista apartamentos de até dois dormitórios e sem vaga na garagem com aluguéis próximos a R$ 900. Hoje, imóvel similar custa ao menos R$ 1,8 mil por mês.
Renovação complicada
A atriz Juliana Guimarães, de 27 anos, mora em uma rua paralela à Avenida Paulista e acabou de passar por situação semelhante. A jovem renovou seu contrato de aluguel em agosto. "Moro em um dois dormitórios, sem vaga na garagem. Por dois anos e meio paguei R$ 800, agora o aluguel foi para R$ 1,5 mil", conta.
Na hora da renovação, Juliana tentou negociar com a imobiliária um preço "mais justo". "Mas eles me disseram que, se eu não quisesse, iriam colocar a placa de aluga-se e propor um aluguel ainda mais alto para o novo interessado", diz.
História parecida é contada pela publicitária Marcela Andrade, de 28 anos. "Moro em Perdizes, no mesmo apartamento desde a faculdade. Estou na terceira renovação de contrato e o preço mais que dobrou", diz.
A jovem, que divide apartamento com duas amigas, conta que, de R$ 900, o aluguel proposto saltou para R$ 2,1 mil. "A imobiliária disse que, se não quisermos, tem quem queira."
Antonio de Julio, especialista em finanças pessoais, critica tamanha valorização. "Fica difícil controlar o orçamento dessa forma", diz. Para Julio, a valorização imobiliária e a consequente alta no valor dos aluguéis são um risco para a economia. "Isso é uma bolha", afirma.
Outro lado
A situação, no entanto, é muito positiva para quem investe em imóveis. "Estamos em uma tendência de alta nos preços", diz Roseli, da Lello. Para ela, no entanto, apesar de haver alta no preço dos aluguéis, ainda há uma defasagem em relação ao preço dos imóveis. "Os aluguéis ainda não estão acompanhando a valorização dos imóveis", afirma.
Bairros como Perdizes, Pinheiros, Moema e Itaim são os que, segundo as construtoras, terão cada vez menos lançamentos de imóveis, apesar de ainda haver forte demanda por essas regiões. "E esses locais são os que têm os preços mais altos", pondera Carlos Eduardo Ferraro, diretor da construtora Obracil.
Indagado sobre se os preços na capital continuarão em alta, Ferraro diz que a tendência é haver uma estabilização. "Estamos chegando ao topo dos preços. Creio que subirá ainda um pouco mais, mas não vamos passar muito do atual limite", diz. Outros analistas discordam e apostam em novas altas.

Bolha imobiliária no RJ em 2010 - blog perspectivakritica

Achei interessante este artigo do blog http://perspectivakritica.blogspot.com/2010/07/bolha-imobiliaria-no-rj-em-2010.html .

Não concordo com alguns argumentos de que o Banco Central Brasileiro está melhor preparado que os europeus ou o americano bem como não concordo que a concessão de crédito e a alavancagem são melhor protegidas aqui no Brasil. Não é o que estou vendo. Já sei de limites de endividamento superiores a 50% da renda e até da aceitação cada vez mais flexível de comprovação de renda informal (o que a meu ver é preocupante).

Bolha imobiliária no RJ em 2010

(Escrito em Março 2010)

Senhores, quero compartilhar umas considerações:

Acabei de ver um apartamento na Afrânio de Melo Franco, Leblon, três quartos, prédio antigo, sete andares, ao lado da Delegacia de Polícia e em frente ao Shopping Leblon. COm garagem, 140 m2, sem piscina, sem sauna, sem play. Pedem R$1.5 milhão. Estão lançando um imóvel em Botafogo, de luxo, segundo um dos corretores que conheço, construção da Paris, com sauna, piscina, tudo, os de dois quartos teriam 200 m2, com certeza um ótimo prédio. Custo, 1.15 milhão. No Flamengo, nas proximidades da Rua Barão de Itambá, rua atrás da FGV, paralela à Praia do Flamengo e perpendicular à Rua Farani, perto da Rua Pio X ou PioVI, onde tem uma favela visível e próxima à rua Pio X ou VI, está R$7.000,00 o metro quadrado, ou seja, um apartamento novo de 100 m2 tem pedido R$700.000,00.

Pessoas com bons salários estão impressionados e acham que em breve não haverá mais imóveis passíveis de compra. Em tese, segundo estes e outros, estaríamos caminhando meteoricamente para uma situação vivida em Nova York, em que ninguém compra imóvel, só aluga, ou outras grandes cidades da Europa Ocidental. Pode ser.

Entretanto, devo compartilhar alguns dados com os amigos, para que cheguem a suas próprias conclusões do melhor momento para fazerem investimentos ou compras. Pois ciente destes fatos, não posso me omitir em explicitá-los aos amigos para que tenham informações que os ajudem a refletir e tirar suas próprias conclusões, justamente no momento em que a crítica se faz necessária, pois justificar o que já ocorreu é muito fácil. É só repetir o que é impresso nos jornais.

Portanto, já indicando a leitura do artigo de hoje no Globo (em março) chamado "espelho irlandês", na área econômica, que não consegui acessar pelo Globo on line, coloco as seguintes ponderações, já me adiantando a dizer que creio que vivemos um início de bolha imobiliária, principalmente na Zona Sul, mas que já chega à Barra da Tijuca.

Argumentos que sustentam a existência de bolha:

1 – O processo formador do mercado imobiliário de Nova York e outros grandes centros europeus ocidentais demorou décadas. Além disso, a renda per capta, em 2008, segundo lista do FMI publicada no Wikipédia, da França era de US$ 46.037, na Alemanha estava em torno de U$44.729 e nos EUA era de US$47.440 (http://pt.wikipedia.org/wiki/Anexo:Lista_de_pa%C3%ADses_por_PIB_nominal_per_capita), enquanto no Brasil estava em US$ 8.295. Há discussão de metodologia em que hoje, em 2009, estaríamos em US$9.100. O PIB dos EUA é superior ao nosso em 7,5 vezes (14.266,201,00 trilhão de dólares), França duas vezes (2.634.817 trilhão de dólares) e Alemanha três vezes (3.235.463 trilhões de dólares, segundo lista do FMI para 2009 dos PIBs, publicado no Wikipédia (http://pt.wikipedia.org/wiki/Lista_de_pa%C3%ADses_por_PIB_nominal).

2 – A grande comparação que se faz é o mercado de Nova York, mas além da renda per capta e pib muito maiores, nos EUA, a densidade populacional em Nova York é o dobro da do Rio de Janeiro. Nova York tem 789,4 km2 para 8.363.710 habitantes, apresentando densidade populacional de 10.452 pessoas por km2. O Rio de Janeiro tem 1182 km2 para população de 6.186.710, apresentando densidade populacional de 5.234 pessoas por quilômetro quadrado (fonte: lista das cidades mais populosas do mundo, Wikipédia - http://pt.wikipedia.org/wiki/Anexo:Lista_de_pa%C3%ADses_por_PIB_nominal_per_capita).

3 – Segundo um amigo da área financeira, a maior renda média familiar no RIO é em São Conrado: R$16 mil, contando renda de dois adultos. Alguns amigos nesta faixa de renda que conheço e até superiores, estão tendo dificuldade em obter imóveis, mesmo considerando as diferenças das exigências pessoais.

Pergunto: Há sustentabilidade para a continuação de movimento de alta? Se há, em que prazo? Seria razoável que logo após a crise internacional de 2007 e 2008 (pois o movimento de supervalorização ocorreu depois disso), em dois anos não seja possível obter imóveis de dois quartos na zona sul por menos de 500 mil reais, ou seja US$277.777,00, a câmbio de R$1,80? E se isso é razoável, e, portanto, o processo de valorização é sustentável, em três anos teríamos este mesmo dois quartos a 500 mil dólares ou um milhão de reais? E os demais imóveis? Por exemplo, um dois quartos no Leblon então seria quanto? E um de quatro quartos?

Não se esqueçam que o real está em valorização. Em tese, quanto mais valorizada a moeda, maior seu poder de compra, mas não é isso o que acontece no momento em relação a imóveis. Uma valorização anual de 15 a 20% do imóvel já é alta, mas a Tijuca teve valorização de 80%, Botafogo de 118%, Leblon de 40 ou 56%, no ano passado. Isso pode se perpetuar? Isso é sustentável?


Para mim, as causas do aumento exacerbado de valores imobiliários são:

1 - Em setembro de 2008 as bolsas que estavam com previsão de valorização em até 84 mil pontos ao final do ano (alguns previam 94 mil pontos), teve queda astronômica com a crise dos EUA e chegou no final do ano a 29 mil pontos. Como se sabe, o investidor foge para ouro, dólar, poupança e imóveis. Houve aumento da demanda de imóveis por migração de investimentos nacionais das bolsas.

2 – Aliado a isso, no mesmo período, o Governo Federal, preocupado com as conseqüências na economia nacional, em especial na construção civil, que estava no centro do furação lá fora, facilitou empréstimo para compra de imóveis, baixando juros e aumentando limites, em especial através da modalidade consignação em folha de pagamento, o que poderia ser usado por servidores federais, os quais, com menor risco de desemprego, possibilitaram cobrança de menores juros, de forma a atrair este capital para o mercado e garantir os empregos e obras na área da construção civil. Resultado, aumento de demanda por imóveis por disponibilidade de mais valores. Muitas vezes esses tomadores, pessoas normais, compram desde que a prestação caiba em seu bolso, independentemente do valor do empréstimo, até porque não acompanham o mercado, portanto, “se eu quero e se posso pagar, vou em frente”. Isto é diferente de precificar um bem.

3 – Além disso, fundos estrangeiros já estavam se preparando para investir em imóveis no Brasil, segundo Luiz Carlos Mendonça de Barros em uma entrevista antes da crise de 2008, acho que na “Isto é dinheiro”. E com a crise, houve a percepçaõ de que o Brasil, último a entrar e quase primeiro a sair, era porto seguro, portanto, estão entrando mesmo. Esses valores que são bilhões de dólares, aumentam a demanda e aumentam a precificação dos imóveis. Sua estratégia pode ser de curto prazo (compra e vende mais caro), ou pode ser de longo prazo (compra para compor fundo de 15, vinte e trinta anos). Além de aumentarem o valor médio dos imóveis no mercado, pelo período em que estiverem em processo de compra, comprar caro é relativo para eles, pois se a estratégia é de curto prazo, faz sentido comprar enquanto há previsão de que outro compre mais caro. E para estratégia de longo prazo, uma sobrevalorização de 25% na compra de um imóvel hoje é diluída no tempo do investimento, pelo qual o imóvel se valorizará realmente e durante esse tempo há a rentabilidade dos aluguéis, para garantir o retorno do investimento.

4 – Por fim, soube de corretores que algumas pessoas, em função das eleições, ainda temem confisco de poupança e títulos públicos. Um deles me contou que teve um coprador que tinha 4 milhões para comprar “o que tivesse na Zona Sul”, para transformar dinheiro em imóvel, que é mais difícil de o governo confiscar.

Após isso, o que podemos ponderar é que:

1 – As previsões são de valorização das bolsas nesse e nos próximos anos, assim, esta causa de demanda de compra de imóveis pode se converter em venda de imóveis para voltar a investir e bolsa. Previsão de baixa na demanda,

2 – A ajuda anti-cíclica que o Governo Federal deu ao mercado é finito, pois quem comprou imóvel (bem ou mal) não comprará outro tão cedo, pois o endividamento é de 20 a 30 anos. Não é como comprar refrigerante. Quem comprou, não compra de novo. Assim, a maioria, quando viu a oportunidade de usar mais dinheiro com maiz prazo e menos juros, sabiamente, sem saber até quando duraria esta benesse, comprou imóvel. Ou seja, aumentou a demanda, mas saiu do mercado de compra. A tendência é de fim desta causa de aumento da demanda.

3 – Os investidores e especuladores internacionais, realmente, são um problema, pela dimensão dos valores de que dispõem, e inclusive, o FMI já alertou recentemente para a revisão de sua postura quanto ao controle de fluxo de capitais, dizendo que o fluxo livre de capitais dos países ricos para os emergentes vem causando aumento exacerbado de mercados imobiliários nestes países, o que não é saudável. Veja esta matéria jornalística (http://ultimosegundo.ig.com.br/economia/2010/02/25/fmi+sugere+controle+de+fluxos+de+capital+para+evitar+surgimento+de+bolhas+financeiras+9409073.html)
transcrevo um trecho da matéria acima mencionada:
“Segundo os autores (de novo estudo do fmi sobre controle de fluxo de capitais – grifo meu), mercados emergentes com controles de capital tiveram melhor desempenho que outros durante a crise internacional. Aos leigos no assunto, pode soar contraditório: em tese, ingresso de dólares no País confirmaria a condição de economia atraente. Não é bem assim. O fluxo de capitais está inundando os mercados emergentes e não são poucos os especialistas que enxergam aí uma possível formação de bolhas de ativos em Cingapura, Coreia do Sul, China e Taiwan, sobretudo nos mercados imobiliários.”

Mas é certo senhores que enquanto eles estiverem rondando é um problema a precificação dos ativos. Não há concorrência para este ingresso avassalador de valores. Mas após pico de compra, o dinheiro desses fundos também termina e eles precisam negociar com seus investidores a captação de mais valores para voltar a comprar, o que pode demorar de seis meses a um ano. Se sentirem que o movimento não se sustenta, os aplicadores especulativos vendem na lata e se vão. Os investidores de longo prazo escolhem melhor, aceitam pequena sobre valorização, mas mantém os imóveis e podem diminuir a velocidade de compra, na alta.

4 – Por fim o medo do confisco terminará no fim do ano, com a eleição e em seis meses depois disso são revendidos tais imóveis e voltam as aplicações para o mercado financeiro, seja poupança, títulos públicos, ações.

Assim, vejo que até o final deste ano e durante o próximo ano, teremos arrefecimento de preços e até diminuição de valores de imóveis. Claro que no Brasil não teremos o problema dos EUA ou mesmo da Irlanda, porque o Banco Central do Brasil não permite alavancagem das instituições financeiras como lá (aqui parece que é 11/1 e nos EUA chegou a 33/1) e porque os empréstimos são mais criteriosos (para liberar crédito para moradia, aqui normalmente não é admitido comprometimento superior a 30% da renda do tomador de empréstimo, muitas vezes nem 25% ou 20%). A crise não será bolha de crédito. Será bolha de preço de imóvel. Significa que quem comprar em alta terá o desgosto de ver o imóvel ao lado ser vendido por preços inferiores ao que pagou. É lógico que quem comprou o imóvel de sua vida, não se desfará em pouco tempo, e a perda se desfaz no tempo, como o investidor estrangeiro de longo prazo. Mas não deixa de ser um alerta para avaliar o momento de compra, já que com o mesmo dinheiro poderia ser comprado mais a frente um imóvel melhor.

Outro argumento importantíssimo para balizar o limite de aumento dos imóveis, como muito tem a ver com o investimento imobiliário, está na comparação dos aluguéis que podem ser exigidos dos imóveis que se compra. Mundialmente o imóvel deve ter retorno entre 0,5% a 3%, em valor locatício mensal. Mas essas recentes altas na Zona Sul está produzindo a situação de um imóvel de R$800.000,00, ter condomínio de R$500,00 e não poder ser alugado por mais de R$3.000,00 (considerando-se o Leblon. Esse aluguel ainda seria menor em outros bairros). Ou seja, o investimento neste imóvel gera renda equivalente a 0,375% ao mês, quando no mínimo seria de se esperar retorno de R$4.000,00. São 33% de diminuição no rendimento mínimo esperado ou no mínimo 25% menos, dependendo de que base você calcula a perda. E a valorização anual? Bem o imóvel ainda tem isso. Qual seria o potencial de valorização anual média deste imóvel de R$800.000,00. Em três anos valerá R$1.600.000,000, essa velocidade de valorização é sustentável? Mas então quem vai continuar comprando a esses preços quando for verificado que a renda do carioca não comporta aluguel superior a R$3.000,00 mensais (observe-se a renda média do carioca, em que a mais alta é de São Conrado, com R$16.000,00 mensais por casal) nem os imóveis nos preços atuais podem continuar subindo na proporção em que vêm subindo? O investidor terá de parar de comprar nesse nível de preço. Então a demanda arrefece e os preços terão que se ajustar. Veja que a lógica de quem compra pra morar é diferente de quem compra pra investir. Mas o especulador e investidor tem muita influência na formação do preço. É importante ver o limite do movimento de valorização, a partir do atingimento de limites de retorno do investimento em imóvel, seja em bases mensais (aluguéis) ou anuais (valorização do imóvel).

E os investimentos das olimpíadas e do Mundial de Futebol? O das olimpíadas é mais na Barra da tijuca e em regiões delimitadíssimas no Centro. Pode gerar valorização na Barra da Tijuca de forma principal, e vai. E o mundial de Futebol?

Observem. O mercado precifica hoje os ganhos futuros. As obras de melhoria estrutural já estão precificados em grande parte nesses valores altos dos imóveis hoje. Não significa que as melhorias previstas não vão afetar, em três a seis anos, as valorizações, inclusive na Zona Sul. Mas de qualquer maneira os aumentos vão ter que respeitar os limites de valorização possível anual dos imóveis e o aluguel possível de ser pago pela população que mora na cidade, como forma de garantia do investimento da compra de imóvel, por pessoa física ou por fundos imobiliários.. Portanto, acredito, que a Barra ainda tem mais possibilidades de valorização sim, o que é muito prejudicado pela falta de investimento e opções de transporte público, mas a Zona Sul, no prazo de seis meses e ao longo de 2011, deve experimentar arrefecimento de preços. Aos preços de hoje na Zona Sul, acredito que já houve a precificação de eventuais melhorias. Após o reajuste ao longo do ano que vem, o mercado voltará a seguir valorização normal ano a ano, com oscilações nas proximidades dos eventos, claro, que serão corrigidos em seguida, e voltar-se-á à normalidade.

Para os que não acreditam nisto, pergunto: há sustentabilidade na valorização dos imóveis na proporção em que ocorreram de 2008 para cá? Ou seja, o nível de valorização desse período se reproduzirá no tempo? E por quanto tempo? Há limite para a valorização dos imóveis? Em que bases?

Senhores, já estamos em uma bolha imobiliária de preços.

Um abraço,

Mário César
obs: aberta as discussões! Estou “assaltado” pelo interesse em entender o movimento do nosso mercado imobiliário.