30 de jan de 2011

Australia: Um dia a casa cai

Este texto é excelente. Retrata a situação da Austrália que é semelhante à do Brasil. Se você trocar a palavra Austrália por Brasil no texto ele se aplica integralmente ao nosso país.
Grande abraço.
Faz tempo que queria dar uma analisada nos numeros do Mercado imobiliário Australiano e tentar entender o que esta acontecendo. A ideia não é fazer uma previsão do que vai acontecer, pois acho tolice tentar adivinhar o futuro, pois para mim futuro é algo que não existe e depende das ações do presente e do agora.
O que acho interessante é analisar o cenário macro, como faço e fiz muitas vezes aqui no blog, com o intuito de analisar os possíveis riscos e oportunidades no mercado.
Já discuti algumas vezes aqui no blog sobre minha opinião do mercado imobiliário australiano.
Sem muitos rodeios o resumo do que acho do mercado imobiliário na Austrália é:
-  Relativamente caro em relação aos países desenvolvidos
-  Altamente endividado
- Com iminente risco de um colapso, e colapso homérico
Comecei o post com a minha conclusão, mas acho que antes deveria explicar o porque acho isso e esta é a intenção do post.
Primeiro o motivo que o mercado imobiliário na Austrália é caro e principalmente subiu muito nos últimos anos.
Geralmente o bom senso diz que o mercado imobiliário na Austrália os preços sobem porque existe mais oferta que demanda. Seria tolo em discordar com esta assertiva, pois de fato isto é verdade, mas por incrível que parece este não é o único motivo, na minha opinião, que justifique, o aumento absurdo dos preços dos imóveis na Austrália.
Na minha opinião os motivos são:
- Alta aspiração cultural da população australiana em possuir o próprio imóvel
- Baixa taxas de juros
- Imigração
- Constante baixo desemprego devido ao Mining Boom.
- Aumento salarial médio devido a demanda no mercado de trabalho.
Vou começar explicando a questão da baixa taxa de juros, que acho que é o ponto mais relevante em toda esta história. Mesmo assim é uma coisa que a maioria das pessoas que emprestam dinheiro não prestam a devida atenção quando vão fazem um empréstimo.
Eu chamo isto de efeito casas BAHIA. A analogia é que a pessoa que vai comprar algo não esta interessada em saber  quanto que será a taxa de juros, mas se será capaz de pagar as prestações mensais.
Hoje a divida media de um empréstimo imobiliário na Austrália é de 287mil dolares. Contanto que hoje (Janeiro de 2011) a taxa de hipoteca variável é de 7,8%, então, o custo de serviço desta divida é de 22,386 dolares por ano ou 430 por semana.
Acho que ai que está a grande pegadinha que os bancos não querem que as pessoas percebam, pois assim continuam “enganando” a população que não sabe fazer conta e fazem mais dinheiro.
Não muito tempo atrás, em junho de 1989, esta mesma taxa era de 17%.
Fazendo a conta simples sobre os mesmos 287mil o custo da mesma divida seria 48,790 por ano ou 938 dolares por semana. Sim isso mesmo a mesma divida seria 118% mais cara de servir.
Esta começando a entender porque as pessoas com a mesma renda pode bancar uma casa muito mais cara?
Assim, ai vai a minha primeira “conclusão” da minha teoria. Preço de casa é mais uma função de taxas de juros do que simples forças de oferta e demanda.
Eu coletei alguns dados do ABS (Australian Bureau of Statistics) com preços de casas médio, divida agregada de hipotecas, renda media, taxas de juros e etc e tentei de alguma forma fazer senso de toda esta informação e reforçar os pontos da minha teoria.
Peguei os dados de 2002 para cá. Os dados de 2011 ainda não foram divulgados, mas tenho ate Setembro de 2010 e digo que fiquei deveras preocupado com o que vi.
O primeiro gráfico que queria mostrar, que acho que é o maior indicativo se um mercado esta caro ou barato é a relação entre preço médio das casas dividido pela renda media. Este indicador é interessante, pois ao longo do tempo ele evita distorções inflacionárias. Basicamente, em outras palavras, ele indica o quando que o cidadão médio precisa trabalhar para pagar sua casa por inteiro.
O gráfico mostra que cada vez mais os australianos tem que trabalhar mais para pagar pelas suas casas. Isto é como uma moeda que tem dois lados. Para quem não tem casa, isto é pessoas jovens e de baixa renda, tem cada vez mais dificuldade de entrar no mercado. Entretanto, pra quem já está no mercado com uma casa isto é bom, pois acontece um fenômeno que os economistas chamam de “wealth effect”. As pessoas se sentem mais ricas porque o valores de seus ativos sobem e acabam gastando mais dinheiro e inclusive pegam empréstimos nos bancos usando as próprias casas e ações que subiram em valor para gastarem o “dinheiro” que os ativos criaram.
Esta entendendo porque banco adora que os preços subam e os juros fiquem baixos? Pois assim, todo mundo pode se alavancar mais. Se esta se perguntando o que é alavancagem acho que precisa ler este outro post  (como ficar rico honestamente).
Devido a década de 2000 os juros estarem muito baixos em relação a outros períodos e quase não ter tido crise na Austrália, tirando a que teve em 2008, mas aqui as consequências foram mínimas, os preços das casas subiram, mas não se iludam a quantidade de divida na Austrália cresceu também e MAIS DO QUE O PRECO das CASA!
Veja o segundo gráfico
Nestes quase 9 anos o preço médio das casas subiram de 240mil para 495mil. Isso da um aumento de em media 7.7% ao ano ou aproximadamente 106% neste período.
Enquanto isto, agora pasmem, a quantidade de divida imobiliária na Austrália cresceu de 326bilhoes de dólares para 1,04 Trilhoes de dólares. Em termos percentuais isto é um aumento de 14% ao ano ou aproximadamente 219% neste período.
Esta é a parte que começo a coçar minha cabeça ao mesmo tempo tentando entender o “milagre” que aconteceu e preocupado com as consequências deste digamos, excesso.
Não há sombra de duvidas que isto é uma bolha, na minha opinião, que esta colocando uma alta pressão na população australiana, principalmente naqueles que emprestaram altas somas de dinheiro apenas preocupado se pode pagar a quantidade mensal e na esperança que os preços continuaram a subir pra sempre 7% ao ano e assim continuarem a emprestar mais e mais.
Agora me pergunto a que custo a farra pode continuar? Pra mim, o custo do aumento da divida foi alto demais e se continuar assim a porcentagem da renda indo para pagamento de divida vai aumentar cada vez mais e também a economia poderá entrar um estado inflacionário ou de retração de crédito.
Para demonstrar minha preocupação fiz um outro calculo que é a divida media por cabeça e o quanto isto representa da renda media anual.
Em 2002 a divida por cabeca era de 16,4 mil dolares e a renda media era 45,5 mil. Isto da uma relaçao de 36%. Em 2010 a divida media por pessoa é 46,3mil dolares e a renda media é 68mil. Em termos percentuais a relação aumentou pra 68%. Isto é mais uma indicação que a quantidade de grana da renda indo para o pagamento de divida é bem maior que 9 anos atras.
Mas se voce estiver perguntando, mas porque a coisa ainda não despencou na Australia, se nos EUA as coisas despencaram com menos excesso. Ai que vai a minha argumentação do mercado de trabalho e a China.
Eu acho que o qua ainda seguram os preços de casa altos e a farra de crédito é que o baixo desemprego e os juros ainda  baixos permitem quem tem divida honrrar o pagamento da divida e pra mim a qualquer momento este elo fraco pode arrebentar e se arrebentar as consequencias serão horrorosas.
Não quero me alongar muito no posto, pois ja esta ficando muito grande, mas o que acho que ainda segura esta bolha na Australia é outra bolha que ja falei que é a bolha na China.
Considerem estes dois posts sobre o assunto
Não sei quando que a coisa vai desandar mas eu estou em alerta monitoranto a China, o desemprego na Australia e as taxas de juros, pois não quero estar complacente de boca aberta se a coisa desandar, pois dizem que as melhores oportunidades estão nas crises.
As coisas ainda podem andar irracionais por muito tempo. Quem sabe mais uns anos. Nao sei… pode ser mais 5 ou 10 anos, por isso não quero me fazer de tolo e dar uma data, nem menos um ano.
Como disse não é minha intenção aqui adivinhar o futuro, mas entender os sinais quando eles vierem.
Pra finalizar queria colocar o grafico dos juros hipotecarios bancarios medios e a taxa de juros do banco central australiano e o spred dos bancos.
Perceba que em 2008 quando teve a crise imobiliaria nos EUA e consequentemente a crise de credito mundial o custo do credito aumentou para os bancos o que tem colocado pressão nos bancos a aumentar os juros, mesmo que o banco central tente mante-los baixos.
Repare que os spread que era cerca de 1.8% a 2% agora esta consistentemente acima de 3% nos ultimos 2 anos. E é como uma faca de dois gumes, quanto mais a economia melhorar na Australia, mais os juros terao que serem aumentados para conter a inflaçao e mais pressão colocará no pagamento da divida pelos endividados.
Então, aperte os cintos que um dia casa cai.

28 de jan de 2011

A bolha assassina - Silvia Kochem - 26/1/11


Achei muito interessante este texto. Está no blog entrelinhas - http://silviakochen.wordpress.com/
Uma bolha especulativa no setor imobiliário pode ser devastadora para uma economia. Isso já aconteceu em vários lugares, como o Japão do início dos anos 90 e, mais recentemente, os Estados Unidos, com a crise do subprime. Em ambos os casos, os preços dos imóveis (e de outros ativos também) começaram a subir de forma descontrolada. Isso fez com que muita gente passasse a vender ou comprar imóveis apenas com o objetivo de ganhar dinheiro. Mas chegou-se a um ponto em que não havia mais quem pudesse pagar os preços pedidos e, então, o sonho transformou-se em pesadelo.
De uma hora para a outra, o valor dos imóveis despencou. Costuma-se dizer que nessa hora, a bolha estoura porque os preços estão inflados de ar, artificialmente, e acabam como uma bexiga ou bolha de sabão que explode e não sobra nada. Quando isso acontece, a estagnação passa de um setor a outro do mercado (imóveis, ações de empresas, bens de luxo etc.) e acaba por contaminar toda a economia. A bolha, tal como nos filmes trash, parece uma bolha assassina que vai engolindo tudo o que encontra pela frente.
Por que resolvi escrever de bolhas? Porque tenho observado sinais de que uma bolha imobiliária começa a surgir por aqui em São Paulo, e acredito que é possível que isso aconteça em todo o Brasil. Um imóvel que custava R$ 70 mil há cerca de cinco anos, hoje custa pelo menos R$ 250 mil.
O preço dos lançamentos está na estratosfera. Há pouco, foi vendido um empreendimento na frente da minha casa, com unidades que tinham a partir de 42 metros quadrados de área útil (e anunciado como área de 55 metros, provavelmente a área total) pelo preço de R$ 450 mil. E os projetos de apartamento venderam como água no deserto.
Muita gente se interessa por imóveis, principalmente por apartamentos na planta, para “investir”, dizem os corretores. Acredito que seja um bom argumento para concretizar a venda, esse de “investir”. Mas parece que a euforia está ofuscando a razão. Historicamente, o preço do aluguel de um imóvel fica em torno de 1% de seu valor. Ele varia para mais (até 1,2%) ou para menos (até 0,8%) conforme as características do imóvel, como idade, localização, estado, tipo de uso (se comercial ou residencial) etc. Não é preciso ser uma suma inteligência para saber que jamais se vai conseguir alugar um imóvel de 42 metros quadrados por R$ 4,5 mil, ou seja, por 1% do valor que as pessoas se comprometeram a pagar por ele.
Aliás, eu que estou procurando um imóvel para alugar também percebi que essa alta no preço de venda dos imóveis vem empurrando para cima os valores de locação na cidade. A locação de um imóvel simples de dois quartos e bem localizado era de R$ 600/700 há cerca de três anos e hoje está em torno de R$ 1.200. Mesmo assim, ainda está bem abaixo de 1% do valor de venda, que seria de pelo menos R$ 180 mil (mas provavelmente mais que isso). Mas isso está iniciando um círculo vicioso: o aluguel alto compromete demais a renda dos inquilinos e a inadimplência ameaça se tornar epidêmica.
Há muitas outras observações importantes sobre a questão da habitação em São Paulo. Uma delas foi feita por matéria publicada pelo Jornal da Tarde em dezembro. Diz o texto: “O número de domicílios vagos na cidade de São Paulo seria suficiente para resolver o atual déficit de moradia. E ainda sobrariam casas. Existem, na capital, cerca de 290 mil imóveis que não são habitados, segundo dados preliminares do Censo 2010. Atualmente, 130 mil famílias não têm onde morar, de acordo com a Secretaria Municipal de Habitação – quem vive em habitações irregulares ou precárias, como favelas ou cortiços, não entra nessa conta.”
Acho que ainda vamos falar muito sobre isso nos próximos meses. Só espero que não se reconheça esse problema quando for tarde demais.

22 de jan de 2011

Aos poucos, Sam Zell sai de investimentos no País - Estadão

Bom, pode ser um sinal, tendo em vista que este é o tipo de investidor que passa no país, suga o máximo e depois vai embora. 
Segue a reportagem.
Naiana Oscar - O Estado de S.Paulo
Sam Zell, o bilionário americano que fez fortuna no mercado imobiliário, está saindo a conta gotas dos investimentos que começou a fazer no Brasil em 2005. Nos últimos cinco anos, ele investiu R$ 500 milhões em seis empresas brasileiras: Gafisa, Bracor, BR Malls, AGV Logística e Brazilian Finance & Real Estate.
Em outubro do ano passado, Sam Zell vendeu pela terceira vez parte de sua fatia na construtora Gafisa, passando a deter 2,6% das ações. Na mesma ocasião, ele reduziu de 5,9% para 2,7% sua participação na BRMalls, empresa líder no setor de shopping centers no Brasil.
O presidente da Bracor, Carlos Betancourt, não informou como ficou a participação de Sam Zell na Bracor, depois da venda de ativos para o fundo Prosperitas. Próximo do investidor americano, ele garante que Zell não tem intenção de deixar os investimentos no Brasil. "Ele está prestes a anunciar novos negócios imobiliários por aqui", disse. "Não há qualquer situação que tenha diminuído o interesse pelo mercado brasileiro."
Em 2007, praticamente às vésperas de estourar a bolha imobiliária americana, Zell vendeu sua principal empresa, a Equity Office Properties, por US$ 38 bilhões, para o fundo Blackstone. Pode não ter passado de uma coincidência, mas depois disso, cada passo que ele dá é motivo para interpretações.
Em entrevista, por e-mail, ao Estado, o professor de Real Estate da Columbia University, John F. Tsui, disse que a saída de Sam Zell pode ser um sinal de que o mercado imobiliário brasileiro está sobrevalorizado. "Pode ser o sinal de saída de uma bolha de propriedade", disse o pesquisador.

10 de jan de 2011

Comentário interessante publicado no blog - Comparação entre USA x Brasil

Colegas do blog,

Estou voltando de férias e após uma semana sem postar nada resolvi divulgar este comentário do leitor Marcio publicado no texto sobre a bolha imobiliária brasileira. Ele faz uma interessante comparação entre o que ocorreu antes do estouro da bolha nos Estados Unidos e o que está ocorrendo aqui. Serve para corroborar a tese de que estamos numa bolha e para mostrar que, tal lá como cá, todos que defendem a tese da bolha imobiliária sofrem tentativas de desmoralização e ridicularização.

Grande abraço

Marcio disse...

Engracado... leio os comentarios e escuto exatamente o que foi dito aqui nos Estados Unidos. Em miami aonde eu moro... era a mesma ladainha que os imoveis nao vao baixar, etc...

entre 2006 e 2008 nao soh baixou... despencou...

eu comprei a minha casa em 2008 por 300 mil dolares que foi comprada pelo dono anterior por 460 mil... hoje eu ainda perdi algum dinheiro pois a minha casa vale depois do ajuste final do mercado cerca de 250 mil dolares.

A sorte que eu tenho aqui eh que o meu emprestimo tem juros fixos de 4.9% por 30 anos ou seja... o efeito inflacionario vai minimizar muito qualquer problema que eu tenha com a casa e a minha ideia e ter esse imovel aqui pra sempre.

Me estou preparando pra voltar ao Brasil e tenho pesquisado o custo de imoveis ao redor de SP - Jundiai, Sorocaba, Vinhedo... jah que vou pra SP a trabalho e moro fora da cidade pela minha familia, filhos etc.

Vejo imoveis de qualidade semelhante a minha casa aqui e os precos me parecem absurdos tomando em conta a realidade brasileira... $650 mil reais..$700.. $600... um absurdo considerando o salario no Brasil e a taxa de juros absurda cobradas no mercado brasileiro... A minha pergunta pro Forum eh a seguinte...

- a minha renda liquida no Brasil sera de ao redor de $13 mil reais... realisticamente quanto eu deveria investir em moradia? (conservadoramente falando)...

- com essa mesma renda... o maximo que eu deveria pagar pela minha casa seria $3900 reais por mes (30%)... faz sentido... que tipo de imovel eu compraria com esse valor...

Me impressionam os precos em brasilia.. a minha familia vendeu um apartamento na 204Sul fazem 2 meses por 750 mil... o apartamento eh pequeno apesar de ser 6 andar... mas eu achei o preco grotesco... como estava quitado pelo meu avo que infelizmente faleceu... a minha mae e tios o venderam com parte do cepelio.

eu acredito na bolha porque eu nao vejo como os precos se mantem com os salarios nos niveis atuais. O meu plano e voltar ao brasil alugar - comprar um terreno e construir... o que voces pensam disso.