25 de ago de 2010

La vivienda ya no será una manera de ganar dinero

Interessante artigo publicado no jornal ElEconomista, da Espanha.

http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/2397272/08/10/La-vivienda-ya-no-sera-una-manera-de-ganar-dinero.html

La explosión de la burbuja inmobiliaria a lo largo del mundo es la principal causante de la actual crisis. La vivienda probablemente se recuperará, pero existen muchas dudas de que vuelva a ser como en los últimos años.

Al menos así los consideran los expertos consultados por el diario The New York Times, que aseguran que la rentabilidad que se obtuvo en la segunda mitad del siglo XX no volverá y que la vivienda no volverá a ser un medio para enriquecerse. La era de la riqueza generada por la vivienda, que impulsó economías, ha acabado, según el diario.

"No hay una regla de oro que diga que la vivienda deba revalorizarse", explica Stan Humpries, economista jefe de Zilow, una web inmobiliaria. "Todas esas teorías de por qué la vivienda era especial, que ganaron terreno durante el boom (la gente elegía pagar más por su casa, que más gente se iba a vivir a la costa, que cada vez había menos espacio disponible) no se sostuvieron", añade.

En lugar de ello, Humpries y otros economistas apuestan a que el precio de la vivienda sólo se revalorizará en línea con la inflación, y que no se podrá multiplicar la inversión como se hizo durante los años de la burbuja.

Dean Baker, co-director del Center for Economic and Policy Research, calcula que se tardarán 20 años en recuperar los 6 billones de dólares de riqueza que se han perdido desde el estallido del mercado en 2005 y que, ajustándolo a la inflación, los precios nunca volverán a ser los mismos. "La gente no debería pensar en una casa como una manera de hacer dinero, porque no lo será", dijo Baker ak NYT.

Los compradores siguen creyendo en las subidas
Sin embargo, en la psicología de los compradores todavía permanece la idea de que los precios volverán a subir. En una encuesta realizada por los expertos inmobiliarios Robert Shiller y Karl Case (creadores de uno de los índices de precios más seguidos en EEUU), cientos de compradores en diversos lugares del país contestaron que creían que los precios de sus inmuebles recién adquiridos se revalorizarían un 10% anual durante la próxima década.

Y esta tendencia no es nueva. En 2005, en pleno pico inmobiliario, los compradores también pensaban que su vivienda subiría, y también lo pensaban en 2008, en pleno desplome de los precios. "La gente piensa que es una ley de la naturaleza", explica Shiller, que también es profesor en la Universidad de Yale.

Shiller también asegura que esta tendencia es relativamente nueva: en la primera mitad del siglo XX, la vivienda se veía como un coche, un bien de consumo. Sin embargo, la noción de la vivienda como inversión comenzó a ganar fuerza tras la Segunda Guerra Mundial, cuando se generó un boom de la construcción.

La inflación de los años 70 y las políticas fiscales ayudaron a que la vivienda fuera también una buena apuesta, como lo fue la caída de los tipos hipotecarios en los 80. A pesar de todo, los precios inmobiliarios tan sólo subieron un 1,1% una vez descontada la inflación, según los cálculos de Shiller. Sin embargo, a finales de los 90 la revalorización ya alcanzaba el 4%.

"La experiencia que tuvimos entre finales de los 70 y finales de los 90 fue una aberrración, la gente no debería contener la respiración esperando que vuelva a pasar", explica Barry Ritholz, de la firma de investigación Fusion IQ.

Otros expertos, sin embargo, mantienen que la vivienda es una inversión única, y vuelven las teorías que abundaban durante el boom inmobiliario. "Tienes que vivir en alguna parte", explica Bob Walters, economista jefe de la hipotecaria Quicken, aunque puntualiza que el colapso reciente creará una "cicatriz en la mente" como lo hizo la Gran Depresión.

Pero sigue siendo optimista. "En tres o cuatro años, el precio de la vivienda volverá a subir".

23 de ago de 2010

Lula empurra o brasileiro mais uma vez na direção do consumo irresponsável

Achei o texto interessante, apesar de não gostar de publicar no blog comentários sobre políticos, mas o que interessa é a questão do consumo desenfreado e do caos que ele pode criar.

http://ucho.info/lula-empurra-o-brasileiro-mais-uma-vez-na-direcao-do-consumo-irresponsavel

Lula empurra o brasileiro mais uma vez na direção do consumo irresponsável - do site ucho.info

Luiz Inácio da Silva, o presidente Lula, por ocasião dos primeiros movimentos da crise financeira internacional, por ele batizada de marolinha, pediu aos brasileiros para que o consumo fosse mantido em alta como forma de evitar maiores impactos na economia nacional. Confiando nas messiânicas palavras do presidente e embalado pelo crédito fácil e benesses fiscais aos borbotões, o consumidor saiu às compras, certo de que o Brasil é uma versão tropical de algum cantão da Suíça.

A euforia consumista passou e lentamente assumiu a cena a inadimplência, algo que os palacianos sempre descartaram em função da geração de empregos. Em São Paulo, rico e importante estado brasileiro, vem crescendo de maneira preocupante o número de inadimplentes empregados e que recebem três salários mínimos ou mais. Sem contar os que ingressaram na lista dos devedores por conta do desemprego. Ou seja, a bolha de virtuosismo começa a dar sinais de fraqueza.

Não satisfeito com o quadro atual, Lula da Silva defendeu na quarta-feira (14), em Brasília, a inclusão dos cidadãos aos sistemas habitacional e financeiro. Aos funcionários da instituição que foram conhecer os planos da Caixa para os próximos anos, o presidente-metalúrgico disse que o País vive uma situação distinta e que as perspectivas de vida da população cresceram. “Não há mais perspectivas de retrocesso porque o povo aprendeu a ter autoestima”, completou Lula.

A fala do presidente, que mais uma vez empurra o brasileiro para o consumo apenas para não ver desmascarada uma mentira travestida de verdade, caminha na contramão daquilo que defende o Banco Central, que tem elevado a taxa básica de juros para evitar o retorno da inflação. Os ocupantes do poder buscam manter o aquecimento da indústria da construção, não importando o fato de mais adiante o incauto cidadão perder o imóvel, como já acontece com os veículos financiados, e ver o sonho da casa própria transformado em pesadelo.

Como alertou o ucho.info à época do lançamento do programa “Minha Casa, Minha Vida”, a forma como o crédito foi concedido no rastro dessa tenda dos milagres do PT tem todos os ingredientes para dar errado. O presidente pode até continuar faltando com a verdade, mas induzir o trabalhador a erro é uma enorme irresponsabilidade.

O vício do crédito fácil está por trás das crises - Paulo Guedes - Revista Época - 25/9/2008

Achei este artigo e achei interessante. É da época do estouro da bolha lá nos USA.

O vício do crédito fácil está por trás das crises - Paulo Guedes - Revista Época - 25/9/2008

http://revistaepoca.globo.com/Revista/Epoca/0,,EMI13481-15230,00-O+VICIO+DO+CREDITO+FACIL+ESTA+POR+TRAS+DAS+CRISES.html

Se uma família se endivida excessivamente para comprar uma casa e depois não consegue pagar as prestações, pode ter cometido um erro – e corre o risco de perder seu lar. É uma tragédia familiar. Mas como explicar que milhões de famílias americanas tenham resolvido se endividar excessivamente ao mesmo tempo, disputando casas a preços crescentes, provocando um boom no setor de construção residencial e cometendo o mesmo erro de cálculo quando enfrentam, hoje, dificuldades no pagamento das prestações?

Elas decidem então vender os imóveis, novamente todos ao mesmo tempo, e quebram pelo desabamento de preços, pois o valor das casas fica abaixo das dívidas assumidas. É mais do que uma coleção de tragédias familiares – é uma crise sistêmica.

Se um banco ou uma agência de crédito imobiliário concede financiamento a uma daquelas famílias, que não estava preparada para arcar com as despesas financeiras da compra do imóvel, pode ter adquirido uma hipoteca de alto risco. Pode ter cometido um erro e ser atingido pela inadimplência do tomador do empréstimo, perdendo o principal, além de não receber os juros contratados. É um erro de avaliação do banco. Mas como explicar que centenas de bancos e companhias de financiamento imobiliário tenham resolvido, ao mesmo tempo, emprestar excessivamente aos milhões de tomadores de alto risco, todos com lastro em ativos imobiliários? É mais do que uma coleção de erros de avaliação – é uma crise sistêmica.

A originação das hipotecas, a revenda desses empréstimos (ou “securitização”) e sua distribuição por meio de veículos de investimento especialmente desenhados para essa finalidade seriam, em condições normais, um sinal de que as inovações financeiras contribuem para a melhoria da qualidade de vida das famílias. Mas como explicar que o veículo para a concretização do sonho da casa própria tenha se tornado não apenas o maior pesadelo dessas famílias, mas também uma crise sistêmica, um buraco negro que já engoliu gigantes financeiros – como Bear Stearns, Fannie Mae, Freddie Mac, Merrill Lynch, Lehman Brothers e AIG – e ameaça tragar o restante da economia americana?

É um fenômeno tão inebriante quanto letal.
A “droga” que leva a ele é dada pelo banco central
Pois bem, o Federal Reserve de Alan Greenspan, mantendo os juros muito baixos por muito tempo, foi a alavanca que moveu toda essa engrenagem. Milhões de famílias saltaram da bolha das Bolsas para a bolha dos imóveis. Centenas de instituições financeiras distribuíram aqueles ativos financeiros de baixa qualidade em todo o mundo. O mesmo Federal Reserve, com a ajuda do Tesouro e de seu plano de salvamento de US$ 1 trilhão, tenta agora interromper a liquidação desordenada desses ativos financeiros, cujos preços foram inflados pelas bolhas.

Por trás de todas as crises financeiras sistêmicas sempre esteve um fenômeno tão inebriante quanto letal: a expansão excessiva do crédito, que, quando interrompida, converte-se em colapso do crédito (credit crunch). É como um vício, dificílimo de interromper: as famílias desejam as casas, a indústria da construção quer construí-las, os bancos e financiadores pretendem financiá-las, as agências de rating almejam suas comissões – e as “drogas” são fornecidas pelo banco central, sob a forma de juro baixo e liquidez excessiva.

As maiores catástrofes financeiras da História moderna experimentaram o fenômeno da expansão excessiva do crédito: o crash de 1929 e a Grande Depressão dos anos 30, nos Estados Unidos, o crash de 1989 e a estagnação que completa duas décadas no Japão e o atual credit crunch de novo nos EUA. Nos três casos, foi patente o desleixo das autoridades monetárias em esvaziar as bolhas especulativas em formação.

Os bancos centrais sempre estiveram atentos à trajetória da inflação, inimigo público facilmente identificável pelo efeito corrosivo da alta de preços de bens e serviços sobre o salário. Mais difícil é detectar nos próprios bancos centrais o inimigo invisível responsável pela “exuberância irracional” dos mercados. E, mais ainda, interromper a farra do crédito, antes que ela produza a catástrofe histórica.

20 de ago de 2010

Início de uma Bolha? (Por Paulo Gala)

Postagem do blog empiricus - http://blogempiricus.blogspot.com/2010/08/inicio-de-uma-bolha.html

Início de uma Bolha?
(Por Paulo Gala)
Os gráficos abaixo mostram a evolução das médias anuais de nossa Bolsa, relação crédito/PIB e conta corrente desde o inicio do governo Lula (2003=base100). A evolução dessas variáveis macro apontam para uma possível dinâmica de bolha em construção: a relação crédito/PIB aumentou de 25% para próximo de 50% e tem potencial para chegar pelo menos a 80%. A taxa de câmbio se apreciou com força desde a crise e a bolsa recuperou parte das perdas de 2008 - subindo mais de 100% desde janeiro de 2009. O déficit em conta corrente vem aumentando, devendo passar dos 2,0% do PIB nesse ano. Os preços dos imóveis têm subido muito. A pergunta de 1 milhão de dólares, aqui, é saber quando a bolha já inflou totalmente (esgotando as possibilidades de ganho). Como saber até onde vai esse processo e quanto a bolsa pode subir?
Duas variáveis macro são fundamentais para responder a essa pergunta: o nível de crédito sobre o PIB e o déficit em conta corrente. No caso dos PIGS, vimos que a bolha estourou quando o déficit em conta corrente ultrapassou a casa de 8% do PIB e a relação crédito/PIB já batia na casa dos 150%. Na Ásia da crise de 1997, os déficits em conta corrente contornavam a casa de 8-10%, também acompanhados de ampla expansão do crédito. Nesses casos, o crédito aumenta muito, inflando preços de imóveis e ações. Na Tailândia, Indonésia e Malásia dos anos 90 foi exatamente o que se observou. Uma explosão imobiliária (Petronas Towers), subida vertiginosa do mercado acionário, forte crescimento do PIB e expansão do crédito. O estouro veio em 1997.
No caso de Espanha e Portugal a história não foi muito diferente... Depois da entrada na zona do euro houve queda nas taxas de juros, o que alimentou o boom da construção, consumo, endividamento e grandes déficits em conta corrente. No caso americano (2008) houve algo parecido. O longo período de juros baixos da era Greenspan contribuiu para uma das mais consistentes bolhas imobiliárias da história. O déficit em conta corrente americano foi para 7% e a relação crédito/PIB passou de 140%. Tambem foi assim no Japão.
O Brasil parece caminhar para um processo desse tipo. O aumento de crédito por conta da queda dos juros reais para 6% ao ano já provocou uma bela subida nos preços dos imóveis. O consumo e as importações crescem com força, abrindo o déficit externo. Aumento de vendas, massa salarial e PIB continuarão a ser observados por aqui enquanto a onda de expansão do crédito durar. O preço dos ativos certamente acompanhará esse ciclo, especialmente as ações. A comparação de indicadores macro abaixo mostra um cenário curioso. Se o Brasil seguir a trajetória do Chile nos anos 80 e México nos anos 90, nossa Bolsa teria muito para subir ainda. Em ambos episódios a subida da bolsa depois do processo de estabilização foi de 1500%!
E verdade que se fizéssemos essa conta desde o inicio do plano real teríamos uma apreciação da Bovespa bem maior. Ocorre que nosso processo de estabilização não foi completo pois nossos níveis de crédito sobre PIB nunca atingiram patamares sequer de países emergentes estabilizados. Assim, se iniciarmos essa conta em 2003 (que marca o inicio de uma ciclo de expansão forte de credito no pais), ainda há muito espaço para aumento de preços de nossos ativos. O mesmo se aplica em relação à conta corrente. No período de boom chileno (1978-1982) e mexicano (1989-1994), os déficits em conta corrente subiram para mais de 5% do PIB. O segundo gráfico mostra o que ocorreria com a Bovespa, crédito e conta-corrente se a dinâmica chilena e mexicana se repetir por aqui.
http://3.bp.blogspot.com/_v6PwnetOizg/TG6lh0Qf68I/AAAAAAAAAHM/WOA38QgwHGk/s1600/Captura+de+tela+2010-08-20+%C3%A0s+12.54.29.png
http://3.bp.blogspot.com/_v6PwnetOizg/TG6lh0Qf68I/AAAAAAAAAHM/WOA38QgwHGk/s320/Captura+de+tela+2010-08-20+%C3%A0s+12.54.29.png

18 de ago de 2010

Artigo interessante do blog opequenoinvestidor
http://opequenoinvestidor.com.br/2010/08/comparando-alhos-com-bugalhos/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=comparando-alhos-com-bugalhos

Comparando alhos com bugalhos…
by Fabio

Esses dias li uma notícia que me deixou apreensivo, no portal de economia do Terra. Em resumo, a notícia dizia que é melhor financiar um imóvel do que comprá-lo à vista porque a valorização do investimento, no longo prazo, compensaria os custos do investimento. Mas será que essa premissa é válida?

Basicamente, o autor do artigo compara a rentabilidade da poupança com os custos do financiamento. A ideia fundamental do artigo é a de que, se você economizar na poupança o valor necessário para comprar o imóvel, você perderia para quem decidisse financiar o imóvel. Um dos exemplos citados seria o de um apartamento em São Cristovão, no Rio de Janeiro. Segundo a matéria, o preço médio de um apartamento na região teve uma valorização de 99.7% entre 2005 e 2010, passando de R$ 44.277 para R$ 88.400 em média. O raciocínio, a partir daí, é bem simples: se ele teve essa valorização entre 2005 e 2010, então em 2015 deverá valer R$ 176.800.

Fantástico, não?

Pois é… e é aí que mora o perigo.

O jornalista que escreveu a matéria está contando com uma valorização de 400% entre 2005 e 2015, o que equivaleria a 14,87% ao ano. Como a poupança rende uns 8% ao ano e o mercado acionário, entre 2005 e 2009, rendeu aproximadamente 159% (segundo os dados da matéria – cerca de 20,9% ao ano), seria melhor comprar o imóvel financiado do que poupar para comprá-lo, já que os ganhos com as ações são imprevisíveis.

O problema é o grande “SE” que está na base do raciocínio de quem escrever a matéria, e que nem ele, nem os entrevistados, revelam. Todos eles partem da pressuposição de que o mercado imobiliário terá, nos próximos 5 anos, um crescimento tão fantástico quanto o dos últimos 5. O problema é que essa suposição desconsidera tanto que os últimos 5 anos no mercado imobiliário tiveram um crescimento incompatível com a média histórica do setor. E isso significa que, no longo prazo, em algum momento os preços se ajustarão - ou se estabilizando por longos anos, ou caindo abruptamente. Se isso acontecer, quem resolver financiar o imóvel pode vir a pagar uma prestação incompatível com o valor de mercado do bem em algum momento – muito parecido com o que aconteceu nos EUA: um pouco menos dramático, porque as pessoas ainda não estão tão alavancadas e o mercado financeiro não lançou produtos baseados nos financiamentos.

Além disso, o autor do texto comparou alhos com bugalhos. É simplesmente impossível comparar o mercado imobiliário com o mercado de ações. O mercado imobiliário é baseado em um ativo que se valoriza simplesmente por existir e pelo que outras pessoas fazem à sua volta. Pense em um terreno, por exemplo. Se ele estiver localizado no meio do nada, vale muito pouco; mas se os vizinhos resolverem desenvolver a região, construindo fábricas, casas e um comércio local, aos poucos o valor do terreno irá subir. Mas se ninguém fizer nada, o terreno continuará a valer pouco. Nas cidades, acontece o mesmo: se a comunidade à volta de um terreno ou de um prédio se desenvolver, provavelmente o preço subirá; mas se a comunidade empobrecer e se tornar uma zona de marginais, a região não se valorizará. O imóvel também pode se valorizar pelas benfeitorias feitas a ele. Ou então (e é aí que mora o perigo) se valoriza porque há mais pessoas interessadas em comprá-los, com mais dinheiro à sua disposição, por força do crédito imobiliário. Se essa fonte secar ou diminuir em algum momento, é bastante alta a probabilidade de que os preços caiam ou, no mínimo, se estabilizem.

Uma empresa, por sua vez, se valoriza no longo prazo porque é lucrativa. Ou seja, quanto maior o lucro produzido, maior o valor de suas ações. Um imóvel, por sua vez, pode se valorizar (ou perder valor) mesmo sem produzir nada, pela força de simples circunstâncias que ocorrem à sua volta. Por essa razão, é difícil esperar que os imóveis se valorizem mais, no longo prazo, do que as ações: empresas são máquinas projetadas para produzir lucros (e é verdade que algumas produzem mais prejuízos do que lucros) e, por isso, ações de boas empresas podem se valorizar por muitos e muitos anos sem que haja necessariamente uma bolha. Às vezes pode acontecer uma bolha no mercado de ações, como aconteceu há 10 anos, na crise das empresas “ponto com”, mas esse mercado pode ver valorizações fantásticas ocorrerem sem que seja uma situação anormal, pelo simples fato de que as empresas estão mais lucrativas.

Portanto, quando o autor compara o mercado de ações com o mercado imobiliário, está comparando investimentos com características muito diferentes. No mercado de ações, empresas seculares têm seu crescimento orgânico razoavelmente previsível. Às vezes, é perfeitamente possível prever a faixa de preço que uma ação de uma empresa como a Coca-Cola, a Ambev ou a Natura estará sendo cotada daqui a 10 anos, em média, tomando como base os lucros dos últimos 10, 12 anos e comparando com a dos últimos anos: se houver um crescimento sustentado e previsível, muito provavelmente o investidor terá feito uma previsão minimamente adequada. É claro que muita coisa pode dar errado, e por isso o investidor deve estar sempre atento aos balanços das empresas que adquire – e empresas bem administradas são preparadas para enfrentar crises temporárias do mercado e até crescer durante elas. Mas a situação é muito mais previsível do que com os imóveis.

No mercado imobiliário, esse tipo de previsão é totalmente inadequada. É impossível prever como estará o crédito imobiliário daqui a 5 anos, porque depende de uma série de circunstâncias alheias à previsão do governo e dos bancos. Pode acontecer uma crise de crédito, uma crise financeira internacional que leve as empresas a demitirem seus empregados, que não poderão pagar o financiamento tomado. Pode acontecer uma crise de superaquecimento da oferta, que leva os preços para baixo. Enfim… são tantos fatores a se considerar, que beira a irresponsabilidade alguém formular o tipo de previsão elaborada na matéria.

15 de ago de 2010

Construções megalomaníacas inflam a perigosa bolha chinesa - Wieland Wagner - O Estado de S.Paulo

15 de agosto de 2010
Construções megalomaníacas inflam a perigosa bolha chinesa
Apesar de o governo ter reduzido crédito e criado imposto sobre propriedade, estouro parece iminente com consequências desastrosas
Wieland Wagner - O Estado de S.Paulo

http://www.estadao.com.br/estadaodehoje/20100815/not_imp595205,0.php
O interminável ruído de serras, furadeiras, martelos e maquinário pesado rasga o opressivo calor e a umidade do verão na cidade de Tianjin, no norte da China. Na empoeirada periferia da cidade, centenas de novos prédios residenciais e casas de todos os estilos imagináveis são erguidos.

Num salão com ar-condicionado, vendedores acompanham potenciais compradores em passeios pela instalação. "Num único ano, já vendemos 90% da América do Norte, Ásia e Europa", diz orgulhoso o consultor Qi Yunbu. "Agora estamos preparando a venda da África, Oceania e América do Sul."

"Xingyao Wuzhou", que pode ser livremente traduzido como "Estrela Brilhante sobre os Cinco Continentes", é o nome dado a essa mistura chinesa de Dubai e Disneylândia, um empreendimento de US$ 3 bilhões projetado como imitação do mapa mundial. O gigantesco complexo residencial e de lazer está sendo construído em torno e dentro de uma lagoa artificial.

Os construtores parecem querer se certificar de que os moradores desse paraíso não sintam falta de nada. Os planos incluem a construção do maior centro mundial de esqui indoor, campos de golfe, um hotel de sete estrelas, a maior fonte musical do mundo, e miniaturas de estruturas famosas como a Tower Bridge, de Londres, e a Ponte Golden Gate, de San Francisco.

A megalomania está a todo vapor na próspera economia chinesa. Qi mostra maquetes de mansões instaladas num exclusivo local na beira da água. Tais propriedades só serão vendidas no fim, diz ele. Desde o início das vendas, o preço do metro quadrado já aumentou entre 4 mil e 5 mil yuans (de US$ 590 a US$ 740). Os investidores esperam que seus lucros aumentem com o início de cada fase da construção.

O otimismo calculista forma a frágil base sobre a qual projetos semelhantes prosperam em toda a China. As dúvidas são um tabu, especialmente agora que o clima começa a mudar, ao menos do lado de fora dos atraentes salões de vendas. Fala-se mais e mais na possibilidade de a bolha estourar em breve, e alguns dizem que o ponto de virada já foi atingido - com consequências imprevisíveis para o restante da economia global.

Em junho, o preço dos imóveis em 70 grandes cidades chinesas caiu em relação ao mês anterior pela primeira vez em quase 18 meses - a queda foi de 0,4% para novas construções e de 0,1% para estruturas existentes.

As estatísticas mostravam também que a economia cresceu apenas 10,3% no segundo trimestre, em relação ao mesmo período do ano anterior. O crescimento nos primeiros três meses do ano ainda foi de 11,9%. O declínio no crescimento parece ridículo quando comparado às condições dos países ocidentais industrializados. Mas para a República Popular, cujo modelo de desenvolvimento exige crescimento recorde para evitar que a economia caia rapidamente num declínio, os dados recentes são inquietantes.

Países ocidentais exportadores, como a Alemanha, que devem às encomendas da China parte de sua recuperação gradual desde a crise global, também são lembradas dos riscos no Leste Asiático. "Começamos a ver o colapso na propriedade, e o sistema bancário será atingido", alertou recentemente Kenneth Rogoff, professor de Harvard e ex-economista-chefe do Fundo Monetário Internacional. "Trata-se de uma bolha."

Ameaça. Até Xu Shaoshi, ministro chinês das terras e recursos, teme que o mercado imobiliário possa passar por uma "correção total" no terceiro trimestre - mas acrescenta que isso não se assemelhará à crise vivida pelos Estados Unidos. Lá, ela teve início quando os bancos começaram a emitir um número cada vez maior das chamadas hipotecas subprime. Pessoas que na verdade não poderiam comprar um imóvel foram atraídas por empréstimos de juros baixos e pela promessa da grande probabilidade de seu imóvel sofrer uma valorização, essencialmente pagando o próprio custo.

Quando os preços dos imóveis começaram a recuar pela primeira vez, centenas de milhares de pessoas se viram impossibilitadas de arcar com o pagamento. A crise imobiliária se transformou numa crise bancária, e depois numa crise de endividamento para todo o mundo ocidental. As consequências podem ser sentidas hoje, principalmente pelos milhões de desempregados americanos que perderam suas casas e pelos cidadãos de países da zona do euro como a Grécia.

A China, que por muito tempo pareceu imune ao aperto global, enfrenta agora a ameaça de uma crise imobiliária doméstica. Isso pode significar problemas para muitos governos municipais, que em alguns casos financiaram quase um terço de seus principais projetos de infraestrutura - como aeroportos e estações de trem - com a venda de terra cultivável para magnatas do setor imobiliário.

Limites. Os municípios chineses venderam 319 mil hectares de terras somente em 2009, um aumento de 44% em relação ao ano anterior. Os governos municipais solicitaram aos bancos pesados empréstimos, esperando que o preço das terras e terrenos continuaria a aumentar.

Agora, até a China enfrenta os limites do próprio crescimento, colocando em risco um dos pilares de sua economia. Durante a implementação dos programas de estímulo econômico, o governo injetou 4 trilhões de yuans (cerca de US$ 590 bilhões) no maior pacote de resgate jamais visto na República Popular.

Inicialmente, isso levou a um imenso boom na construção, às vezes com consequências drásticas, entre elas, o uso frequente de métodos brutais para expropriar cidadãos. Desde meados do ano passado, os bancos registraram aumento de mais de 40% no seu inventário de imóveis. Isso levou a um planejamento deficiente, pagamentos suspeitos e, em muitos casos, a uma explosão nos preços que afeta diretamente a população em geral.

Poupar dinheiro é algo que simplesmente não compensa na China. Depois de algumas turbulências no mercado, os cidadãos estão se afastando do investimento em ações. Durante muito tempo, os chineses consideraram a compra de uma casa como o mais sensato e lucrativo dos investimentos. Em cidades como Pequim e Xangai, eles gastam cerca de 20 vezes o salário anual para comprar sua participação num condomínio. Em Tóquio, por exemplo, a média é de 8 vezes o salário. / TRADUÇÃO DE AUGUSTO CALIL

Paulo Rabello de Castro A próxima rodada da ciranda do crédito

A próxima rodada da ciranda do crédito

segunda-feira, 2 de agosto de 2010
ÉPOCA
31/07/2010
Paulo Rabello de Castro
é doutor em economia e palestrante,conselheiro de empresas, autor de livros
como A grande bolha de Wall Street. Mantém o Blog da Bolha (blogdabolha.com.br) e
escreve quinzenalmente em ÉPOCA
A segunda maior satisfação do ser humano
é a obtenção de crédito (a primeira é o
amor realizado, mas este artigo é sobre
crédito mesmo). O dinheiro à disposição
abre as portas dos desejos e alarga as asas
dos sonhos antes impossíveis de realizar.
Crédito é poder. Daí a dificuldade de lidar
com ele no dia a dia. Os desejos estão lá,
numa solicitação permanente ao
consumidor, bastando casar o impulso de
compra à oferta de crédito na praça. E haja
oferta.
O Brasil já viveu uma vida sem crédito. A
grande inflação dos anos 80 e 90 eliminou
quase por completo o instrumento do
crédito pessoal, e mesmo o empresarial. Só
tomava dinheiro emprestado, no setor
privado, quem estivesse a ponto de
quebrar. Com o advento do Plano Real e a
possibilidade de planejar o futuro com mais
estabilidade e menos inflação, o sistema
financeiro começou a viabilizar operações
de empréstimo ao consumidor. Mesmo
assim, persistiam taxas escandalosas,
embutidas em prestações que podiam se
estender, no máximo, a 18 meses de prazo.
Ainda estava longe de ser o céu para quem
queria dinheiro a fim de realizar desejos de
consumo.
Com o governo Lula, muito em função da
melhoria do crédito internacional que o
Brasil passou a desfrutar, o consumidor
sentiu o doce poder de escolher, comprar e
levar para casa seu objeto de sonho quando
não a casa, ela inteira. A publicidade
aproveitou para fazer sua parte. Os
comerciais de produtos, da barra de
chocolate se derretendo, do frango
crocante, do automóvel esportivo com a
tábua de surfe em cima e a garota linda
dentro, com as crianças sorridentes e as
famílias realizadas, tudo conduz a
imaginação para o mundo do prazer
alcançável, logo ali na frente, com uma
simples ficha de crédito preenchida e
aprovada. Depois, um abraço é só curtir e ir
pagando em suaves prestações que podem
chegar a sete anos, para um automóvel, ou
até 30, portanto quase o resto de sua vida,
se for o tão sonhado teto. Aliás, o nome
encontrado para o programa popular do
governo é rigorosamente correto nesse
particular: Minha casa, minha vida.
O brasileiro acabou de empatar em dívidas
os próximos dez anos de ganhos salariais
Andamos mapeando a virada do crédito a
partir de 2003, pois foi a partir desse ano
que, primeiro vagarosamente e em seguida
embalado pelo lançamento do consignado,
o consumidor partiu para as compras. De lá
para cá, a massa salarial brasileira também
vem se expandindo quase sem interrupção,
outro quase milagre da política de
estabilidade econômica. O tomador de
crédito faz contas diante de seu objeto do
desejo e calcula se pode enfrentar
prestações futuras. O vendedor procura
facilitar tudo, suavizando ou eliminando a
parcela à vista e deixando as prestações
mais pesadas para as calendas. Resultado: o
brasileiro se financia mais e mais. O
processo está bonito. Começou muito
timidamente: em 2003, o brasileiro
comprometeu em dívida nova só 130% do
aumento salarial que teve naquele ano, de R
$ 7,8 bilhões. Ou seja, tomou crédito novo
em ritmo apenas um pouco acima do que
ganhou a mais. Era valor muito modesto, se
comparado ao potencial do mercado
nacional de consumo e habitação.
Desde então, o consumidor tomou gosto de
verdade pelo uso do crédito. Entre 2009 e
este ano, o brasileiro agora se anima a
comprometer 250%, ou 3,5 vezes seu
aumento salarial anual, que chega a uma
faixa de R$ 40 bilhões. Hoje, ele se endivida
a um ritmo de cerca de R$ 140 bilhões por
ano, velocidade alucinante para quem só
comprava à vista, poucos anos atrás. É
outra vida, muito mais gostosa e perigosa.
Fizemos uma estimativa do que o brasileiro
tem acumulado no crediário da praça. Desde
2003, a ciranda do crédito deixou no
pendura cerca de R$ 400 bilhões. Compare
agora os R$ 40 bilhões de ganho salarial
atuais (esquecendo juros) com esses R$ 400
bilhões de dívida pessoal. Conclua, então,
que o brasileiro acabou de empatar os
próximos dez anos de ganhos salariais com
o saldamento de seus compromissos
financeiros. Até 2020, estaremos correndo
atrás da próxima prestação. E daí, não foi
bom para você?

Matéria da Revista Exame

Bom, vou postar agora uma matéria da revista exame que encontrei no site http://www.meutetto.com.br/index.php?pagina=le_noticia¬icia=13424. Apesar da matéria ter fortes indícios de ser paga por construtoras, tal como a proprietária do Alphaville, a Gafisa, PDG Realty, dentre outras ela contém números que provam que estamos vivendo o ápice de uma bolha imobiliária que está prestes a explodir. Apesar disso a revista, de forma a ludibriar seus leitores e a agradar os seus patrocinadores conclui, apesar de todas as evidências em contrário, inclusive os números da reportagem, com o famoso jargão "é consenso entre os especialistas que não há uma bolha imobiliária em formação no país - ao menos por enquanto". Engraçado que a revista coloca a frase "ao menos por enquanto" para poder dizer no futuro que fez um alerta.
Não há a opinião de um especialista sequer citada na reportagem sobre a não existência de bolhas em formação. Esta é a nossa imprensa. Mas a matéria, se lida com cuidado, demonstra claramente a nossa bolha tupiniquim.

O Brasil na elite mundial

30/06/2010

Uma pesquisa inédita mostra que os imóveis brasileiros valorizam 22% no último ano - é a terceira maior alta do mundo. Por que isso é uma ótima notícia para o país
No fim do ano passado, o baiano Rubens Dias, de 39 anos, comprou, por 400.000 reais, dois terrenos num condomínio de alto padrão que acabara de ser lançado pela incorporadora Alphaville, controlada pela Gafisa, em Porto Alegre. Achou que teria de mantê-los por alguns anos - é o que vem fazendo desde que começou a investir em imóveis, há quase uma década. Dois dias depois de fechar negócio, recebeu uma proposta de compra de 540.000 reais. Vendeu na hora. "Nem cheguei a descontar o cheque do pagamento da entrada", afirma Dias. Em menos de dois meses, o dinheiro já estava aplicado em um apartamento na Barra da Tijuca. no Rio de Janeiro, outro mercado em plena ebulição. A novidade do momento na Cidade Maravilhosa é o interesse de estrangeiros pelas áreas mais nobres - e quem resolve pensar muito acaba ficando para trás. "'Um turista americano que veio passar o Carnaval no Rio se interessou por dois apartamentos em Ipanema", diz Rodrigo Caldas, vice-presidente da construtora carioca Concal, que assessorou o americano. "Mas ele quis pensar melhor por uns dias e perdeu os dois negócios. Um foi vendido e o outro subiu de preço."
Enquanto isso, em São Paulo, a incorporadora MaxCasa decidiu limitar a compra dos apartamentos que lança a um por pessoa. O motivo? Diminuir a atuação dos investidores de curtíssimo prazo, que compram e vendem em dias só para ganhar com a valorização imediata. "'Para as empresas, esse pode ser um investidor perigoso. Se o mercado virar, ele pode deixar de pagar e derrubar os preços", diz José Paim, presidente da MaxCasa.
Talvez não haja em toda a economia um setor mais importante - para o bem ou para o mal - do que o imobiliário. Um mercado pujante tem o poder de catapultar os países a patamares inéditos de desenvolvimento. "Não há economia madura sem um mercado imobiliário sólido. Historicamente, a experiência dos países ricos mostra que há. primeiro, uma forte expansão do crédito. Depois, o desenvolvimento do setor de imóveis. Só então vem a fase da prosperidade", diz o economista Nicolas Retsinas, diretor do centro de estudos sobre habitação da Universidade Harvard. Quando o sis¬tema funciona, as pessoas consomem mais. já que o investimento na casa própria é financiado ao longo de anos. Pela mesma lógica, também poupam mais. Um mercado imobiliário em desequilíbrio, por outro lado, pode ter um efeito arrasador. Os Estados Unidos são um bom exemplo dos extremos dessa equação. Entre 1995 e 2005. o setor de habitação foi responsável por 20% do PIB e ajudou a impulsionar um dos mais longos ciclos de crescimento da maior economia mundial. Em 2008, o colapso desse mercado levou o país à recessão e, só em 2008, jogou 2.5 milhões de ame¬ricanos na pobreza. Por isso, acompanhar os sinais vitais do mercado imobiliário deveria ser prioridade máxima das autoridades econômicas, mas no Brasil isso esbarra em um problema grave - a quase absoluta falta de informações consolidadas. Sem estatísticas confiáveis, como julgar se as histórias que abrem esta reportagem seriam indícios de um mercado cada vez mais forte ou, ao contrário, de uma bolha em formação?
Para suprir essa lacuna. EXAME encomendou ao instituto Ibope Inteligên¬cia a mais abrangente pesquisa já feita no Brasil sobre o tema. Pela primeira vez, um instituto de pesquisa não ligado ao setor dissecou o comportamento do mercado nos segmentos residencial e comercial, tanto para imóveis novos como para os usados. A pesquisa traz também a lista das casas ou dos apartamentos mais caros em quatro capitais - São Paulo. Rio de Janeiro, Porto Alegre e Salvador - e o perfil de renda de cada bairro dessas cidades. O principal resultado agregado é a constatação de que os preços residenciais dos novos e dos usa¬dos subiram, em media. 22% nos últi¬mos 12 meses. No Rio, cidade que mais valorizou, o aumento dos preços dos novos chegou a 21% - já há imóveis que custam mais de 15 000 reais por metro quadrado. Graças à pes¬quisa, é possível também comparar o mercado local com o de outros países - e o que se vê é uma das maiores valorizações do mundo. Segundo um levantamento da consultoria britânica Global Property Guide, só Hong Kong e Singapura tiveram valorizações superiores. A consultoria aponta o Brasil como um dos destinos obrigatórios dos investidores. É a primeira vez que o mercado brasileiro, tradicionalmente acanhado e pouco pujante para os padrões internacionais, assume uma posição de destaque no cenário global. Diversos fundos estrangeiros passaram a investir em imóveis no Brasil nos últimos anos. como o Abu Dhabi Investment Authority, maior fundo soberano do mundo, e a gestora britânica Autonomy.
A grande pergunta, agora, é como qualificar o momento que vivemos. Há sinais de exuberância irracional, para usar a célebre definição do economista Robert Shiller da Universidade Yale, do delírio imobiliário americano? Ou estamos ainda trilhando os primeiros passos da trajetória descrita por Nicolas Retsinas, de Harvard? Não há resposta simples, e pode levar alguns anos até que o fenômeno atual seja totalmente compreendido. Uma forma de avaliar o mer¬cado é comparar os valores praticados aqui com o de outros países. No mercado residencial, o Brasil ainda não ficou caro. Ocupa apenas a 64ª posição num ranking de preços de 90 países feito pela Global Property - na média, o valor do metro quadrado é metade do que se cobra na África do Sul e na China. No mercado de escritórios, os valores são sensivelmente mais altos. Nas últimas semanas. EXAME ouviu algumas das mais importantes personalidades ligadas ao setor, além de economistas, pesquisadores e consultores. É unânime a percepção de que, embora exageros possam ocorrer aqui ou ali, estamos em terreno firme. "Tudo indica que o Brasil caminha para uma expansão sustentável", diz Susan Wachter. professora da escola de negócios Wharton, nos Estados Unidos.
O otimismo se deve, em larga medida, à inédita disponibilidade de finan¬ciamento. Mais que qualquer outro setor, o imobiliário só se desenvolve se houver crédito. Por décadas, esse mercado funcionou como se o Brasil fosse um país de milionários e companhias abarrotadas de caixa. Compravam-se apartamentos ou escritórios pagando quase metade à vista, o que, obviamente, só era possível para os mais abastados. A anomalia só começou a ser revertida há cerca de cinco anos, quando foram criados incentivos governamentais e novas regras de proteção a credores, e os juros, de forma geral, caíram. De lá para cá. o número de moradias financiadas subiu de pouco mais de 350 000 para 700 000. "Isso incluiu muita gente no mercado, não só as famílias de baixa renda, mas também jovens das classes A e B", diz Wilson Amaral, presidente da Gafisa, uma das maiores incorporadoras do país. "Hoje, 90% de nossas vendas são financiadas. Em 2005, eram só 20%" O crescimento tem sido vigoroso, mas ainda mais interessante é o potencial de expansão. Comparados internacionalmente, os números brasileiros são tímidos - o volume de recursos para o setor responde por 3% do PIB aqui, ante 9% no México e 18% no Chile. "O crédito imobiliário não acompanhou a evolução que se viu em outras linhas, como as voltadas para o consumo e as empresas, que hoje estão em patamares internacionais", diz Ilan Goldfajn, economista-chefe do banco Itaú Unibanco. "Só agora, depois de anos de estabilidade, as pessoas e os bancos se sentem mais confortáveis para tomar emprestado e emprestar por prazos tão longos."
Se o crédito efetivamente atingir os padrões internacionais, o país poderá tirar proveito de alguns fenômenos que conspiram a favor do crescimento do mercado. O principal deles é a mudança demográfica em curso, algo recorrente em países que viveram saltos imobiliários nas últimas décadas, como Estados Unidos e Espanha. Um estudo da consultoria Ernst & Young mostra que, nos últimos 20 anos. o número de brasileiros com mais de 30 anos de idade aumentou de 37% para quase metade da população - e espera-se que o percentual chegue a 60% até 2030. "Essa é a idade em que as pessoas formam suas famílias e buscam um lugar para morar", diz Ricardo Freire, gerente sênior da Ernst & Young. A cada ano, surgem no Brasil 1,5 milhão de domicílios - número que pode passar para 2 milhões em dez anos. As construtoras já não conseguem erguer casas e apartamentos para fazer frente a essa demanda, o que explica o déficit habitacional do país, estimado em 8 milhões de moradias. Eis um dos mais importantes alicerces ao desenvolvimento do mercado local. Diferentemente do que se viu nos países agora em crise, em que boa parte das casas era comprada não por necessidade, mas por pura especulação, no Brasil há uma sólida demanda de gente que busca sua primeira residência.
E verdade que boa parte desse déficit está concentrada na baixa renda, segmento que depende de incentivos públicos para decolar e vem sendo atendido pelo programa governamental Minha Casa. Minha Vida. Mas também faltam imóveis para as classes mais altas. Estima-se que as famílias mais abastadas que vivem nas grandes cidades precisem de 100.000 novas moradias por ano, cerca do dobro do que as incorporadoras conseguem construir. A situação se agravou com a crise de 2008, porque, temendo uma redução brusca da procura por imóveis, as grandes incorporadoras cancelaram planos de lançamento - as obras só foram retomadas para valer no segundo semestre de 2009. "Isso criou um desequilíbrio e uma pressão enorme por lançamentos", diz Leonardo Diniz, diretor da incorporadora Rossi, que montou uma divisão para construir imóveis para as classes média e alta em São Paulo.
O descompasso entre uma oferta que cresce de forma gradativa e uma demanda que dispara abriu espaço para altas de preços que, à primeira vista, parecem não fazer sentido. Em Brasília, onde há poucos terrenos disponíveis e o crescimento do funcionalismo público criou uma nova massa de potenciais compradores, o preço do metro quadrado de um apartamento em construção numa região nobre chega a 10 000 reais - 30% mais do que há apenas seis meses. Quem quer pagar mais barato tem ido morar em cidades próximas a Brasília como Águas Claras, que viveu um boom imobiliário nos últimos cinco anos. No Rio, um fenômeno curioso é a valorização de bairros próximos a favelas que são alvo de ações públicas de combate ao crime organizado, iniciadas em 2008.0 exemplo mais acabado é o de Botafogo, que fica próximo ao Morro Dona Marta, já pacificado pela polícia carioca. A redução da violência aumentou a procura na região e fez os preços dos imóveis de alto padrão subir cerca de 50% no último ano. "Lançamos mais de dez empreendimentos em Botafogo recentemente", diz Zeca Grabowsky, presidente da incorporadora PDG Realty. O próximo bairro na mira das construtoras é a Tijuca, cujas favelas estão sendo ocupadas pela polícia.
Na esteira da economia
Por afetar milhões de pessoas, a valorização dos imóveis residenciais talvez seja a ponta mais visível da efervescência do mercado brasileiro. Mas há um movimento semelhante ocorrendo no setor de escritórios, que responde diretamente ao desempenho da economia - quando o PIB cresce, surgem novas empresas, e as companhias já estabelecidas geralmente crescem e precisam de espaços maiores. A taxa de imóveis comerciais vagos é a menor da década e a previsão é que isso continue, ao menos por mais alguns meses. "Haverá grandes lançamentos a partir de 2011, mas, se a economia crescer mais do que se espera, pode não ser suficiente", diz Walter Cardoso, presidente da consultoria Richard Ellis. Ou seja, os preços podem continuar subindo - o que estimularia mais construções. O preço dos aluguéis, que é a medida usada para comparações internacionais, tornou-se um dos mais altos do mundo - o valor médio é 40% maior que na China e 62% superior ao da índia. "É difícil acreditar que há espaço para altas muito maiores no futuro e, por isso, está arriscado investir nesse setor", diz Roberto Miranda de Lima, presidente no Brasil da gestora Autonomy. A procura por terrenos tem crescido especialmente em São Paulo - o mais caro já vendido no Brasil fica na avenida Faria Lima, na zona oeste da cidade. Foi comprado pela incorporadora Brookfield por 640 milhões de reais. Está sendo construído ali um complexo avaliado em 1,3 bilhão de reais, que pode ser, por falta de espaço, um dos últimos grandes prédios comerciais novos da região.
A alta dos preços na capital paulista deve acelerar um dos movimentos mais interessantes em curso da economia, a descentralização da atividade produtiva. Desde seu primórdio, a industrialização brasileira foi extremamente centrada em São Paulo, estado que ainda responde por 34% do PIB nacional. Trata-se de um padrão seguido em quase todos os países que se desenvolveram. Durante décadas, a busca por escala força a concentração, embora à custa de uma série de problemas sociais e regionais. Aos poucos, entram em cena os custos da concentração excessiva, na forma por exemplo, de criminalidade e deficiência da cobertura de saúde e educação. Espera-se que, a partir daí, outras regiões comecem a se mostrar competitivas economicamente. O alto preço dos aluguéis na região mais desenvolvida do país é um dos maiores estímulos para a descentralização. Por isso, muitos especialistas acreditam no desenvolvimento do mercado imobiliário fora dos grandes centros urbanos. A ideia é que as empresas possam se fixar em diferentes regiões do país, buscando custos menores e acesso a matérias-primas e mão de obra. "O mercado imobiliário passa por um ciclo semelhante ao que ocorreu em diversos setores, como o de automóveis: inovações institucionais geram expansão de crédito, que leva a mais consumo, produção e. posteriormente, novos investimentos", diz Marcos Lisboa ex-secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda e diretor executivo do Itaú Unibanco. Por enquanto, a descentralização é um movimento incipiente - só nos últimos três anos, as grandes incorporadoras começaram a investir de forma consistente fora do eixo Rio-São Paulo. Como a carência por imóveis é grande, os preços dispararam. Um exemplo foi o que ocorreu em Alphaville, bairro novo de média e alta renda que se desenvolveu em Salvador nos últimos cinco anos. "O preço do terreno subiu oito vezes desde 2005", diz Guto Amoedo, diretor da imobiliária Brito & Amoedo, subsidiária da Brasil Brokers.
Altas dessa magnitude despertam dúvidas sobre os riscos do investimento imobiliário - e é saudável que elas existam. O clima geral entre investidores é de cautela. A Prosperitas, maior gestora de fundos de private equity imobiliários do Brasil, não compra novos terrenos em São Paulo desde 2006 por achar que os preços subiram demais. Carlos Antunes, dono do grupo de roupas masculinas Via Veneto e um dos maiores investidores em imóveis do país, acredita que este é o momento de vender. "Os preços estão altíssimos e, por falta de mão de obra e materiais, muitas construtoras estão lançando empreendimentos ruins, mal planejados, que têm pouca chance de valorização num mercado mais normal", diz Nice Sampaio, responsável pela gestão dos cerca de 100 imóveis de Antunes. É pouco provável que o relativo pessimis¬mo desses investidores tire o ânimo de milhões de brasileiros que, pela primeira vez, passam a ter condições reais de virar donos de imóveis. Como em qualquer mercado, é inevitável que haja exageros. De todo modo. é consenso entre os especialistas que não há uma bolha imobiliária em formação no país - ao menos por enquanto. É verdade que as histórias de investidores que ganham milhares de reais em dias e de imóveis que se esgotam em poucas horas são muito parecidas com as que se tomaram comuns na bolsa de valores entre 2006 e 2007, quando houve dezenas de aberturas de capital e valorizações superiores a 100%. Desde então, a bolsa caiu e voltou a subir. No caso dos imóveis, as oscilações de preço tendem a ser menos bruscas, mas elas ocorrem. Os riscos existem, mas isso faz parte do jogo. O que há de novo é o fato de o mercado imobiliário brasileiro ter, finalmente, entrado para o grupo dos que realmente contam no mundo. E - turbulências à parte - isso é algo a comemorar.
Fonte: Revista Exame

Notícia de revista Construção e Mercado

Notícia de revista Construção e Mercado
http://www.piniweb.com.br/construcao/mercado-imobiliario/pesquisa-informal-revela-preocupacao-dos-construtores-com-bolha-imobiliaria-177244-1.asp

25/Junho/2010
Construtores temem bolha imobiliária
Quase 48% dos participantes de pesquisa informal acreditam que há motivos para temer um crescimento insustentado do setor por conta dos preços inflados

Ana Paula Rocha, com informações da redação da revista Construção Mercado


Enquete realizada com os usuários do portal PINIweb apontou que 47,52% acreditam que há motivos para temer uma bolha no mercado imobiliário, principalmente por conta dos preços inflados. Outros 24,52% dos participantes disseram que o problema pode acontecer em algumas regiões e segmentos.
Por outro lado, 14,54% responderam que não há o que temer porque temos crédito e demanda suficientes no mercado. Por sua vez, 7,45% afirmaram que estão habituados com o sobe-e-desce do mercado e 5,47% acreditam que isso é medo do sucesso.

O fato é que os preços inflados, a principal preocupação apontada pela pesquisa informal, já é realidade nas principais capitais do Brasil. Segundo dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) e dos Secovis (Sindicatos de Habitação) regionais, São Paulo registrou variação de 100% no valor de venda de residências nos últimos cinco anos. Já Brasília apresentou crescimento de 50% nos últimos anos e em Curitiba e Rio de Janeiro houve avanço de 100% no último biênio. O preço das unidades habitacionais em Recife também subiu 60% no mesmo intervalo.

O aumento do valor das unidades também tem estimulado o número de lançamentos imobiliários. Dados da Empraesp mostram que os quatro primeiros meses deste ano estão superando, em volume, os lançamentos feitos na capital paulista em igual período de 2008, ano que até então havia sido o melhor ano da série histórica apurada pela entidade. De janeiro a abril de 2010 foram 150 lançamentos com 18.789 unidades vendidas em São Paulo e região metropolitana, número que supera os 136 lançamentos e 16.865 unidades residenciais comercializadas dois anos antes.

Quanto ao tipo de imóvel, os dados apontam que em 2010 foram lançados 10.137 unidades com dois dormitórios, 6.371 de três dormitórios, 1.489 de um dormitório e 792 unidades com quatro ou mais dormitórios. Em 2008 esses números foram 6826 de dois dormitórios, 7138 com três dormitórios e 2596 com quatro ou mais dormitórios e 325 com um dormitório. Ou seja, em dois anos, houve queda acentuada nas vendas das unidades com quatro ou mais dormitórios, aumento pequeno de imóveis com um dormitório e um aumento expressivo de unidades com dois dormitórios.

Na opinião de João da Rocha Lima, professor titular de real state da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo), o Brasil não vive uma bolha imobiliária, apesar do mercado aquecido. De acordo com ele, esse tipo de constatação só acontece quando há uma demanda artificial, o que não é o caso do Pais. "Demanda artificial é gente comprando para esperar valorizar, sem o objetivo de uso. Nesse caso a demanda fica muito além do que o mercado pretende comprar para usar, e ai é possível ter um crescimento artificial de preços e consequentemente uma bolha. Nenhuma dessas situações parece estar configurada no mercado nacional hoje", afirmou.

Celso Petrucci, do Secovi-SP, concorda. "O limite do preço do imóvel é o limite do bolso do comprador. Estamos no início de um ciclo virtuoso, com massa salarial crescendo, mais empregos e acesso ao crédito. Tenho certeza que não estamos vivendo uma bolha", diz.

Já para Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp, é preciso tomar cuidado com a elevação surreal dos preços dos imóveis. "O mercado está próximo do limite máximo de alguns empreendimentos, e há alguns com preços abusivamente elevados. Se não houver correção, teremos prédios com falta de liquidez", finaliza.

A reportagem completa pode ser conferida na edição de julho (108) da revista Construção Mercado.

Bolha Imobiliária: causas e responsáveis MANUEL ARELLANO Y SAMUEL BENTOLILA

Bolha Imobiliária: causas e responsáveis
MANUEL ARELLANO Y SAMUEL BENTOLILA
http://www.cemfi.es/~arellano/burbuja-inmobiliaria.pdf
Tradução: trichesjr
Uma geração de espanhós irá perder suas economias porque compraram imóveis cujo preço está desabando. Por isso não poderemos contar com a tranqüilidade financeira que esperávamos para a nossa velhice e para nossos filhos. Muitos se endividaram tanto que não têm condições de pagar suas dívidas. Além disso nos especializamos em ser pedreiros, encanadores, eletricistas, motoristas de caminhão, vidraceiros, fabricantes de portas, vigas, gruas, cerâmica, construtores, vendedores de hipoteca e outras profissões relacionadas à construção. E agora a nossa experiência profissional não serve para nada e teremos que nos dedicar a outra profissão.
O milagre espanhol era uma ilusão, uma miragem, porque construímos casas que não desejaríamos construir se soubéssemos quanto valeriam no futuro. Uma casa só tem valor se você for morar nela, senão não serve para nada. Compramos apartamentos que estão fechados ou aos quais só vamos alguns dias por ano não porque quiséssemos consumir imóveis e sim porque pensávamos que eram uma reserva de valor para o futuro. Nossos bancos e caixas econômicas emprestaram a empresas incorporadoras e construtoras e muitas delas não podem pagar os empréstimos e isso poderia levar a uma quebra dos bancos e das caixas econômicas. Os municípios contaram com ingressos de receita insustentáveis graças ao rezoneamento dos terrenos e as despesas aos quais estavam acostumado acabaram. A realidade é que não poderíamos ter comprado os carros que compramos pois não éramos tão ricos quanto acreditávamos ser. Há uma distorção completa da cadeia produtiva.
Finalmente, quando a atividade insustentável da construção civil parou de crescer, a economia entrou em recessão. Para contribuir e ajudar a entender esta loucura de conseqüências negativas iremos discutir neste artigo o caminho que têm seguido os preços de imóveis na Espanha, suas causas, sua previsibilidade e o que poderia ser feito para evitar o desastre.
O crescimento do setor da construção
Houve um crescimento altíssimo da construção civil, de 5% ao ano de 1996 a 2007. Entre 1998 e 2007 o número de unidades habitacionais cresceu 5,7 milhões, quase 30%. No terceiro trimestre de 2007 a construção representava 13,3% do total de empregos, muito acima, por exemplo, dos 6,7% da Alemanha ou dos 8,5% do Reino Unido.
Vários fatores estimularam a demanda por imóveis. Destaca-se a expansão econômica (em grande parte ocorrida por causa do boom imobiliário) e a conseqüente queda do desemprego e a redução das taxas de juros dos financiamentos imobiliários após a integração ao Euro, de 11% em 1995 a 3,5% em 2003-2005, que muitas vezes foram negativas após descontar-se a inflação. Além disso, a concorrência entre os bancos facilitou o acesso e melhorou as condições do crédito imobiliário. Houve também o aumento do número de famílias, ocorrido principalmente pela entrada massiva de imigrantes, em torno de 4,2 milhões entre 1996 e 2007. Por último, houve o crescimento da compra de imóveis por famílias não residentes, cujo número é difícil de calcular. 1
A oferta tentou responder a maior procura, como mostram os dados anteriores, mas não pôde satisfazê-la completamente, o que deu lugar a grandes aumentos de preços dos imóveis: a taxa de inflação anual dos imóveis de 1% em 1995-1997 passou para 18% em 2003-2004. Em média, a inflação dos imóveis entre 1995 e 2007 foi de quase 10% ao ano. 2
Na verdade, na medida em que os agentes do mercado têm expectativas de crescimento futuro dos preços dos imóveis e da procura ser influenciada positivamente por eles, é possível observas por um período uma espiral de crescimento da procura, da oferta e dos preços.
Houve uma bolha especulativa?
Uma bolha caracteriza-se pela presença de um volume alto de transações a preços muito superiores do valor econômico fundamental. Não é fácil dizer qual é esse valor, pela dificuldade em calculá-lo. Muitas vezes a identificação se realiza posteriormente, após uma queda brusca de preços. No mercado imobiliário, devido à sua pequena liquidez, essa queda de preços é mais lenta do que nos mercados financeiros e, inicialmente, se manifesta mais com a queda do número de transações do que com a queda de preços. Na Espanha as vendas de imóves caíram em 2008, estimando-se que no final do ano haviam entre 650 mil e 1,3 milhões de imóveis novos à venda. 3
A valorização de imóveis na Espanha, entre 1997 e 2007, foi de 191% segundo o jornal The Economist, a segunda maior da OCDE e superior a de países onde, sem dúvida, existem bolhas imobiliárias, como o Reino Unido (168%) ou os Estados Unidos (85%). Quanto à queda, segundo o INE, no terceiro trimestre de 2007 o preço dos imóveis novos subiu 3,7% em termos anuais enquanto o dos imóveis usados caiu 11,4%, em comparação com taxas de aumento de 9,2% e 7,5% um ano antes. A rapidez e a grandeza destas mudanças indicam uma bolha.
Rigorosamente, os fatores citados anteriormente (a expansão, as taxas de juros) não explicam, por si só, os preços alcançados. As estimativas disponíveis, por exemplo as do Serviço de Estudos do Banco da Espanha, indican que os preços observados estavam muito acima dos níveis justificados pelos fundamentos econômicos. Essa sobrevalorização estava entre 8% e 20% em 2003 e entre 24% e 35% em 2004. 4 Assim, parece claro que uma parte sinificativa da inflação dos imóveis deveu-se à especulação: as pessoas compravam casas como investimento, porque esperavam que as mesmas valorizassem. Consideravam um investimento seguro, comparando-se com os riscos dos ativos financeiros revelados pela queda das bolsas de valores em 2002.
Vale ressaltar que uma bolha não tem nada a ver com o estado de otimismo ou pessimismo coletivo que pode associar-se com os níveis de atividade econômica altos ou baixos, por um mecanismo de expectativas auto-realizáveis. No caso de bolha os preços não cumprem sua função como mecanismo de aferição correta do valor dos recursos o que produz erros reais. Se a bolha é grande e duradoura, a má aplicação dos recursos dos financiadores, empresas e trabalhadores pode causar uma grande destruição da riqueza real.
A bolha era conhecida?
Desde 2002 o Banco da Espanha alertava sobre a sobrevalorização dos imóveis, embora tenha sido muito otimista sobre a probabilidade de que a mesma foi “compatível com uma reabsorção paulatina e ordenada”, quem sabe porque tinha medo de estourar a bolha. Em 2003 o jornal The Economist estimava uma sobrevalorização de 52% na Espanha. Em 2004 o Fundo Monetário Internacional estimava em 20 a 30%. Entre os economistas espanhóis, José Garcia-Montalvo a quantificava em 2003 em 28,5, dizendo: “Em resumo, é muito provável que o mercado imobiliário espanhol seja uma bomba relógio esperando para ser detonada”. 5 Não obstante, ocupante de altos cargos políticos e empresários negaram repetidamente e até recentemente que havia uma bolha. 6
Os responsáveis políticos estavam conscientes da existência da bolha?
O programa eleitoral do PSOE de 2004 falava em “um novo modelo de crescimento mais sólido que o atual”. Seu candidato a presidente dizia: “Como temos um modelo econômico baseado na construção e no financiamento imobiliário, as famílias espanholas estão mais endividadas do que nunca na história”. E o então coordenador do programa econômico do PSOE afirmava: “Essa política de renda que propomos … evita que as pessoas comecem a vender e produzam uma queda de preços, o que seria catastróficos. Certamente, o então ministro da economia do PP declarava: “A verdade é que estamos assentados em um ciclo longo e de poucas incertezas. Isso é indiscutível. E o importante é que é um modelo duradouro”. 7
Poderia ser feito algo para evitar a bolha?
Enfrentar uma bolha é mais fácil (tecnicamente) se você conta com a ferramenta adequada: as taxas de juros. É mais difícil se você não tem esta ferramenta, como no caso da Espanha, que a deixou nas mãos do Banco Central Europeu – que durante muito tempo manteve os juros muito baixos em relação às necessidades da economia espanhola. Não obstante, pensamos que as seguintes medidas, destinadas a conhecer realmente o nível de preços dos imóveis e a reduzir as distorções que fazem artificialmente rentáveis este tipo de investimento, haveriam atenuado a bolha.
1. Melhorar as informações sobre os preços dos imóveis. Ao contrário de outros países, na Espanha não existem informações sobre os preços reais das transações imobiliárias. Só a partir de 2008 há dados provenientes dos cartórios e apenas em forma de índice, não em valores (talvez até porque há suspeita de subdeclaração nos valores escriturados). Até então só havia séries oficiais do Ministério da Habitação elaborados a partir de dados fornecidos por empresas que avaliam os imóveis para a concessão de hipotecas. Por motivos óbvios esta não é uma fonte confiável. A política de informação oficial é lamentável. Por exemplo, o Ministério anunciou em outubro de 2004 que estava suspensa a publicação de dados de preços de imóveis, mas deoius voltou atrás. Em seguida introduziu mudanças metodológicas que alteram a medição dos preços para as baixas. Atualmente este Ministério não oferece um sua página da internet nenhum dado de preços por cidade anterior a 2005! E, em nenhum momento, foi tomada qualquer medida para que a população ficasse ciente da possibilidade de sobrevalorização dos imóveis.
Seria possível obter informações sobre o valor real das transações imobiliárias, por exemplo através de pesquisas locais realizadas pelo INE ou fazendo uma pesquisa específica para isto, e usando-a para corrigir a aferição dos preços e da qualidade das habitações.
2. Reduzir o desconto dado a habitação no imposto de renda, que distorce as decisões de investimento das famílias em relação a outros ativos e, junto com a lei do inquilinato, favorece a moradia em casa própria (81,3% em 2005) frente ao aluguel. Em 2002, 79,7% da riqueza das famílias correspondia a bens imóveis, em relação a 75,5% na Itália ou 38,4% nos Estados Unidos. Em 2005 o percentual era de 80%. 8 Em 1998 o governo do PP reduziu a relevância existente, mas depois não avançou neste sentido.
3. Aumentar a fiscalização sobre as empresas e as transações imobiliárias.
Estimativas recentes situam a Espanha em 2004-2005 como o terceiro país desenvolvido com maior economia informal (20,5% do PIB oficial) depois da Grécia e da Itália. Este percentual se reduziu apenas 2,2 pontos desde 2000. Provavelmente uma parte importante da atividade oculta ocorre através do mercado imobiliário. O Sindicato de Técnicos do Ministério da Fazenda estima a evasão fiscal no setor imobiliário em 8,6 bilhões de euros anuais (em torno de 0,8% do PIB). 9
Porque não tentaram impedir a bolha?
Em primeiro lugar porque a construção é um setor que usa mão-de-obra intensiva, o que é importante em um país com uma taxa de desemprego estruturalmente alta. Em segundo lugar, porque um aumento no valor dos imóveis beneficia o eleitor de classe média, que é proprietário do seu imóvel. Em terceiro lugar porque o setor imobiliário gera muitos recursos para o setor público, em nível nacional, estadual e municipal. Por exemplo, em 2004 60% do orçamento (excluindo passivos e transferências correntes) da cidade de Valencia e 50% de Madrid. 10
O governo do PP cometeu um erro com a edição da lei de liberalização do solo de 1998. Acreditava que com mais terras disponíveis aumentariam as unidades habitacionais e os preços cairiam. Erro crasso. A compra e a construção de imóveis ocorre não porque estavam baratos e sim porque estavam caros e havia expectativa que ficariam mais caros ainda no futuro. Assim a lei do solo pois lenha na fogueira da bolha, desencadeando uma altíssima atividade de mudança de destinação de terrenos, graças a qual os governantes locais enchiam os cofres municipais (quando não os seus próprios bolsos). 11 Por sua vez, as tentativas do governo do PSOE para fomentar a proteção da habitação alugada e a nova lei do solo de 2007 foram totalmente ineficazes. Na realidade limitou-se a empurrar a bolha para sua última agonia. Ambos os governos falharam em um tema crucial: preservar os cidadãos dos excessos econômicos que foram cometidos em suas economias, seu emprego e sua prosperidade. É um fracasso que deve servir como lição para o futuro e do qual devem ser apuradas as responsabilidades.

Manuel Arellano y Samuel Bentolila são professores do Centro de Estudos
Monetários y Financeiros (CEMFI).
15 de janeiro de 2009.

1 Banco de España (2008), Informe Anual 2007, capítulo 2.
2 En 2005 se produce un cambio de metodología en la serie de datos.
3 García-Montalvo, J. (2008), “El sector inmobiliario español a principios del siglo XXI: entre La demografía y las expectativas”, CLM Economía, 11, pp. 57-79.
4 Banco de España (2005), Informe Anual 2004, pp. 40-41.
5 Banco de España (2005), Informe Anual 2004, p. 41. “Castles in hot air”, The Economist, 29-3-2003.
International Monetary Fund (2004), “2004 Spain Article IV, Staff Report”. García-Montalvo, J. (2003),
“La vivienda en España: desgravación, burbujas y otras historias”, Perspectivas del Sistema Financiero, FUNCAS, 78, pp. 1-43.
6 Ver “Los que negaron la burbuja inmobiliaria”, http://www.burbuja.info/inmobiliaria...ainmobiliaria/
66764-los-que-negaron-la-burbuja-inmobiliaria.html.
7 PSOE, “Merecemos una España mejor”, Programa Electoral Elecciones Generales 2004. Entrevista com José Luis Rodríguez Zapatero, “Si la gente que quiere el cambio respalda al PSOE, podemos lograr La mayoría”, El País, 11-3-2004. Entrevista con Miguel Sebastián "El modelo económico del PP es El despilfarro", El País, 24-2-2004. Entrevista con Rodrigo Rato, "Estamos asentados en un crecimiento duradero", El País, 23-2-2004.
8 Bover, O., C. Martínez-Carrascal y P. Velilla (2005), “La situación patrimonial de las famílias españolas: Una comparación microeconómica con Estados Unidos, Italia y el Reino Unido”, Boletín Económico, Banco de España, Abril, pp. 112-133. Banco de España (2007), “Encuesta Financiera de las Familias (EFF) 2005: métodos, resultados y cambios entre 2002 y 2005”, Banco de España, Boletín Económico, Diciembre, pp. 30-65.
9 Schneider, F. (2007), “Shadow economies and corruption all over the world: New estimates for 145 countries”, Economics, 2007-9. “La evasión fiscal en el sector inmobiliario ronda los 8.600 millones de euros anuales”, El Mundo, 11-11-2007.

Bolha imobiliária no Japão e na Espanha - coincidência ou não o gráfico de Brasília tem as mesmas curvas


Gráfico publicado no site www.skyscrapercity.com no thread sobre a bolha imobiliária espanhola.

A bolha imobiliária brasileira por Leandro Roque

Artigo muito interessante extraído do site http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=611
Bom fim de semana a todos

A bolha imobiliária brasileira

por Leandro Roque, quarta-feira, 24 de fevereiro de 2010

É absolutamente imperativo que você leia com muita atenção cada parágrafo da notícia a seguir.

Crédito imobiliário bate recordes e bancos preveem mais expansão
Esgotamento da poupança, que financiou R$ 34 bi em 2009, leva instituições a analisar alternativas de recursos

O brasileiro nunca financiou tanto imóvel como em 2009, e a tendência é de que novos recordes sejam batidos neste ano. Para alguns, o País está em pleno boom imobiliário. Para outros, é só o início desse processo, uma vez que o déficit habitacional, entre 6 milhões e 8 milhões de unidades, conforme o cálculo, ainda é elevado.

Avaliações distintas à parte, o fato é que o setor vive seu melhor momento na história recente, que já leva os bancos a discutir alternativas de recursos para bancar a expansão. Hoje, a maior parte do dinheiro (cerca de 70%) vem da caderneta de poupança, mas, segundo especialistas, essa fonte deve se esgotar, dependendo da instituição financeira, já em 2011.

No ano passado, 302,7 mil unidades foram financiadas com os depósitos da caderneta, em um total de R$ 34 bilhões. Nem na época do finado Banco Nacional da Habitação (BNH), no início dos anos 80, tantos imóveis foram vendidos por meio de empréstimos no País.

"O Brasil é a bola da vez como mercado relevante para experimentar uma forte expansão do crédito imobiliário", define o diretor-geral da Montreal Informática, Luís Antônio Santos. A empresa vende soluções tecnológicas para diversos setores da economia, entre eles o imobiliário. Os principais bancos que atuam no País fazem parte de sua clientela.

O diretor de Crédito Imobiliário do Itaú Unibanco, Luiz França, que também preside a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), lista os fatores que explicam o desempenho recente e as boas perspectivas. Em primeiro lugar, a segurança jurídica, obtida com a mudança da legislação promovida em 2004. Foi ali que se instituiu o mecanismo de alienação fiduciária, que facilita a retomada do imóvel em caso de inadimplência. Em segundo lugar, França cita o alongamento dos prazos de financiamento para até 30 anos, que permitiu a redução das prestações mensais.

Em terceiro lugar, o executivo destaca a estabilidade da economia. De um lado, essas condições mais estáveis abriram caminho para a queda dos juros. De outro, elevaram o poder aquisitivo da população (como mostra a ascensão de milhões de brasileiros à classe C), o que reduz o calote. Um fator mais recente é o programa do governo Minha Casa, Minha Vida.

Nesse ambiente, os bancos privados, que sempre foram reticentes em investir no mercado imobiliário, mostram grande apetite. Na média, preveem alta de 30% a 40% nos empréstimos este ano. Em 2009, segundo o Banco Central, o crédito para a habitação avançou 41,5%, ante 14,9% do crédito total.

"Vemos o crédito imobiliário como motor da expansão do crédito geral (no País)", diz o diretor executivo de Negócios Imobiliários do Santander Brasil, José Roberto Machado. Segundo ele, no mundo, o financiamento imobiliário responde, em média, por 65% da carteira de crédito do banco. No Brasil, são 5%.

O diretor de Crédito Imobiliário do HSBC, Antonio Barbosa, afirma que a meta da instituição é aumentar a participação no segmento nos próximos anos. "Queremos crescer acima da média do mercado", explica. A aposta do banco é no que Barbosa classifica de "serviço diferenciado".

No Bradesco, o discurso é parecido. "Queremos mais mercado", diz o diretor do Departamento de Empréstimos e Financiamentos, Nilton Pellegrino. O objetivo é aproveitar que "não há cidadão no Brasil que não queira ter imóvel próprio".

O que antes era aventado por apenas alguns observadores mais atentos, agora já toma ares generalizados: estamos numa bolha imobiliária. No início ou no meio dela? Ainda não dá pra saber.

O que mais assusta nessa notícia é que cada parágrafo dela descreve uma situação que é um verdadeiro plágio daquela que ocorreu não apenas nos EUA, mas também na Espanha e na Irlanda. Releia os três últimos parágrafos e constate que os bancos deixaram claro que entrarão no frenesi com tudo, buscando a máxima concessão de crédito possível.

Embora apenas agora estes fatos estejam sendo amplamente divulgados, a bolha imobiliária já era sentida por qualquer um que estivesse à procura de imóveis. Os preços já vinham se expandindo há um bom tempo. A coisa só ficou mais perceptível agora por causa da rapidez da apreciação dos imóveis e dos preços estratosféricos que alguns estão atingindo.

Basta uma pesquisa pela internet e você vai descobrir, por exemplo, que em Brasília há apartamentos de apenas um quarto sendo vendidos por R$ 500.000. No prédio em que moro na zona sul de Belo Horizonte, um apartamento que custava R$ 485.000 em maio de 2009 já está sendo vendido hoje por R$ 570.000 - valorização de 17,5% -, sem que absolutamente nada tenha sido feito nele e nem no prédio. (Ao meu redor, nesse momento, há exatamente quatro canteiros de obra em plena atividade). Em São Paulo, já é rotina o sujeito comprar o apartamento ainda na planta apenas para revendê-lo dali a um ou dois anos, certo de que a única trajetória possível para o preço é em direção céu. No Rio também ocorre esse fenômeno, embora a justificativa típica seja as olimpíadas (que só ocorrerão daqui a seis anos). Em Florianópolis, a bolha mais visível está no custo dos terrenos, sendo que o CUB (Custo Unitário Básico da construção) aumenta em ritmo menor.

Enfim, os sinais já estavam por todos os lados, mas só agora estão sendo amplamente debatidos. Mas qual a origem de bolha?

Como tudo começou

Toda bolha, independentemente do setor em que ela se forma, tem uma causa: aumento da oferta monetária, principalmente quando este aumento se dá pela redução constante da taxa básica de juros. (Detalhe técnico: a oferta monetária pode aumentar - como de fato aumenta - sem que haja modificação na taxa básica de juros, mas esse detalhe não é importante para esse artigo).

Peguemos como base o ano de 2003, que foi quando a taxa SELIC atingiu o maior valor do governo Lula.

Em março daquele ano, ela estava em 26,5%. Em julho de 2009, ela já estava em 8,75%, permanecendo nesse nível desde então. Uma queda total de 67%.

Como consequência, a base monetária e os agregados monetários M1, M2 e M3 se expandiram em ritmo veloz. De maio de 2003 até o final de janeiro deste ano, a base monetária aumentou 136%; o M1, 160%; o M2, 203%; e o M3, 213%.

Traduzindo: em menos de 7 anos, tanto a base monetária quanto o M1 (papel-moeda em circulação + depósitos à vista) mais do que dobraram. O M2 e M3 triplicaram.

Não é à toa que cédulas de 100 reais - antes raras e sempre recebidas com suspeitas por qualquer vendedor - tornaram-se comuns, e a cédula de 1 real já até foi retirada de circulação. Você ainda considera Henrique Meirelles o "guardião da moeda"?

Quando há essa expansão monetária, grande parte do dinheiro é direcionada para aqueles setores que, dependendo do cenário econômico, são os que mais prometem retornos. No Brasil, o dinheiro foi maciçamente para a bolsa de valores e para o setor imobiliário.

Em 2003, por exemplo, o índice Ibovespa chegou a bater na mínima de 9.994,80 em 26 de fevereiro. Desde então ele passou a subir continuamente até atingir o recorde de 73.516,81 no dia 20 de maio de 2008. Ou seja: em 5 anos, as principais ações negociadas na Bovespa valorizaram 635%. (Hoje, após a turbulência do final de 2008, o índice está nos 66 mil).

Mas o mercado financeiro é um setor diariamente noticiado. Por ser constantemente observado, ninguém estranha suas variações, que são típicas. E quando há uma valorização constante das ações, todo mundo acha ótimo e acaba entrando no jogo. Já o mercado imobiliário só é notado quando os preços dos imóveis começam a atingir níveis que todos sabem ser infundados. Enquanto isso não ocorre, ele raramente desperta a atenção nacional. Mas os sinais sempre estiveram muito claros.

Essa tabela do Banco Central mostra que, dentre todos os empregos do setor privado - indústria de transformação, comércio, serviços e construção civil -, foi exatamente o setor da construção civil que apresentou a maior expansão no emprego. De dezembro de 2003 a dezembro de 2009, o emprego formal no setor cresceu 70%. (Para se ter uma ideia, o emprego na indústria de transformação cresceu 28% e o emprego total cresceu 34%). Aqueles que mexem indiretamente com o setor, como fabricantes e fornecedores de materiais de construção, também vivenciaram ótimos momentos. Pergunte a alguém que trabalha com venda de materiais de construção o que ele tem achado do mercado recentemente.

Enfim, quando tudo isso ocorre, é sinal de que a bolha já está bem inflada. E, assim como qualquer glóbulo de ar, quanto mais inflada ela estiver, maior será a intensidade do estouro quando este acontecer.

A pergunta do milhão

Mas quando ela vai estourar? Obviamente, é impossível - e irresponsável - precisar qualquer data. Mas tanto a teoria quanto a empiria nos permitem algumas especulações.

Como Mises e Hayek deixaram claro, uma vez que uma bolha gerada pela expansão monetária se inicia, essa expansão monetária tem de, no mínimo, manter o mesmo ritmo ou até se acelerar para que a bolha continue se formando. Qualquer desaceleração mais prolongada na expansão do crédito irá arrefecer essa bolha.

Assim, se uma economia sofreu uma forte expansão do crédito durante um certo tempo, e essa expansão deu surgimento a uma ou a várias bolhas, essa expansão terá de se dar a taxas cada vez maiores para impedir que essa bolha desinfle. Não é necessário que o crédito se contraia; basta que ele cresça a uma taxa menor e a bolha se esvaziará.

Nos EUA, a bolha começou a se formar em 1997. Com a recessão que se iniciou no final de 2000 e, principalmente, com os ataques de 11 de setembro de 2001, a taxa básica de juros da economia americana foi derrubada de 6,5% para 1%, ficando nesse nível até meados de 2004, quando o Fed começou a elevar novamente os juros até atingir o valor de 5,25% em junho de 2006. Foi durante esse intervalo de tempo, com juros excepcionalmente baixos, que houve a maior fase de expansão da bolha imobiliária.

Os juros permaneceram em 5,25% de junho de 2006 até o final de 2007, exatamente quando todos os problemas no setor ficaram explícitos. Foi essa elevação dos juros que secou o crédito e estourou a bolha. (Para um resumo dessa sequência de acontecimentos, este é o melhor artigo da rede).

Portanto, baseando-se na teoria, e apoiando-se na empiria - e partindo do pressuposto de que realmente temos uma bolha em formação -, podemos dizer que a nossa bolha vai ser arrefecida quando o Banco Central subir os juros e isso causar uma contração do crédito.

No final de 2008 e início de 2009, houve uma forte contração do crédito no Brasil, como foi demonstrado nesse artigo (a oferta monetária parou de crescer). Logo, pela teoria, tal evento deveria ter debelado a nossa bolha imobiliária; porém, como sabemos, a valorização dos imóveis passou incólume. Por quê?

A resposta está na intervenção do governo, que além de criar o programa Minha Casa, Minha Vida, também colocou em ação seus bancos estatais para manter o crédito farto para o setor. Isso foi bom? Para quem está no setor, sem dúvida. Para as construtoras, então, foi uma maravilha. Porém, como sempre ocorre na economia, o problema está naquilo que não se vê de imediato - mas que, quando se torna explícito, já é tarde demais.

Todo esse incentivo artificial a um setor significa que recursos estão sendo retirados de outros setores e desviados para este. Como os recursos são escassos, a tendência é que os custos subam. E é esse aumento de custos que vai alimentando a bolha. Isso vai ocorrer até o ponto em que os custos superarem o retorno esperado. É nesse ponto que os investimentos se revelam mal direcionados e excessivos (mais detalhes desse processo aqui).

Traduzindo a teoria para a nossa realidade, os imóveis estarão cotados a preços que ninguém poderá pagar. Isso fará com que os preços deles tenham de cair para que possam ser vendidos. A principal consequência disso é que os bancos que financiaram o crédito imobiliário terão prejuízos, assim como as construtoras. Caso o governo queira evitar essa queda de preços, ele terá de fazer o que vem fazendo: facilitar o crédito e subsidiar. Só que os preços já estarão tão altos que simplesmente não haverá compradores. A única solução seria recorrer ao artifício das prestações mensais de 30 anos a juros baixos. Mas isso só seria possível se a SELIC estivesse constantemente baixa - algo não muito plausível.

Se há algo contra o qual jamais se pode lutar, esse algo é o sistema de preços. O governo americano hoje vem fazendo de tudo para evitar que os preços dos imóveis caiam (ironicamente, após fazer inúmeros programas para facilitar a aquisição da casa própria), pois isso é prejudicial para os bancos, que possuem esses imóveis como ativos. Se os ativos se depreciam, o patrimônio dos bancos encolhe.

Portanto, o estouro da nossa bolha foi artificialmente impedido em 2008/2009. Não só foi impedido, como o ar continuou sendo soprado com ainda mais intensidade. A bolha hoje está maior do que estava naquela época.

Será igual?

Outra pergunta inevitável: se estivermos em uma bolha e ela estourar, as consequências serão iguais àquelas dos EUA?

Não. O que aconteceu nos EUA foi uma completa anormalidade, possibilitada apenas pelo nível de intervenção do governo tanto no setor bancário - havia políticas que obrigavam os bancos a conceder hipotecas a pessoas com histórico de crédito ruim, (ver mais aqui) - quanto no setor imobiliário (Fannie Mae e Freddie Mac), além da própria intervenção no setor monetário, por meio da taxa de juros manipulada pelo Fed.

Tudo isso fez com que a parcela da economia voltada para o setor imobiliário se agigantasse enormemente (mais detalhes no artigo de amanha), fazendo com que grande parte da própria riqueza americana estivesse ligada ao setor.

A situação chegou a tal ponto que, quando o sujeito perdia o emprego, ele simplesmente comprava um imóvel e ganhava a vida com sua valorização. Como isso funcionava? Ele ia ao banco, arrumava um empréstimo (que era extremamente fácil, mesmo estando desempregado) e fazia o pagamento de entrada. Teoricamente ele deveria pagar juros mensais por essa hipoteca, mas como o imóvel só se valorizava, o cidadão conseguia negociar junto ao banco novos empréstimos tendo como caução justamente essa valorização do seu imóvel. Assim, ele atingia a mágica de ficar rico (na verdade, endividado) sem ter qualquer fonte de renda. Como ele achava que seu imóvel iria se valorizar perpetuamente, ele não precisava se preocupar em pagar sua dívida junto ao banco - isso até o dia em que o preço do seu imóvel começou a cair e ele percebeu que sua dívida era impagável.

A menos que nossa economia chegue a esse ponto, girando majoritariamente em volta do setor imobiliário, não há motivos para imaginar que nossa bolha, quando estourar, trará consequências igualmente danosas. Aliás, enquanto o estouro não vem, é possível ganhar bastante dinheiro nesse setor. Basta você saber jogar e ter o timing correto da hora de sair.

Conclusão

O objetivo desse artigo não é causar alarde e nem fazer previsões. É apenas analisar o que pode estar acontecendo com um importante setor da economia brasileira, para onde ele pode estar indo e quem poderá ser afetado.

Em todo caso, é hora de rever com muita atenção o vídeo (ou, pelo menos, veja essa parte) em que Peter Schiff conta inúmeros exemplos que ilustram a irracionalidade comportamental que tomou conta dos americanos durante a bolha imobiliária daquele país, e aprender com os americanos o que não deve ser feito.



Leandro Roque é o editor e tradutor do site do Instituto Ludwig von Mises Brasil.

Uma Bolha em Gestação? Rodrigo Constantino

Texto super interessante de um dos blogs que acompanho diariamente: http://rodrigoconstantino.blogspot.com
O texto é de 21 de agosto de 2009 e reflete com propriedade o momento atual.

Uma Bolha em Gestação?

Rodrigo Constantino

“Não há meios de evitar o colapso final de uma expansão econômica provocada pela expansão do crédito. A alternativa é apenas se a crise deve vir mais cedo como o resultado de um abandono voluntário de mais expansão de crédito, ou depois como uma catástrofe final e total do sistema monetário envolvido”. (Ludwig von Mises)

A bolha americana que estourou em 2008 teve sua origem na excessiva expansão de crédito imobiliário, assim como na manutenção de taxas de juros artificialmente reduzidas pelo Fed. Os principais veículos para a explosão do crédito imobiliário foram as semi-estatais Fannie Mae e Freddie Mac. Não deixa de ser curiosa, portanto, a acusação de que foi o livre mercado que causou a crise, sendo apresentado como solução mais regulação e controle estatal no setor financeiro. Quando o diagnóstico está errado, a probabilidade de se repetir o erro é grande.

Dessa vez, o erro pode estar sendo feito no Brasil. Quando o Banco do Brasil divulgou seu último resultado, o ministro Guido Mantega chegou a convocar uma entrevista coletiva para celebrar o crescimento da carteira de crédito do banco, alertando que os bancos privados poderiam “comer poeira” se não seguissem o mesmo curso. Chega a ser temerário um ministro da Fazenda estimulando dessa forma o crescimento do crédito, num momento onde a cautela se faz necessária. Será que não aprendemos nada com os problemas dos americanos?

Somando-se o total de crédito concedido pelo Banco do Brasil, BNDES e Caixa Econômica Federal, chega-se a um crescimento de cerca de 30% comparado ao ano anterior. O total do passivo desses três bancos aumentou 36% nesse período, sendo que o patrimônio líquido deles permaneceu praticamente estável. Em outras palavras, o grau de alavancagem cresceu de forma impressionante. Esses bancos estatais possuem apenas um real de patrimônio para cada dezessete reais de passivo. São apenas R$ 70 bilhões de patrimônio sustentando um passivo acima de R$ 1,2 trilhão. Em contrapartida, os dois maiores bancos privados do país, Itaú Unibanco e Bradesco, possuem pouco mais de R$ 1 trilhão de passivo, para quase R$ 90 bilhões de capital, uma alavancagem perto de 12 vezes. Ou seja, os bancos privados demonstram mais responsabilidade no que diz respeito ao grau de alavancagem.

Como fica claro, parece muita ingenuidade delegar ao próprio governo o controle do crédito, achando que ele será capaz de evitar a formação de bolhas. Os governantes costumam focar nas próximas eleições, ignorando os riscos de suas medidas no longo prazo. Com uma quase obsessão pelos dados trimestrais do PIB, esquece-se do perigo da bolha de crédito. “No longo prazo estaremos todos mortos”, repetem os seguidores de Lord Keynes, ignorando que um dia o longo prazo chega, cobrando a fatura com juros e correção monetária.

É verdade que o patamar de crédito em relação ao PIB não é dos maiores no Brasil, se comparado ao nível dos países mais desenvolvidos. Segundo o Banco Central, o total de empréstimos bancários no país representa 37% do PIB, o maior valor desde o Plano Real, mas ainda bem abaixo da média dos países ricos. No entanto, o crescimento na margem tem sido espetacular, levantando dúvidas quanto à sustentabilidade dessa situação. Além disso, não se pode descartar a significativa redução na taxa Selic, que chegou ao menor patamar desde sua criação em 1986. Apenas nesse ano, a taxa já foi cortada em cinco pontos percentuais. Os efeitos disso costumam levar algum tempo para aparecer, mas é inegável que bastante lenha foi jogada na fogueira da economia.

Não é meu objetivo aqui alardear uma crise iminente de grandes proporções. Apenas considero fundamental para a boa saúde econômica o constante alerta em relação aos estímulos artificiais do governo para produzir crescimento econômico no curto prazo. Por negligenciarem este importante alerta, os americanos sofreram bastante recentemente, com o estouro da bolha de crédito (e infelizmente parece que ainda não aprenderam a lição também). O crescimento sustentável de um país deve ser resultado de maior poupança de capital, servindo de lastro para investimentos produtivos que possibilitam ganhos de eficiência no uso dos insumos. Depender do aumento artificial do crédito, sem uma contrapartida na poupança, pode ser apenas uma hipoteca do nosso futuro. Até quando o estímulo do crédito será capaz de sustentar os bons dados econômicos, que por sua vez ajudam a manter o otimismo nas bolsas?

Lições NÃO aprendidas...

Interessante texto publicado no site http://bolhaimobiliaria.blogspot.com

Lições NÃO aprendidas...
Recentemente li uma reportagem de 2002 (cliquem para visualizar), cujo título era:

"Bolha" imobiliária pode estourar nos EUA

Vamos analisar alguns trechos da reportagem:

Se há, realmente, uma "bolha" no mercado imobiliário do país, ela é caracterizada pelo fato de as famílias estarem comprando casas como forma de investimento -e não apenas para morar. Esse fato é ilustrado pelo descompasso entre os preços de aluguel e de compra de uma casa.

Isso tem a cara de Brasília, onde os aluguéis rendem hoje cerca de 0,3% ou 0,4% do preço dos imóveis, enquanto a poupança está rendendo a cima de 0,5%. Além disso, você provavelmente tem colegas, ou já ouviu falar de alguém que está adquirindo um imóvel em Brasília esperando retorno financeiro.

"No momento em que um grande comprador não conseguir honrar um desses empréstimos, ele pode detonar o fim da "bolha", se ela existir", diz Nóbrega.

É o que aconteceria se os juros subissem e o financiamento não coubesse mais no bolso. Outra possibilidade seria uma crise (internacional ou não), que faria com que as pessoas naturalmente tivessem medo de gastar. Muitas pessoas hoje compram imóveis, esperando uma valorização para vender rapidamente. Mas, e se não houver mais compradores por conta de uma crise? Esta mesma pessoa teria que vender os imóveis rapidamente a preço de banana, pois não poderia arcar com os custos a longo prazo. Esse efeito em cascata levaria os preços para baixo.

Como o proprietário percebe que seu patrimônio vale cada vez mais, passa a acreditar que tem um maior poder de compra. Se por um lado ele pode achar menos necessário guardar dinheiro para o futuro, por outro pode se lançar a novas aquisições.
"É uma situação semelhante ao que aconteceu com a valorização do real diante do dólar no começo do Plano Real", explica Guilherme da Nóbrega, economista-chefe do banco Fibra. "As pessoas tinham a sensação de que o poder de compra da moeda era forte. Contraíram dívidas em dólares e, com a desvalorização, tiveram sérios problemas financeiros."

Reparem que mesmo essa reportagem sendo de 2002, o auge da crise ocorreu somente cinco anos depois, em 2007 e 2008. Não posso afirmar que o mesmo irá ocorrer em Brasília, mas ao que tudo indica, boa parte dos problemas que ocorreram no mercado imobiliário americano, estão ocorrendo por aqui. Todo cuidado é pouco! Reflitam

Uma análise interessante sobre a bolha imobiliária no Brasil publicada no blog O pequeno investidor - http://opequenoinvestidor.com.br/200...a-em-bras

Uma análise interessante sobre a bolha imobiliária no Brasil publicada no blog O pequeno investidor - http://opequenoinvestidor.com.br/200...a-em-brasilia/

Bolha Imobiliária em Brasília?

empre busquei discutir temas de assunto geral no blog, mas, como brasiliense que sou, não posso ficar calado sobre um tema que é caro a quem mora na capital do país: os altos preços dos imóveis em Brasília. Mas prometo aos leitores que moram em outra cidade que minha abordagem também pretende ser proveitosa para vocês, pois acredito que, em escala menor, algumas cidades do país estão passando por movimento semelhante no preço de casas e apartamentos.
Para que o leitor tenha uma idéia, no Plano Piloto, há quitinetes sendo anunciadas a R$ 220.000,00 (um novo empreendimento em construção tem quitinetes anunciadas a R$ 320.000,00); apartamentos de 2 quartos, vendidos por R$ 400.000,00. No novo setor Noroeste, que ainda não tem uma única tábua construída, os preços são ainda mais elevados: as construtoras anunciam quitinetes por R$ 550.000,00; apartamentos de 2 quartos, de 88 metros quadrados, por R$ 750.000,00; e de 3 quartos (115 metros quadrados), por mais de R$ 1.000.000,00.
Em Goiânia, cidade próxima de Brasília, um apartamento de 3 quartos, com 130 metros quadrados, no Setor Bueno (um excelente bairro), está anunciado por R$ 250.000,00. Um quarto do preço de apartamento similar, e menor, em Brasília. Um outro apartamento no mesmo setor, de 4 quartos, de 200 metros quadrados (quase o dobro do apartamento brasiliense), está anunciado por R$ 500.000,00, ao passo que um apartamento de tamanho próximo, em Brasília, não custa menos que R$ 1.200.000,00, no Plano Piloto. Nem me arrisquei a pesquisar o preço de um apartamento desses no Setor Noroeste! De qualquer modo, quando olhamos para o passado, 4 ou 5 anos atrás, verificamos que os preços dos imóveis dobraram (em alguns casos, triplicaram)…
Não questiono o fato de que o Plano Piloto é uma área valorizada por si só, já que é próxima do centro do poder de Brasília e da maior parte dos locais de trabalho de seus habitantes. Além disso, também é fato que a média salarial de Brasília é bastante alta, quando comparada a outras cidades do país, em razão de concentrar grande parte do funcionalismo público federal e de vários servidores terem incorporado parcelas a sua remuneração no passado (algo proibido hoje). Ou seja, um elemento dessa equação é o fato de que há muitas pessoas com uma remuneração bastante boa, o que garante, em princípio, a possibilidade de que se faça uma economia razoável e se possa pagar uma prestação razoavelmente alta.
Mas será que essa teoria se sustenta? Segundo dados do IBGE, apenas 3,3% da população de Brasília tem uma renda superior a 20 salários mínimos (R$ 9.300,00). Alguém que ganhe exatamente R$ 9.300,00 poderia financiar um apartamento de R$ 500.000,00 pela Caixa Econômica, que cobra os juros mais baixos do mercado imobiliário, pagando R$ 232.002,81 de entrada, mais 30 anos de prestações de R$ 2.790,01 pelo sistema de amortização regressiva do SAC. Ou seja, até conseguiria financiar o imóvel, mas tendo que dar uma entrada de quase um quarto de milhão de reais, uma economia que nem todo mundo consegue fazer.
Mas digamos que haja duas pessoas nessa família, ganhando exatamente 20 salários mínimos cada. Isso facilita o pagamento dessa contas: a família ganha uns R$ 18.600,00 (bruto), podendo pagar prestações maiores e economizar mais. Uma prestação de R$ 2.790,01 de fato não é muito para uma família que ganha mensalmente esse montante.
Mas fazer as contas contando com o dinheiro de um casal diminui a quantidade de imóveis a serem vendidos. Segundo o IBGE, o Distrito Federal, em 2008, tinha uma população total de 2.300.000,00, sendo que 3,3% ganham mais de 20 salários mínimos, que considero uma renda razoável para que alguém consiga financiar um imóvel com preço superior a R$ 500.000,00. Isso equivale a 75.900 pessoas com capacidade para adquirir um imóvel a esse preço. Mas, se considerarmos que todas essas pessoas se casam entre si, são 37.950 casais com capacidade de comprar um imóvel com valor superior a R$ 500.000,00.
Parece o suficiente para justificar a elevação dos preços, não é? Bom, temos que levar em consideração alguns fatores: muitos desses casais que têm renda superior a essa já têm uma vida estabelecida, com casa própria, e não pensam em investir em imóveis. Na verdade, acredito que a maioria desses casais se encontra nessa situação: claro que esse é um raciocínio indutivo, já que estou inferindo isso a partir das pessoas que conheço.
De qualquer modo, façamos a conta considerando que metade desses casais estão interessados e com dinheiro para comprar esses imóveis (18.975 pessoas). Isso justificaria o crescimento dos preços aqui em Brasília? Mesmo com esses fatores restritivos (que estão sendo subestimados!), acredito que não: penso que o número de apartamentos disponível hoje não é suficiente para elevar a demanda ao nível de hoje. Só no setor Sudoeste serão ofertadas unidades suficientes para atender a 3.500 pessoas. No setor Noroeste, serão construídas unidades suficientes para abrigar 40.000 moradores, com preço bastante elevado. Isso sem contar as unidades disponíveis de Águas Claras, da Asa Norte e da Asa Sul.
Outro fator que considero relevante é o modelo de financiamento que está sendo oferecido pelas construtoras: uma entrada razoável, prestações mensais próximas ao valor de um aluguel, prestações semestrais que oneram bastante o orçamento, e uma parte substantiva do financiamento para as chaves (que podem ser financiadas).
Para pegar um exemplo, cito o plano de pagamento de uma unidade de 3 quartos do setor Noroeste, sugerido pela construtora: um sinal de R$ 70.050,00; 120 parcelas mensais de R$ 2.110,00; 10 intermediárias semestrais de R$ 19.980,00; e as chaves de R$ 388.000,00. O sinal é bastante razoável para um casal que ganha R$ 18.000,00 bruto por mês: basta economizar pouco menos de R$ 6.000,00 por mês e em um ano é possível pagar a entrada. As prestações mensais também são razoáveis, mas o casal deve levar em consideração que no período deverá pagar também o aluguel (pois o apartamento não foi ainda construído). Digamos que se pague de aluguel o mesmo valor da parcela mensal: R$ 2.110,00. Isso significa que o casal já tem comprometido R$ 4.220,00 de um salário bruto de R$ 18.600,00.
Para fins de conta, vou considerar que o salário líquido do casal é de R$ 14.000,00. Ou seja, ainda sobram R$ 9.780,00 para o financiamento, sem considerar as outras despesas com alimentação, saúde, viagens e o colégio das crianças.
Mas nosso casal de investidores é bastante diligente e vive com R$ 4.000,00 para manter um padrão razoável de vida no Plano Piloto. Sobram, então, R$ 5.780,00 para economizar. Dessa “sobra” o casal irá tirar o dinheiro para pagar as parcelas semestrais e, daqui a 4 anos, pagar as chaves. A cada seis meses, a economia será de R$ 34.680,00. Como as parcelas semestrais são de R$ 19.980,00, sobrará cerca de R$ 14.700 semestralmente, e R$ 29.400,00 anualmente. Em 4 anos, o casal teria acumulado, sem contar rentabilidade nos investimentos, R$ 117.600,00.
Assim, esse casal poderia pagar os R$ 117.600,00 como entrada das chaves, e ainda sobrariam R$ 270.965,00 para financiar. Se o casal conseguisse um financiamento na Caixa, teria que pagar ainda uma prestação de R$ 2.802,00 pelos próximos 30 anos.
Na prática, o que tenho visto, das pessoas que fizeram um financiamento, é uma falta de preocupação patente com a parcela de chaves. Isso pode levar a uma bolha: as pessoas pagam as parcelas mensais e semestrais, mas não têm dinheiro para pagar as chaves ou para financiá-las. A bomba pode estourar no futuro… como há muitos empreendimentos em construção, talvez esse seja um problema para os próximos anos: mas espero sinceramente que não aconteça. As conseqüências seriam drásticas…
Enfim, voltando a nossa história: o casal teria que fazer um esforço financeiro bastante alto para financiar esse apartamento. E percebam que as premissas que eu considerei facilitaram bastante a vida do casal: não considerei que as parcelas da construtora, assim como o sinal, são corrigidas pelo INCC, por exemplo. Também considerei que esse casal tem uma vida bastante humilde pros padrões da vida no Plano Piloto em Brasília: para que o leitor tenha uma idéia, são poucas as boas escolas que cobram uma mensalidade inferior a R$ 1.000,00 por aqui. Então, se o casal tiver que viver com R$ 4.000,00, um quarto de sua renda disponível teria que ser gasta só com a escola do filho. E se forem duas crianças, então, essa despesa dobra. Além disso, como considerei que o casal é de servidores públicos, desconsiderei os riscos de uma eventual despedida do trabalho.
O cenário também foi beneficamente fictício, para tentar descaracterizar a hipótese da bolha: considerei que todas as pessoas com renda superior a 20 salários mínimos procuram apartamentos, o que não é verdade. Acredito que, sendo ainda bastante parcimonioso, 20% das pessoas estão nessa situação. Considerei, além disso, que essas pessoas não têm luxos pessoais e conseguem viver com uma renda apenas razoável para os padrões da cidade.
Mesmo considerando todas essas premissas benéficas para o investidor, o financiamento só poderia ser pago com uma boa dose de sacrifício pessoal por parte do casal.
Não sei mesmo se há uma bolha no mercado imobiliário de Brasília. Mas não conheço muitas pessoas com alto padrão de renda que tenham a perseverança e a capacidade de economia suficientes para fazer um financiamento do tipo que ilustrei. Na verdade, a maioria das pessoas que conheço com esse perfil ou são perdulárias, ou já têm uma casa própria e não têm interesse em adquirir um imóvel novo. Mas talvez seja eu que não conheça muitas pessoas e o universo de pessoas capazes de adquirir um imóvel a esses preços seja maior do que eu imagino.
Mas, do alto da minha ignorância, o que vejo acontecer me lembra muito as tulipas holandesas do século XVII: o preço delas chegou a um patamar tão elevado que muitas pessoas compravam terras e casas com elas. Mas chegou o dia em que havia tantas tulipas no mercado que a bolha estourou, levando com ela as economias de muitos investidores.