28 de set de 2010

Pilares da crença nuncabaixista (os preços dos imóveis nunca diminuem)

Adaptado para o português de comentário do usuário ppcc do blog bichitos.blog.com.es.

Na Espanha, como alguns sabem, houve a explosão de uma grande bolha imobiliária no ano de 2008. As pessoas que alertavam para o fato criaram a figura do nuncabajista que era o cidadão que um belo dia resolveu virar "especulador" e ficar rico (mas quebrou a cara). Baseia-se na fé de que o preço dos imóveis nunca abaixa.
Estes são os cinco pilares, segundo ppcc, da fé nuncabaixista:

- O preço dos imóveis nunca diminui
- Alugar é jogar dinheiro fora
- O dinheiro aplicado não rende nada
- Na hora que eu quiser vender o imóvel conseguirei vendê-lo (sempre tem alguém mais trouxa do que eu)
- Este bairro irá valorizar

Coincidência ou não é exatamente o discurso dos "investidores" em imóveis do Brasil. Essa mesma crença gerou e levou à explosão de bolhas em diversos países tais como EUA, Espanha, Irlanda, Japão, Inglaterra, dentre outros. Será que somos os próximos (ou será a China)?
Abçs

27 de set de 2010

Burbujas brasileiras - José Carlos Díez

Burbujas brasileiras


El pasado año tuvo el placer de cenar con George Akerloff, uno de los mejores economistas vivos que tiene en sus vitrinas el Nobel de economía. Acababa de publicar su libro Animal Spirits y en la cena el Nobel se interesó por nuestra Burbuja inmobiliaria, preguntando a alto cargo de un Gobierno anterior por qué no habían hecho nada para parar la burbuja. La respuesta fue muy poco convincente y yo interpelé al Nobel diciéndole que su libro era muy bueno conceptualmente pero muy poco práctico.
Para empezar, le dije, en el libro no hay una definición técnica de burbuja. La realidad es que es muy fácil ver una burbuja cuando estalla pero es muy difícil anticiparte y saber el momento para pincharla. Yo pregunté al Nobel ¿crees que hay una burbuja en la bolsa brasileña? Respondió con un no sabe no contesta. Yo le dije que pensaba que sí. El Santander acababa de sacar a Bolsa su filial brasileña y tenía una capitalización bursátil similar a la del BBVA, el tercer banco del mundo por beneficios. Yo comenté que eso ya pasaba en la burbuja del Nasdaq en los felices noventa.
Lamentablemente las cosas están empeorando. Te adjunto la noticia de que el viernes en Brasil Petrobras ha hecho la mayor ampliación de capital de la historia de la humanidad y se ha convertido en la cuarta empresa del mundo por capitalización bursátil. La tesis de la cena es que los bajos tipos de interés de la Fed y el BCE habían sido la causa de las burbujas inmobiliarias en EEUU y en España. El problema es que Brasil tiene los tipos oficiales por encima del 10%, entonces interpelé al Nobel y aun célebre economista español que defendía esa tesis ¿cómo es posible que se produzca una burbuja en un país con tipos tan elevados?
Algunos filósofos económicos dicen que la solución es eliminar el monopolio de los bancos centrales para emitir dinero, principal causa del desorden monetario, pero entonces ¿cómo es posible que en Holanda hubiera una burbuja en el precio de los bulbos de tulipanes en el siglo XVII si no había banco central?
Ya había dudas sobre la definición de burbuja y sobre las causas que la provocan y entonces yo pregunté cómo pinchas una burbuja en Brasil si no hay margen de política monetaria ¿subes los tipos al 20% y provocas una recesión? Hoy leyendo la noticia descubro con estupor que el Estado que ha suscrito dos tercios de la ampliación de capital. Lo que dicen los manuales es que el Estado debe ser antíciclico por lo que con su decisión manda la señal errónea a los agentes y es claramente procíclico. Además Lula ha salido a vanagloriarse de la burbuja ya que es por un buen fin: acabar con la pobreza. Que pronto olvidan los políticos que el fin nunca justifica los medios. Me ha recordado a George Bush hijo cuando en plena burbuja inmobiliaria fue al Congreso para decir que las hipotecas subprime estaban consiguiendo que millones de ciudadanos cumplieran el sueño americano.
No obstante, el libro de Akerloff y Shiller intentaba desmitificar la milonga que nos hemos inventado los economistas sobre las expectativas racionales y los mercados eficientes y sigue siendo muy válido. ¿Cómo es posible que estando los precios de los activos sobrevalorados, el tipo de cambio también sobrevalorado, estando a punto de elegir presidenta a una antigua guerrillera y líder del Foro de Porto Alegre, un foro antisistema y anticapitalista, Brasil sea uno de los países que más capitales recibe del mundo?
La única explicación es lo que Saramago definía como la condición humana. La codicia desata nuestro instinto de supervivencia y es un instinto animal imposible de regular. Lo único que podemos hacer es prevenir que el impacto del pinchazo, que se producirá aunque aún puede durar varios años. ¿Cómo? El Gobierno debería llevar a cabo una política fiscal restrictiva para enfriar el crecimiento, limitar el diferencial de inflación y la sobrevaloración del tipo de cambio, con el fin de no penalizar a la industria brasileña. Además es fundamental aplicar limitaciones al crecimiento del crédito, limitando cuantitativamente los préstamos que concede el sistema bancario y cuya única garantía son las acciones bursátiles pignoradas, algo que caracterizó la burbuja japonesa de los ochenta. De lo contrario, cuando estalle la burbuja, la economía entrará en recesión, las empresas no pagarán sus créditos, los precios de las acciones se desplomarán, los bancos entrarán en quiebra y los contribuyentes tendrán que pagar los destrozos.
Adicionalmente hay que evitar a toda costa que la burbuja se contagie al precio de los activos inmobiliarios. ¿Cómo? Poniendo también limitaciones en la financiación bancaria de suelo para promotores y aumentando las exigencias de capital a los bancos que den hipotecas por encima del 80% sin seguros que protejan del desempleo al hipotecado.
¿Lo van a hacer? Viendo la ampliación de capital de Petrobras tengo escasa confianza, aunque espero equivocarme. Mientras tanto mi consejo es que en Brasil la única inversión rentable es ir de turista, sin duda es un país único que hay que visitar. Yo no tendría más del 5% de mi patrimonio en ese país y estaría dispuesto para vender a la primera señal de alarma. Si eres un empresario y quieres aprovecharte de un gran mercado con mucho potencial de crecimiento, te aconsejo que optes por negocios con poca inversión y minimices los riesgos de salida. Por ejemplo, es un país ideal para empresas de servicios que necesitan poca inversión inicial. No sabemos cuantos años más puede durar la burbuja e incluso después de la burbuja pasarán unos años malos pero luego el país puede seguir teniendo un potencial de crecimiento elevado. El mejor ejemplo son los países asiáticos que tras la crisis de 1997 estuvieron cinco años en depresión pero luego han vuelto a resurgir de sus cenizas. Mientras tanto seguiremos observando la condición humana y como evoluciona la exuberancia irracional de los inversores.

26 de set de 2010

A geração e o estouro da bolha imobiliária nos EUA - e suas lições para o Brasil por George Reisman, quarta-feira, 22 de setembro de 2010

A geração e o estouro da bolha imobiliária nos EUA - e suas lições para o Brasil por George Reisman, quarta-feira, 22 de setembro de 2010


N. do T.: com as notícias cada vez mais constantes sobre fartura de crédito aqui no Brasil para o setor imobiliário, preços em constante ascensão e, agora, a possibilidade de utilizar o próprio imóvel para garantir mais empréstimos (ver aqui e aqui), vale a pena rever como se deu a bolha imobiliária nos EUA, e tentar aprender com suas lições.

housing_bubble.jpgToda a turbulência gerada nos mercados de crédito americano e mundial, causada pelo colapso da bolha imobiliária americana, pode ser entendida à luz da teoria dos ciclos econômicos desenvolvida por Ludwig von Mises e F.A. Hayek.  Esses autores mostraram que a expansão do crédito distorce o padrão de gastos e de investimentos no sistema econômico.  Essa distorção, por sua vez, leva a um desperdício de capital (materiais e equipamentos) em larga escala, gerando prejuízos e, consequentemente, preparando o terreno para uma subsequente contração do crédito, exatamente o que ocorreu no segundo semestre de 2007 e que gerou toda a crise em 2008.  (Em prol dos leitores não familiarizados com a expressão, expansão do crédito é a criação de dinheiro pelo sistema bancário e seu consequente empréstimo a juros artificialmente baixos).
A origem de todo esse problema remonta ao estouro da bolha formada na bolsa de valores americana no início da década de 2000.  Em um esforço para evitar as inevitáveis consequências deflacionárias de todo estouro de bolha, o Banco Central americano (o Fed) cortou a taxa básica de juros, reduzindo-a de 6,25% no final de 2000 para apenas 1% já em 2003.

Esta vez é diferente Publicado em 19/09/2010 | RUBENS RICUPERO

Esta vez é diferente
Publicado em 19/09/2010 | RUBENS RICUPERO
Sofremos da ilusão de que os atuais bons tempos são eternos e que mudamos da periferia para o paraíso
Como todas as modas chegam tarde ao Brasil, só agora é que começamos a sofrer da ilusão de que os atuais bons tempos são infinitos e eternos. Nos Estados Unidos, a doença afetou quase todos até o estouro da bolha imobiliária em agosto de 2007 e, sobretudo, a quebra do Lehman Brothers, dois anos atrás.
Durante anos, economistas eminentes, ganhadores do Nobel, o presidente do Federal Reserve, repetiam que tinha acabado a alternância de ciclos de expansão e recessão, que a ‘grande moderação’ permitia a continuação indefinida da valorização dos imóveis, da liquidez financeira sem limites, deficits e dívidas explosivas, consumo sem poupança nem investimento.
Atrás do paradoxo de Chesterton – ‘a história só nos ensina que a história não nos ensina nada’– se escondia a explicação: a memória é mais fraca que o humano desejo de eternizar a ventura do instante. É o espaçamento entre as grandes crises que explica o autoengano de que ‘esta vez é diferente’, título do livro sobre 800 anos de crises financeiras de Kenneth Rogoff e Carmen Reinhart. Chegou nosso turno agora de anunciar que descobrimos a chave do paraíso. Podemos aumentar o consumo e os gastos do governo sem elevar a poupança; o deficit em conta corrente se encaminhando a 4,7% do PIB não preocupa, pois o mundo está disposto a financiar até loucuras como o trem-bala e a usina subsidiada de Belo Monte. Podemos multiplicar transferências de uma renda em contínua expansão como o universo após o Big Bang.
O diferente desta vez no Brasil é o devaneio que deixamos a periferia para ser parte do centro. A razão é curiosa: éramos periferia enquanto a divisão internacional do trabalho nos condenava a vender café e cacau aos EUA em troca de máquinas e tecnologia. Quando essa mesma divisão nos força a vender soja em grão e minério de ferro à China e dela comprar celulares e computadores, fomos promovidos ao centro!
Antes de nós passaram pelo paraíso México e Argentina, o primeiro ao celebrar o NAFTA, acordo de livre comércio com os EUA e Canadá, o segundo com a convertibilidade e dolarização de Menem e Cavallo. Neste ano do fatídico bicentenário da independência, a tônica dominante na Argentina foi a do decadentismo: em 1910, a conclusão dos primeiros cem anos encontrou o país muito melhor do que hoje.
No México, a orgia de violência da guerra civil contra o narcotráfico obrigou a cancelar os festejos em várias cidades. Humilhados e ofendidos, os mexicanos tiveram de reagir à insolente comparação com a Colômbia dos anos 80 feita pela secretária de Estado Hillary Clinton.
E ao nosso bicentenário, como chegaremos? Seguiremos vendendo commodities à China, que continuará a crescer a 10% ao ano? Ou, se a valorização excessiva do real tornar muito caras a soja e o ferro, venderemos petróleo como a Venezuela?
Teremos dominado o narcotráfico nos morros, a corrupção política generalizada e o crime organizado que se espraiam do Oiapoque a Brasília? Embora não haja sinais de que isso comece a suceder, oxalá 2022 nos encontre tão perto do centro do paraíso que possamos dizer: ‘Desta vez foi diferente!’.
Rubens Ricupero é diretor da Faculdade de Economia da Faap e do Instituto Fernand Braudel de São Paulo, foi secretário-geral da Unctad (Conferência das Nações Unidas sobre Comércio e Desenvolvimento) e ministro da Fazenda no governo Itamar Franco.

A BOLHA BRASIL - Por Jacques Ribemboim (economista) , jacquesribemboim@oi.com.br

A BOLHA BRASIL

Publicado no JORNAL DO COMMERCIO, Recife, em 18.09.2010
http://ngafcap.blogspot.com/2010_09_01_archive.html
Por Jacques Ribemboim (economista) , jacquesribemboim@oi.com.br

Contrariamente ao que se tem propagado, os fundamentos da economia brasileira não estão sólidos. Por mais que se apregoe o contrário, o crescimento não é sustentável. A recente explosão de consumo foi antes uma resposta a estímulos fiscais e creditícios de curto prazo, e não devido a uma revolução na estrutura produtiva do País.
A crise internacional iniciada em 2008 (sem data para acabar) levou o governo a adotar medidas como a redução do IPI sobre automóveis e o aumento do crédito ao consumidor, fazendo uso dos bancos oficiais, em condições nunca sonhadas: prazos de 60 meses, juros abaixo de 2% ao mês e um bom período de carência. A classe média nunca se viu tão endividada e os lucros do Banco do Brasil foram às alturas.
Alguns economistas saudaram essas ações como keynesianas. Contudo, observe-se que Keynes propunha interveniência anticíclica via aumento do investimento, e somente após e em decorrência deste, é que se teria o aumento do consumo. O que se vê agora é o contrário. Estimula-se prioritariamente o consumo, o das famílias e o do governo, seja por meio do crédito fácil, seja por redução de impostos, ou ainda devido ao aumento da folha dos servidores. O investimento público e privado, ao contrário, mantém-se baixo, em torno de 18% do PIB, deste modo virando Keynes de ponta-cabeça.
Na economia real, as famílias anteciparam suas aquisições, aproveitando os estímulos temporários, concentrando em poucos meses o que consumiriam nos próximos anos. Infelizmente, depois de um surto consumista, vem sempre uma crise de sustentabilidade, em particular, no setor de imóveis e de bens duráveis em geral.
Enquanto isso, os projetos públicos de investimentos em infraestrutura permaneceram pífios porque o governo optou por expandir seus gastos correntes, em detrimento de projetos estruturadores, embora cuide de repelir qualquer rumor acerca de falta de dinheiro, atribuindo ao Ibama, ao TCU e à Lei 8.666, o atraso de suas obras.
Em economia, não há mágicas. O governo lançou a esmo um Programa de Aceleração do Crescimento, o PAC-1, sabendo que não iria realizá-lo. Em Pernambuco, especialmente, só obtivemos promessas. Nem mesmo a duplicação da BR-101-Norte foi concluída. Ainda assim, para fins eleitoreiros, o governo lançou o PAC-2, o qual, cúmulo da ironia, prevê a duplicação da BR-101-Sul. Se o PAC-1 foi irresponsável, o PAC-2 é imoral.
Em meio a este cenário, as pessoas confundem políticas demagógicas com políticas de desenvolvimento sustentável. A popularidade do presidente Lula tornou-se tão elevada que mesmo os políticos de oposição hesitam em criticá-lo (fenômeno a que Krugman chamaria de pop internationalism, uma unanimidade em cima do pensamento fácil). Não obstante, o chefe do executivo erra, ao favorecer o hoje em prejuízo do amanhã.
O aumento do consumo desconectado do aumento de produtividade gera desequilíbrios de médio e longo prazo, tais como, inflação, desequilíbrio fiscal, déficit comercial, elevação dos juros, endividamento das famílias, congestionamentos em geral (de trânsito, de serviços) e maior pressão sobre o meio ambiente.
O impaludismo consumista somente não deixará sequelas se admitirmos que nos próximos anos as famílias consigam, simultaneamente: (a) pagar os juros dos empréstimos, (b) amortizar suas dívidas e (c) manter o atual ritmo de consumo. Como não há nada que justifique tais expectativas (pois a produtividade do trabalho e do capital não foram substancialmente alteradas via investimento), dificilmente teremos um desfecho feliz para esta história.
Muito provavelmente o governo precisará induzir inflação para amenizar a dívida pública interna, trazendo alívio também aos devedores privados que tenham seus empréstimos a juros pré-fixados. Outra hipótese é a de que a economia passará por um período recessivo de modo a acomodar os exageros do biênio 2009/2010, ameaçando, por inadimplência, todo o sistema financeiro.
Publicado no JORNAL DO COMMERCIO, Recife, em 18.09.2010

Por Jacques Ribemboim (economista) , jacquesribemboim@oi.com.br

21 de set de 2010

Exemplo de aumento real de preços em Brasília (já está corrigido pelo IPCA, portanto, descontada a inflação do período)

Um gráfico para os que ainda acreditam que o aumento de preços é normal. Refere-se aos preços (já corrigidos pelo IPCA, portanto, atualizados com o índice de inflação) de apartamento de 3 quartos na SQN 312. Alguém consegue achar normal este aumento? Eu não consigo. Fonte dos valores: classificados do correio braziliense



19 de set de 2010

'O perigo de uma nova crise continua grande' Autor(es): Agencia o Globo O Globo - 19/09/2010

'O perigo de uma nova crise continua grande'


Instituto Max Planck, de Munique, há o perigo de bolhas em países emergentes, como China e Brasil, porque essas nações seriam alimentadas hoje, em parte, pelo excesso de liquidez dos países industrializados. Autor do livro Schulden ohne Sühne (Dívidas sem expiação, em livre tradução), pela editora C.

H. Beck, Konrad, de 49 anos, afirma que a situação da Europa continua sendo bastante delicada. Em três anos, quando acabar a validade do pacote da União Europeia de ajuda aos países endividados, a insolvência de um deles poderia ser um terremoto capaz de ofuscar a última crise. O perigo continua grande, disse em entrevista ao GLOBO.
Graça Magalhães-Ruether
Correspondente
O GLOBO: É possível uma nova crise, tão grave quanto a que começou em 2008? KAI KONRAD: Se houver uma insolvência em nível europeu, então teríamos um terremoto que ofuscaria a última crise. O perigo continua grande. Trata-se de um desdobramento que não vai ocorrer amanhã, mas pode vir nos próximos dez anos. O risco de uma nova crise nos próximos três anos vejo como pequeno.
Há perigo também nos países emergentes? KONRAD: Uma grande parte do excedente de liquidez dos países ricos, principalmente de EUA e na Europa, foi transferido para os países emergentes, o que pode causar novas bolhas. Se houver um problema na China, os efeitos seriam graves na Europa, que está se recuperando às custas da fome de importação chinesa. Há anos se fala sobre o superaquecimento da China, que pode chegar a um colapso.
O endividamento dos países industrializados pode desencadear uma nova crise? KONRAD: O nível de endividamento dos países industrializados adquiriu uma dimensão nunca vista em tempos de paz. Explosão das dívidas como vimos agora tinha ocorrido antes somente nas guerras mundiais.
Há então o perigo de uma nova crise? KONRAD: Se não forem tomadas medidas, chegaremos a situação de que países europeus que aumentaram as suas dívidas precisarão ser ajudados pelos outros e, com isso, teremos uma comunidade de transferência, o que oculta muitos perigos. Um deles é o de falência de todo o grupo do euro. O segundo é o de que a Europa possa rachar como bloco monetário. Poderemos chegar à situação extrema de que alguns países europeus não queiram mais participar e prefiram deixar o bloco.
A situação de Grécia, Espanha e Portugal melhorou? KONRAD: A calma é apenas temporária. Com o grande pacote de socorro da UE, deixa de existir o perigo de uma insolvência atual desses estados.

Mas a questão importante é saber o que vai acontecer quando o pacote sair de vigor, em três anos, e esses países forem de novo entregues a si mesmos. Como reagirão os mercados? Esses países precisarão estar preparados para o pior, caso em três anos não tenham mais acesso a créditos do mercado. Uma saída seria o prolongamento do pacote. E aí teríamos a constatação da união de transferência, perigo sobre o qual eu falo no meu livro.
A Grécia tem chance de resolver o problema de sua dívida gigantesca em três anos? KONRAD: Eu vejo como irrealista esta possibilidade.

Mesmo um programa de saneamento ambicioso não teria o efeito necessário, porque o problema é grave demais.
Os EUA estão piores do que a Europa? KONRAD: A situação na Europa é mais precária.

Há vantagens e desvantagens. A vantagem é um Banco Central Europeu (BCE) que persegue uma meta principal e é protegido pelos acordos europeus, que só podem mudar com a assinatura de todos os membros. Isso protege mais o BCE de intervenções do que o Fed (Federal Reserve, o banco central americano). O perigo de o banco central provocar uma desvalorização da moeda é maior nos Estados Unidos do que na Europa. Mas, por outro lado, temos mais problemas de orçamento na Europa do que nos Estados Unidos.

16 de set de 2010

Depois do furor imobiliário as "casas-zombie" 16 Setembro 2010 | 12:22 Pedro Carreira Garcia - pedrogarcia@negocios.pt

A "débàcle" do mercado imobiliário produziu os seus monstros em Portugal e em Espanha.
O “Wall Street Journal”, esta semana, deu a conhecer um dos casos paradigmáticos da ressaca espanhola do que chamam uma “‘fiesta’ épica”, “cuando pensábamos que éramos ricos” [quando pensávamos que éramos ricos]. Os habitantes da Torre Lugano de Benidorm, o maior edifício residencial em Espanha estão a braços com um processo judicial a orçar os 28,2 milhões de euros contra os promotores do edifício, alegando “graves defeitos na construção”.

A obra, erigida na orla costeira da estância balnear da Comunidade Valenciana, fora publicitada como um empreendimento de luxo: vista privilegiada sobre o Mediterrâneo, um elevador de vidro, acabamentos de luxo, preços entre os 180 mil e 710 mil euros.

Entretanto, a bolha rebentou. Depois de uma década que viu um ‘boom’ no mercado imobiliário acontecer, transformando a orla costeira de Valência num dos “maiores mercados especulativos no imobiliário do planeta”, o que aconteceu com a emblemática Torre Lugarno é paradigmático do estado do mercado imobiliário em Espanha e da ressaca de uma década de excessos no sector.

Os problemas começaram já em 2006, perto do pico da ‘bolha’ do sector: os construtores alegaram ‘atrasos’ na construção devido à falta de materiais disponíveis, numa época em que o desemprego – agora nos 20% - se situava abaixo da média nacional na Comunidade Valenciana, subsistindo através de grandes variações sazonais no sector da construção.

O edifício, promovido por um consórcio de bancos da região e a Acciona, uma das maiores construtoras castelhanas, viu mais de um terço dos seus apartamentos não serem vendidos depois do início da crise financeira mundial.

No fim da sua construção, os já moradores do edifício que corta a ‘skyline’ de Benidorm começaram a notar diferenças nos acabamentos que levaram a que os moradores do empreendimento, outrora vendido como de luxo, sofressem infiltrações, padecessem de falta de água durante dias devido a avarias no bombeamento, ferros corroídos nos gradeamentos, andares inteiros sem electricidade devido a ligações deficientes e perigosas. Moradores foram obrigados recentemente a tomar banho em chuveiros públicos, segundo o WSJ, devido a problemas nas canalizações num edifício cujos prospectos prometiam, em 2003, ginásio, piscinas e campos de ténis para os moradores.

Espanha precisaria de três anos para vender todas as habitações construídas
Agora, o país vizinho lida, segundo o WSJ, com 1,5 milhões de casas incompletas, não vendidas ou inclusive abandonadas no meio de uma crise que incapacitou a economia espanhola. Analistas aventam que um mercado em condições regulares necessitaria de três anos para vender todas as habitações construídas durante a bolha castelhana.

Casos emblemáticos estão espalhados pelo país: a Expo de Saragoça permanece abandonada depois de dois anos, apesar dos planos para tornar a zona num ‘business center’ no noroeste da Península Ibérica, ou o aeroporto de Ciudad Real, “muito pouco utilizado” e “a lidar com milhares de euros de passivo”.

Portugal: condomínios-fantasma
Em Portugal, o cenário repete-se, mas órfão de símbolos emblemáticos como a Torre de Benidorm. A revista “Visão” traz casos, esta semana, de condomínios-fantasma no parque imobiliário português.

Segundo a revista, há 300 mil casas por vender em Portugal. Uma “classe média-baixa” incapacitada de pedir empréstimos fez o mercado encolher de forma drástica. Uma crise discreta, mas que vai produzindo os seus erros, visíveis através de casas inabitadas durante anos, com piscinas vazias e inutilizadas, e muitas vezes até mesmo vandalizadas.

A Vila Manique, em Cascais, um empreendimento de sete moradias geminadas que entrou no mercado em 2002, esteve habitado durante seis anos por uma única família – à que se veio juntar outra, apenas em 2010, segundo a edição desta semana da revista. A juntar à falta de vizinhos, as avarias nos equipamentos do condomínio são constantes.

Entre agentes imobiliários que evitam falar do assunto, a condomínios inteiros totalmente vazios, de acabamentos desactualizados e pouco atractivos, passando pela queda constante dos preços das habitações, algumas vezes abaixo do seu valor real de construção e sob o mantra do ‘negociável’, juntam-se os leilões das casas devolvidas aos bancos por incumprimento dos pagamentos.

Segundo a “Visão”, os dados do Índice Confidencial Imobiliário, as vendas de habitações no mercado português estão a demorar 22 meses entre a sua entrada no mercado e a consumação da venda.

Segundo dados do INE de 10 de Setembro, foram licenciados no segundo trimestre deste ano 7.100 edifícios e concluídos 10.200, o que representa uma variação anual de -12,9% e -3,7%, respectivamente. A região da Madeira, com quebras de 44,5% no número de fogos licenciados em construções novas para habitação familiar, e do Algarve, em 42,9%, foram as regiões que mais sofreram com a retracção do mercado imobiliário.

Atualização dos preços históricos de imóveis em Brasília (apartamentos nas asas norte e sul e terrenos no lago norte)

Segue planilha atualizada com os valores da pesquisa dos preços históricos de imóveis em Brasília realizada nos classificados do Correio Braziliense referente aos anos de 94,96,98,2000,2002 e 2004. A última coluna contém o preço atualizado pelo IPCA. Não se assustem, o preço dos imóveis dobrou ou triplicou já descontada a inflação oficial. É isso mesmo. Para mim é bolha imobiliária inflada pelo crédito abundante, pela compra do ágio para especulação e pela mania e euforia imobiliárias que tomaram conta da população do DF e do Brasil. Para ver todos os dados clique em Mais informações no fim do post.


DATA ENDERECO M2 PRECO *1000 QTOS OBS PRECO*1000 CORRIGIDO PELO IPCA ATÉ 31/8/2010
2/6/1994 SQS 206 N/D 83 3 301
2/6/1994 SQS 311 N/D 70 2 254
2/6/1994 SQS 408 N/D 42 2 152
2/6/1994 SQS 307 D 205 N/D 135 4 490
2/6/1994 SQS 408 N/D 34 2 123
2/6/1994 SQS 415 N/D 39 2 142
2/6/1994 SQS 405 N/D 57 3 207
2/6/1994 SQS 406 N/D 55 3 200
2/6/1994 SQS 307 N/D 90 2 327
2/6/1994 SQS 407 N/D 60 3 218

9 de set de 2010

Exemplo Clássico por Leandro Roque, quarta-feira, 1 de outubro de 2008

Acredito que a bolha em formação no Brasil parte do mesmo modelo.

Exemplo Clássico
por Leandro Roque, quarta-feira, 1 de outubro de 2008

http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=166

A atual crise financeira americana ilustra de modo tão claro as conseqüências das distorções que o estado provoca na economia que ela deveria figurar em todos os livros-texto.

Vejamos.

Em 2001/2002, os EUA estavam em uma leve recessão provocada pelo estouro da bolha da NASDAQ, pelo 11 de setembro e pelo colapso da Enron.

O que fez então o Federal Reserve para tentar evitar a recessão?

(Adendo: os governos, em todos os lugares, sempre partem do princípio de que recessões são coisas infaustas que devem ser evitadas a todo custo - quando, na verdade, recessões nada mais são do que desejáveis correções em uma economia que foi artificialmente inflada por injeções monetárias do banco central).

Repetindo: o que fez então o Federal Reserve para tentar evitar a recessão?

Ele trocou o toner da sua impressora e colocou-a em plena atividade. Tudo parte daquela velha ilusão keynesiana de que basta imprimir dinheiro e toda a riqueza será criada. Dali em diante a impressora nunca mais foi desligada.

Em dezembro de 2001, a base monetária era de 605 bilhões de dólares. http://research.stlouisfed.org/publications/usfd/20011227/usfd.pdf (página 2)

Em agosto de 2007, ela já era de 860 bilhões de dólares. (http://research.stlouisfed.org/publications/usfd/page3.pdf)

Um aumento de 42%.



Em termos de M1, o aumento foi de 24,5%:





Em termos de M2, o aumento foi de 46%:





Em termos de MZM (Money of Zero Maturity - Dinheiro de Maturidade Zero; é uma medida da oferta monetária criada nos anos 1990. É igual ao M2, menos os depósitos a prazo, mais todo o dinheiro em fundos mútuos que investem em dívidas de curto prazo. Inclui todos os tipos de instrumentos financeiros que podem ser facilmente convertidos em dinheiro sem penalizações e sem riscos de perdas de capital. Em resumo: ele mede a quantidade de dinheiro que está imediatamente disponível na economia para gasto e consumo), o aumento foi de 64,5%:





Porém, a inflação de preços, em todo esse período, foi de 17%. (http://www.measuringworth.com/inflation/#)

Ainda que as estatísticas do governo americano não incluam alimentação, energia e imóveis em seus cálculos de inflação, por considerarem que esses itens têm preços muito voláteis - o que por si só já mascara em muito a inflação real - é válido perguntar: por que todo o aumento da oferta monetária não se transmutou em aumentos de preços?

Resposta: porque boa parte desse dinheiro não vai direto para a "economia real"; a maior parte é aplicada em modismos, como bolsa de valores e imóveis. E foi justamente nessas áreas que vimos o surgimento de bolhas insustentáveis.

A Teoria Austríaca explica que o aumento indiscriminado da base monetária - que consequentemente causa o aumento dos agregados monetários M1, M2, M3 E MZM - irá causar inflação de preços, investimentos errôneos e, finalmente, ciclos econômicos.

E foi exatamente esse tipo de distorção monetária criada pelo governo americano que gerou a febre imobiliária. Como previsto.

E como se não bastasse esse descontrole monetário, o governo ainda criou leis populistas que obrigavam os bancos a conceder financiamentos a pessoas sem qualquer condição financeira e/ou com histórico creditício duvidoso (ver mais aqui) - uma insensatez típica do ideal americano que proclama que ser dono de um imóvel é um direito natural.

Deu no que deu - e não tinha como dar algo diferente.

E o que fazer agora?

Nada. Absolutamente nada. Apenas deixar que o mercado encontre sozinho a solução.

Infelizmente, não foi essa a opção do governo americano. Lembre-se de que toda a crise (o estouro da bolha) começou no final de julho de 2007 e, desde então, o governo americano só fez intervir, crente de que assim poderia resolver a situação. Ele já patrocinou a compra do Bear Stearns pelo JP Morgan Chase, criou um programa de devolução de dinheiro de impostos (tax rebates), encampou as semi-estatais Fannie Mae e Freddie Mac, emprestou $85 bilhões para a AIG e agora vem tentando aprovar esse pacote de $700 bilhões de dólares para salvar seus camaradas das finanças.

Isso ajudou a melhorar a crise? Não. Ao contrário, piorou.

F.A. Hayek ganhou o Prêmio Nobel por ter demonstrado que é a manipulação arbitrária dos juros por parte do banco central que cria os ciclos econômicos. Em 1932, no auge da Grande Depressão, ele fez a seguinte descrição a respeito das estúpidas políticas monetárias que estavam sendo implementadas naquela época:

"Ao invés de facilitar a inevitável liquidação dos investimentos errôneos que foram induzidos pela expansão econômica dos últimos três anos, todos os meios imagináveis têm sido utilizados para impedir que o processo de reajustamento ocorra; e um desses meios - que tem sido repetidamente tentado, ainda que sem sucesso, desde os primórdios até os mais recentes estágios da depressão - é justamente a política da expansão deliberada do crédito...
"Combater a depressão por meio de uma forçosa expansão do crédito é tentar curar o mal fazendo uso do próprio meio que o criou; por estarmos sofrendo de uma má alocação da produção, queremos criar ainda mais más alocações - um procedimento que só irá levar a uma crise muito mais severa assim que a expansão creditícia acabar.... É provavelmente por causa desse experimento, bem como por causa das tentativas de se impedir quebradeiras logo que a crise surgiu, que estamos vivenciando uma depressão de duração e severidade excepcionais."
Parece até que Hayek deu essa palestra recentemente.

A idéia por trás desse pacote de $700 bilhões que o governo americano insiste em querer aprovar pode ser perfeitamente resumida da seguinte forma: tirar dinheiro de pessoas que fizeram bons investimentos e dar esse dinheiro para pessoas que fizeram maus investimentos na esperança de que essas pessoas que fizeram maus investimentos irão fazer bons investimentos no futuro e que as pessoas que fizeram bons investimentos irão continuar fazendo bons investimentos ainda que elas tenham menos dinheiro para tal.
Nessa mesma linha, quando perguntado o que pensava sobre a idéia de o governo socorrer os mutuários afundados em toda sorte de dívidas, Ron Paul, inspirando-se em Bastiat, respondeu:

"Se eles gastaram mais dinheiro do que tinham e agora não estão conseguindo pagar suas dívidas, restam-lhes duas opções: ou eles cortam gastos e trabalham mais para quitar suas dívidas, ou, se necessário, entram com pedido de concordata. Mas eles não têm o direito de requerer que outras pessoas paguem a conta, pessoas essas que podem ser bem mais pobres e que mal estejam conseguindo se manter. Quando você pede que o contribuinte faça isso, uma outra pessoa fica em apuros para pagar a conta. Essa é uma verdade absoluta: Alguém sempre vai ter de pagar. Essa idéia de que não haverá vítimas é uma completa falácia."
Em resumo: o que os EUA estão vivenciando agora é uma auto-correção do mercado a toda violência e distorção que lhe foi imposta pelo estado. O mercado pode ser enganado por algum tempo, mas, no final, sua realidade sempre prevalecerá. E o mercado está dizendo que os preços atuais dos imóveis e de todos os ativos baseados em imóveis estão artificialmente sobrevalorizados (artificialmente porque foi essa injeção monetária do Fed que causou esse fenômeno). Por isso, o mercado está demandando a correção desses preços.

Se o governo não se intrometer, deixar que os preços caiam normalmente e parar com essas nacionalizações de empresas insolventes, a recessão (leia-se: correção) será profunda, porém curta. Mas, se o governo ficar inventando paliativos, estratagemas e artifícios vários para manter os preços artificialmente elevados - como esse pacote de US$700 bilhões, felizmente reprovado - a recessão será muito mais longa, conquanto sua intensidade possa ser ligeiramente menor.

Toda e qualquer recessão sempre vai durar o tempo que o governo do momento estiver disposto a agüentar.

E os EUA estão vivenciando esse exemplo clássico.





Leandro Roque é o editor e tradutor do site do Instituto Ludwig von Mises Brasil.

Poupança interna cai: como financiaremos os investimentos? Autor: Ricardo Gallo

Poupança interna cai: como financiaremos os investimentos?
Ricardo Gallo

http://colunistas.ig.com.br/ricardogallo/2010/09/09/poupanca-interna-cai-como-financiaremos-os-investimentos/

Voces já devem ter lido nesta coluna vários comentários sobre o problema do financiamento ao investimento no Brasil.

Uma das questões macro econômicas importantes diz respieto a dinâmica da popuança interna e do investimento.

Vamos imaginar que as famílias, empresas e governos tenham uma renda anual combinada no valor de r$100. A parcela desta renda que é poupada pelas famílias, governos e empresas ( através de lucros retidos) é de aprox. 15%, ou seja, 85% da renda é consumida, aproximadamente.

Esta renda que é poupada todo ano é depositada em fundos, bancos ou aplicada em ações , títulos públicos ou títulos privados. Este dinheiro é então usado pelas empresas, governos e famílias para financiar seus investimentos de longo prazo em estruturas, máquinas, tecnologia, estoques, infraestrutura, residências, construções, etc. Porém a demanda por investimentos é da ordem de 17% , como vemos no gráfico abaixo, que mostra na linha azul claro a evolução da poupança como % do pib vs investimento como % do pib em azul escuro:



Podemos notar que até 2008, a poupança interna era superior a demanda por investimentos ( seta verde). A partir de 2008 a taxa de poupança cai drasticamente ( seta amarela ), colocando a taxa de poupança bem abaixo do volume de investimento ( seta vermelha). A aceleração no consumo das famílias e do governo fez com que a grana que sobrasse para ser poupada caísse rapidamente. Como a demanda por investimentos caiu menos, ela ficou maior que a oferta de poupança interna. Nossas empresas então precisam recorrer a captação de poupança externa, hoje abundante, através de emissões de ações, bonds , empréstimos internacionais ou de investimento direto de multinacionais. Uma outra forma igualmente inteligente de se financiar isto é através da importação de bens de capital financiada diretamente no exterior. Imagine que 2 pontos percentuais destes investimentos totais sejam feitos em máquinas e tecnologia importada. Aí a poupança interna e o investimento em ativos internos se iguala.

Não há nada de errado com isto, desde que tal desequilíbrio entre poupança e investimento seja temporário. Quando usamos poupança externa para financiar investimentos estamos:

a. aumentando vunerabilidade externa do páis a choques externos, pois ficamos dependentes da oferta de poupança lá fora, que varia de em função de choques como o que tivemos em 2008. As reservas cambiais mantidas pelo BC através das compras de US$ no mercado nos ajudam a gerenciar tais momentos crise externa, porém ao custo de manutenção destas reservas é elevadíssimo, e o volume necessário de tais reservas precisa acompanhar o crescimento do produto interno e da exposição internacional líquida. Quanto mais dívida externa tivermos, mais reservas precisaremos. Logo, as reservas cambiais funcionam como depósitos compulsórios feitos por todos nós brasileiros junto ao bc, só que feitos em moeda estrangeira, para assim mitigarmos os efeitos de eventuais choques que interrompam o fluxo de financiamento externo. O custo destes depósitos é grande, definido pelo diferencial dentre juros internos e externos, estando hoje na casa dos 10% aa sobre o total de reservas, ou seja mais de R$ 40 bi por ano, 1.3% do pib…

b. aumentando a exposição do sistema produtivo em dívidas e obrigações em moeda estrangeira , que eleva a volatilidade da taxa de câmbio e portanto do risco inflacionário associado a ela

c. expostos a variações nos juros internacionais: o custo de captação de nossas empresas nos mercados internacionais varia em funçao da taxa de juros que é cobrada la fora, sobre a qual nosso BC aqui não tem nenhuma influência em sua fixação. Imagine uma situação de queda de atividade por fatores cíclicos locais, num momento de elevação dos juros internacionais? OU vejam o que acontece hoje, quando a política monetária nos mercados internacionais é extremamente frouxa para combater a recessão por lá, enquanto a economia aqui cresce como nunca antes na história deste país: nosso câmbio se valoriza rapidamente, pois atraímos mais poupança externa do que precisamos, o que pode vir a alimentar bolhas aqui nos mercados de crédito e de ativos. E baixar os juros só aumentaria ainda mais o risco de criarmos bolhas aqui dentro…

Logo, a solução mais fácial não é a ótima a longo prazo. Precisamos fazer com que a curva de oferta de poupança interna e de demanda de investimento se equilibrem, a um nível de taxas de juros que seja compatível com crescimento pleno aqui.

Há várias formas de fazer poupança subir:

a. a mais eficiente é uma política tributária que tribute mais o consumo e menos a renda. As pessoas poupam de sua renda , isto é, do excesso de sua renda sobre seus gastos. Se você tributar renda, sobra menos para poupar. Se você tributar mais o consumo, o custo dos produtos de consumo sobe com relação a renda, o que reduz sua demanda e portanto o consumo, aumentando o que sobra para ser poupado. Infelizmente esta agenda nem passa na cabeça dos populistas de plantão….

b. a tributação de investimentos das pessoas físscas deveria estimular produtos de poupança previdenciária privada, como pgbl e vgbl. Estes produtos permitem que você postergue recolhimento de impostos ou até mesmo reduza sua carga tributária, se você deixar seus recursos investidos por longo prazo. Com isto, o custo de oportunidade de se fazer uma compra ou consumo hoje aumenta, sendo melhor deixar compra para uma data futura, adiando consumo e aumentando a poupança atual.

c. tornar instrumentos de investimento de longo prazo mais atraentes, aumentando sua liquidez nos mercados, reduzindo cutso de intermediação entre poupadores e investidores finais, aumentando a transparência na formação dos preços destes, diminuindo assimeteria de informações entre emissores e aplicadores, protegendo o pequeno investidor, enfim, aumentando o leque de alternativas de investimento para investidores. Hoje há muito pouco produto alternativo de fato no país, estando a grande maioria dos poupadores limitados a depósitos em bancos, bolsa e títulos públicos.

d. estimular a poupança do setor público, através de políticas fiscais mais equilibradas, trazendo o setor público para uma situação de superávit ou de balanço, pelo menos. Os déficits nominais do Tesouro nacional e a expansão do crédito ao consumo através dos bancos públicos são maneiras de se induzir a redução da poupança, ao facilitar o consumo das famílias num momento onde seria recomendável um aumento da poupança das mesmas, para se reduzir o desequilíbrio externo crescente. Poupança é tudo aquilo que deixamos de consumir hoje e investimos para poder consumir mais no futuro. Logo, todos temos que fazer escolhas: consumir mais agora ou poupar para ter um futuro melhor? Parece que desde 2008 tomamos a decisão de antecipar nosso consumo para hoje. Esta política fez algum sentido para evitarmos uma recessão em 2009, porém neste momento, com consumo crescendo a 8% aa, tais políticas devem ser interrompidas e revertidas no sentido de se aumentar a poupança e reduzir consumo exacerbado. A contabilidade nacional feita pelo próprio governo mostra que estamos consumindo além do que podemos... sobra pouca grana para investirmos em nosso crescimento…

Uma outra forma de reduzir este gap entre poupança e investimento é através da elevação da taxa de juros, que reduz a demanda por investimentos e equilibra a oferta entre a poupança e investimento. Esta solução não é ótima, mas pode ser a única saída se continuarmos a crescer consumo, reduzindo poupança interna às taxas atuais, sem criar a poupança necessária para financiar os investimentos que sustentariam o crescimento de nosso consumo no futuro. Em algum momento, o tamanho do nosso deficit externo, reflexo da insuficiência de poupança interna, pode se tornar perigoso e criar uma instabilidade cambial que afetaria as expecativas de inflação, forçando BC a subir juros e assim reduzir o investimento, para trazer o setor externo de volta a um equilíbrio. Infelizmente nossa história está repleta de situações de explosões nos déficits externos , como nos anos 90 e 80, que nos levaram a crises profundas. Temo que podemos estar seguindo de novo o mesmo caminho.

Esta é uma questão estratégica para o país que deve ser endereçada já.

"Há certeza de bolha no crédito" - PAULO RABELLO DE CASTRO

Destaco o seguinte trecho da entrevista: Não há risco de bolha no crédito: há certeza. Saímos de um para dez anos de comprometimento de renda futura. Se hoje as famílias não tomassem mais crédito algum, teriam dez anos de aumento da renda comprometido com o pagamento das dívidas. Há muito consumo para pouco investimento.

"Há certeza de bolha no crédito" - PAULO RABELLO DE CASTRO

http://www1.oglobodigital.com.br/flip/?ran=ff8c2d7b5533cf1e6804c424b25706ff

O economista Paulo Rabello de Castro, da RC Consultores, acredita que funcionários públicos federais e servidores inativos têm sido muito beneficiados no governo Lula. Mesmo que esse benefício seja desigual dentro do grupo, a expansão do crédito ajudar a melhorar a percepção de bolso cheio. O especialista também não vê apenas um risco de bolha de crédito: vê certeza.

Maria Fernanda Delmas

O GLOBO: O governo tem sido bom demais com os funcionários públicos? PAULO RABELLO DE CASTRO: O funcionalismo tem sido mais beneficiado que o resto da população.

Os inativos também são bastante privilegiados.

Mas o Brasil ainda não cresce o suficiente para ter essa generosidade toda. E há tremendas injustiças dentro do gasto público, em um governo que se esmerou pela justiça social.

Privilegia quem tem mais.

Que efeito tem no funcionalismo o maior benefício para alguns? RABELLO DE CASTRO: Qual a sensação que o funcionário público tem? Nenhuma.

O alcance do crédito consignado alavancou a capacidade de gastos.

Mesmo o funcionário que foi menos beneficiado teria tido uma percepção de capacidade de compra multiplicada pelo crédito.

Que herança o governo deixa com sua política para o funcionalismo? RABELLO DE CASTRO: Vemos um maior engessamento dos quadros públicos. Determinadas carreiras passaram a ter níveis de remuneração não encontrados no setor privado.

Por que isso causa engessamento? Não há mobilidade de se passar para o setor privado? RABELLO DE CASTRO: Isso. No setor público, uma função deveria estar ajustada para ganhar um pouquinho abaixo do equivalente no setor privado.

No setor público não há tanta incerteza de dispensa, por exemplo.

O senhor tocou na questão do crédito. Vê risco de bolha? RABELLO DE CASTRO: Não há risco de bolha no crédito: há certeza. Saímos de um para dez anos de comprometimento de renda futura. Se hoje as famílias não tomassem mais crédito algum, teriam dez anos de aumento da renda comprometido com o pagamento das dívidas. Há muito consumo para pouco investimento.

7 de set de 2010

“O milagre da multiplicação” - Pedro Bingre

Entrevista interessante, publicada em jornal português, que tem total relação com um dos principais problemas de Brasília: a manipulação política na alteração de destinos de terrenos e na definição de usos de solo, beneficiando os agentes do mercado imobiliário. É corrupção e manipulação mesmo.

http://jornal.quercus.pt/scid/subquercus/defaultarticleViewOne.asp?categorySiteID=350&articleSiteID=1058

Entrevista a Pedro Bingre sobre ordenamento do território

“O milagre da multiplicação”

Pedro Bingre tem 34 anos, é engenheiro florestal, mestre em Planeamento Regional e Urbano, e docente do Ensino Superior. Prepara o doutoramento em ordenamento do território aplicado aos espaços florestais e conservação da biodiversidade.

Considera que o ordenamento do território é um tema que, no nosso país, tem sido subestimado no seu significado económico, político e social. Que boa parte das injustiças sociais, das ineficiências económicas e atentados ambientais que afligem o nosso país resultam de más políticas de solos e de urbanismo.

Entrevista a Pedro Bingre sobre ordenamento do território

“O milagre da multiplicação”

O que lhe despertou o interesse para política de ordenamento do território?
No início do meu percurso académico comecei por estar interessado nos danos que o desordenamento do território provoca sobre a paisagem agro-florestal e a biodiversidade. No entanto, à medida que progredia nos estudos o meu interesse foi-se transferindo cada vez mais para a fonte dos problemas: as causas políticas, jurídicas e económicas da péssima gestão do uso do território. Estou convencido que o nosso desordenamento urbanístico é mais do que uma questão ambiental: é acima de tudo um problema de injustiça social e de ineficiência económica, resultante de políticas de solos inaceitáveis num moderno Estado de Direito Democrático. A expansão urbana desordenada a que assistimos não viola só os princípios de sustentabilidade ambiental: viola também inúmeros princípios económicos e sociais consagrados na Constituição da República Portuguesa.

A propriedade do solo é fonte de poder económico e causa de desigualdade social?
Sim. O nosso quadro jurídico, nomeadamente o Código Civil, o Código Tributário e a legislação de âmbito urbanístico permitem a uma minoria de loteadores de solos urbanizáveis saquear a riqueza colectiva usando os alvarás como álibi. Esse uso da propriedade privada é um verdadeiro roubo dos bens públicos. Não o digo no sentido da famosa fórmula anarquista — “toda a propriedade é um roubo”. Digo-o num sentido muito específico: o abuso dos direitos de propriedade privada do solo, por via dos alvarás de loteamento, é uma maneira de enriquecer à custa do empobrecimento alheio.
A propriedade do solo mal regulamentada pode facilmente causar ineficiências económicas e desigualdades sociais porque interfere radicalmente com a vivência humana. Qualquer actividade económica que, seja uma actividade meramente intelectual como o exercício da advocacia, seja uma actividade de criação de bens materiais, como por exemplo produtos agrícolas ou industriais, requer a ocupação de um troço do território. A própria vida das pessoas requer espaço à superfície da terra. Nenhum de nós pode viver sem espaço; nem gozar a sua vida nem exercer uma profissão. Portanto, quem tiver o direito de cobrar aos demais o uso do solo tem o tremendo poder de controlar a sua vida e a sua actividade económica. Ora, no contexto geográfico e humano de hoje, qual é o solo mais procurado? O urbano e o urbanizável. Quem os controlar, controla por inerência os destinos de boa parte da economia e da sociedade. Daí a minha preocupação acerca das expansões urbanas e seus efeitos económicos, como as mais-valias urbanísticas.

Poderia esclarecer melhor esses conceitos?
Sim, vem a propósito esclarecer um pouco mais detalhadamente o que está em causa nas expansões urbanas, quanto mais não seja para identificar melhor os passos problemáticos dos processos de urbanização. Dito de forma abreviada, uma “mais-valia urbanística” é o acréscimo de valor sofrido por um terreno rústico, agrícola ou florestal, a partir do momento em que recebe um alvará de loteamento que dê início à urbanização. Este acréscimo de valor pode ser da ordem das centenas ou milhares por cento. Não é raro que um terreno rústico de dez mil euros por hectare passe a valer mais de um milhão por hectare com a mera emissão do alvará.
Regressando ao processo de urbanização, dizia eu que na prática se divide em três etapas: o loteamento, a infra estruturação e a edificação.
O loteamento, uma mera operação jurídico-administrativa em que um terreno agrícola é repartido em lotes privados para construção, e certas parcelas desse terreno são reservadas para as acessibilidades e outras infra-estruturas comunitárias. É nesta fase que se desenha a malha urbana, decide a volumetria e os usos a autorizar em cada lote. É por via do loteamento que o terratenente realiza as mais-valias urbanísticas, mesmo sem ter realizado qualquer obra física.
A infra estruturação, o processo de construir a malha urbana no que concerne a acessibilidades e infra-estruturas públicas. É neste processo que se desenham e constroem ruas, praças, avenidas, jardins, etc. É nesta fase que se determina a qualidade dos equipamentos do espaço público, desde as calçadas à iluminação.
A edificação, o processo de construção dos edifícios nos respectivos lotes, em obediência aos planos de urbanização.
A meu ver, é na fase de loteamento que surgem os abusos aos direitos de propriedade privada.

De que modo é que a regulamentação da propriedade do solo — e dos alvarás de loteamento — tem impactes ao nível ambiental?
A meu ver, o aspecto mais problemático dos direitos de propriedade em Portugal resulta justamente de incluírem o direito a lotear mediante alvará. O proprietário não comete nenhuma injustiça por ser proprietário propriamente dito, mas por se tornar loteador. Quando se oferece a um particular, mediante aquele alvará, o direito a criar cidade nos seus terrenos, este ganha o poder de subordinar os destinos do território aos seus próprios calendários e ambições materiais. Como o loteador está naturalmente interessado em maximizar os seus rendimentos, irá com certeza urbanizar com a máxima densidade possível onde quer que possa, e especular com os imóveis durante o máximo de tempo que conseguir. Os resultados ambientais são evidentes: excesso de construção, urbanização em locais ecologicamente sensíveis, pulverização da malha urbana, abandono da agricultura e da floresta.

Mas não poderá ser considerado legítimo que os loteadores queiram maximizar os seus rendimentos actuando dessa forma?
Não, porque essa forma de enriquecer é obtida por uma mera manipulação política do mercado, e não por mérito económico. Repare, o valor de um terreno agrícola num mercado bem regulamentado não ultrapassa a capitalização da sua renda agrária: ou seja, situa-se por norma abaixo dos dez mil euros por hectare. Quando se valoriza às custas de um alvará de loteamento, pode facilmente ser vendido a um milhão de euros ou mais. Estes 990.000 € de valorização não são propriamente lucros, nem juros: são uma renda fundiária diferencial, de origem político-administrativa, obtida à custa da discriminação dos cidadãos. O alvará que gerou as mais-valias urbanísticas oferece ao loteador uma fortuna sem mérito produtivo, enquanto praticamente obriga os compradores de habitação a endividarem-se por décadas para pagar o direito a habitar.
Imagine alguém que compra uns hectares de terreno nos arredores de Coimbra, com a intenção de cultivá-los. Compra-os, no máximo, aos tais dez mil euros por hectare. Passados uns meses consegue, sabe-se lá como, receber um alvará de loteamento que lhe permite dividir cada hectare (10000m2) em vinte lotes de 300 metros quadrados para moradias unifamiliares, desde que ofereça à autarquia 4000 metros quadrados de “área de cedência”. Pois bem, no mercado imobiliário dessa cidade cada um desses lotes vale 100.000 €, mesmo sem qualquer infra-estrutura. Acto contínuo, o loteador pode pôr o terreno à venda e sacar do mercado 2.000.000 € por hectare. Ou seja, a partir do momento em que recebe um alvará de loteamento, o seu terreno que valia 10 mil euros passou a valer 2 milhões de euros. É o milagre da multiplicação. Quem paga o milagre? Os hipotecados!
Diga-se de passagem que embora muitos textos de Urbanismo chamem a estes rendimentos “mais-valias urbanísticas”, essa designação não é correcta porque os identifica equivocadamente com as “mais-valias” da doutrina marxista e as “mais-valias” das actividades da bolsa de valores. A designação correcta para a valorização dos terrenos é “renda diferencial urbanística”, cuja origem é inteiramente política e independente dos méritos económicos do beneficiário.

De que forma é que tal afecta o ordenamento do território? Como é que poderá ser ultrapassado tal problema?
Afecta extraordinariamente. Afecta tão extraordinariamente que em praticamente todos os países ocidentais as mais valias urbanísticas são retidas pelo Estado para evitar a especulação, o rentismo e a corrupção. Isto é, quando um terreno se valoriza por ter sido reclassificado de agrícola em urbanizável, toda ou quase toda a valorização que o terreno sofre reverte para o erário público, cabendo ao proprietário inicial receber como indemnização somente o valor agrícola original do terreno.
Em Portugal era assim até 1965, ano em que Marcelo Caetano promulgou um Decreto-Lei que privatizou os loteamentos, abrindo a porta à concessão de alvarás aos proprietários interessados em urbanizar os seus terrenos. Em minha opinião, esse decreto-lei foi a sentença de morte para o urbanismo português. Qualquer pessoa com um mínimo de perspicácia pode constatar que todos os bairros urbanisticamente decentes das nossas cidades foram construídos antes de 1965.
Porquê? Insisto: até 1965 a Administração Pública portuguesa seguia o modelo que era muito usual em praticamente toda a Europa, onde só os terrenos do Estado é que podem ser urbanizados. Por exemplo, em Inglaterra, desde 1946 até hoje, estão interditas todos os loteamentos de terrenos particulares. O mesmo na Holanda onde nenhum terreno é urbanizado sem passar à posse do Estado. O proprietário de terrenos agrícolas, ao perdê-los, recebe como indemnização o valor agrícola inicial e não o valor especulativo que teria se pudesse urbanizá-lo ele próprio. Repare que esse “valor inicial do terreno agrícola” é um valor correspondente a basicamente todas as receitas da produção agrícola da vida do proprietário, ou seja ele não tem qualquer perda económica – pode reformar-se desde logo com todo o conforto que teria se houvesse cultivado toda a vida.
Para nosso azar, em 1965 o Marcelo Caetano fez passar um decreto-lei onde autorizava os loteamentos dos terrenos particulares, bastando para isso que houvesse uma aprovação do então equivalente às actuais Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR). Basicamente, a partir daí, o urbanismo em Portugal passou a andar a reboque dos interesses particulares. O proprietário passou a ter a possibilidade de enriquecer literalmente do dia para a noite, com alvarás de loteamento. E a enriquecer tanto mais, quanto mais densa fosse a urbanização.

O que dá origem a pressões...
Tremendas! Evidentemente que neste contexto todo o proprietário quer construir. E quer construir o mais denso possível, mesmo que no seu terreno haja valores ambientais a preservar, ou mesmo que o seu terreno seja de todo inadequado para um bom desenho de malha urbana. E no entanto, pressionando a administração pública, muitos deles conseguem obter o alvará de loteamento que pretendem, mesmo para os terrenos com as localizações mais absurdas.
Naturalmente isto cria um clima de suspeição generalizada. Há urbanizações surrealistas que nunca deveriam ter sido aprovadas, mas foram-no. Porquê?
Há quem diga que são aprovadas pelos autarcas para assim poderem encher os cofres da edilidade com taxas de urbanização. Ora, essa é uma lenda urbana extraordinariamente contra-producente que tem sido veiculada pelos ambientalistas, mas que é falsa e tem servido de autêntico álibi para os loteadores.
É errado julgar que as câmaras lucram com os loteamentos. Foi provado à saciedade, em estudos feitos pelas nossas melhores universidades, que as taxas de urbanização são mais do que insuficientes para cobrir os encargos inerentes que os municípios têm de suportar a posteriori para ligar as novas urbanizações às redes de saneamento, às redes viárias, às redes eléctricas, etc. Quanto mais alvarás de loteamento uma câmara municipal concede, mais se endivida, porque as taxas de urbanização não conseguem fazer face às despesas.

Então porque têm havido essas concessões de alvarás de loteamentos?
Porque a pressão dos proprietários dos terrenos e dos loteadores é proporcional aos ganhos privados, ou seja, colossal. Nalguns casos, como alguns que têm vindo a lume e estão em tribunal, são os próprios autarcas os principais loteadores do município. Repare como quase todos os casos de corrupção noticiados na imprensa nacional tiveram as urbanizações como móbil... Tornou-se um espectáculo tão habitual que um recente filme português sobre corrupção teve por tema do enredo... os alvarás de loteamento e as fortunas que eles trazem!

O que é que poderia ser alterado no quadro legal?
Nós não precisamos de reinventar a roda. Bastaria, para começar, copiar nem que fosse em grosso a legislação dos países mais avançados do mundo. Poderia ser a legislação britânica, poderia ser a legislação holandesa, dinamarquesa, alemã, não faltam bons exemplos.

Em síntese, o que estabelece essa legislação?
A meu ver, seria necessário em Portugal revogar a legislação que evoluiu a partir da lei dos loteamentos de 1965. E, deveria-se adoptar uma legislação inspirada no Town and Country Planning Act, de 1946, britânico — o qual interditou toda e qualquer acção urbanizadora em terrenos particulares.
Em segundo lugar, estabelecer-se-ia um novo enquadramento jurídico às três fases de expansão urbana. A saber: o loteamento, a infra estruturação e a edificação.
O loteamento, o acto que consiste em passar um terreno de agrícola para urbano e fragmentá-lo em lotes, é uma operação meramente jurídico-administrativa, seria uma empreitada 100% pública, e só passível de ser realizada em terrenos públicos. Como é que esses terrenos viriam à posse pública? Os proprietários seriam expropriados dos seus terrenos, recebendo o equivalente ao valor à perpetuidade das culturas agrícolas que neles praticavam e o custo de construção das benfeitorias aí instaladas, adicionada por uma compensação por perdas afectivas. Ou seja, o proprietário não teria nenhuma perda económica, face à actividade agrícola que praticava, embora fosse ressarcido pela perda de uma propriedade agrícola e não pela perda de uma propriedade urbanizável. Não teria em caso algum direito a ser indemnizado por ter visto goradas as suas expectativas de urbanizar o seu terreno; isto é o cerne da questão. Por exemplo, na Holanda, um proprietário que tem um campo de beterrabas ao lado de Amsterdão sabe que se a cidade precisar de crescer será expropriado desse campo de beterrabas e receberá exactamente o valor de um campo de beterrabas e não o valor do loteamento. Em Portugal o que se passa é justamente o contrário. Veja o caso da Quinta da Marinha, no Cabo Raso de Cascais. Um plano de ordenamento do território que vigorou temporariamente concedeu aos proprietários o direito de lotear um pinhal manso que, na condição original, teria um valor agro-florestal de mil e quinhentos euros por hectare no máximo. Como esse plano de ordenamento foi revogado e remeteu o terreno de novo para a categoria agro-florestal, o proprietário começou a exigir ao Estado uma indemnização de, se não estou em erro, cerca de um milhão e duzentos mil euros por hectare por ter visto goradas as suas expectativas. Isto não se passa em nenhum país civilizado do mundo e não há razão para que se passe em Portugal.
Passando à infra-estruturação: esta consiste na construção das infra-estruturas públicas de saneamento, acessibilidades, comunicações, educação, saúde, etc. Isto deve ser uma obra de parceria público-privada, ou melhor dizendo uma empreitada de obras públicas. O Estado encomenda a obra e lança a concurso público a sua execução. Nada que não seja feito no resto da Europa e nada que não fosse feito em Portugal até 1965. Em Portugal, se uma pessoa quiser comparar os efeitos da legislação antes e pós 65, compare bairros anteriores a 65, como o Bairro de Alvalade, com a Praça de Londres, com o Bairro do Restelo em Belém, com os bairros pós 65, compare com Miraflores, com a Reboleira, com o Cacém, com Odivelas. Compare Campo de Ourique com Telheiras e verá a diferença entre uma obra pré 65 e uma obra pós 65. É curioso comparar, por causa desta políticas, o metro quadrado de habitação em Berlim custa menos de metade do que custa o metro quadrado de habitação em Lisboa. Em Berlim anda à volta dos 1000 euros por metro quadrado, ao passo que em Lisboa anda à volta dos 2000 euros e acima disso. Mesmo sendo em Berlim a maioria moradias unifamiliares.
Quanto à Edificação: esta, por sua vez, é o acto de construção dos edifícios isoladamente considerados, em cada um dos lotes. Isto deve ser uma obra 100% privada. Como é que o Estado executa essa obra? Leva a leilão os lotes vazios, cada qual já com uma volumetria definida.

Tem havido um uso abusivo da figura de PIN (Projectos de Potencial Interesse Nacional) e de utilidade pública? De que maneira isso tem afectado o ordenamento do território?
Há dois tipos de situações com os PIN, em termos de política de solos: os PIN de infra-estruturas industriais e os PIN de infra-estruturas habitacionais.
No caso dos PIN para construção habitacional, seja de turismo residencial seja hoteleiro, nós estamos basicamente a assistir à governamentalização de todas as injustiças que já se praticam ao nível dos PDMs e CCDRs na concessão de alvarás e no enriquecimento imerecido e discricionário de loteadores. De cada vez que o PIN autoriza o loteamento para turismo residencial está a distribuir mais valias por quem entende. Veja-se o caso noticiado no Público, da Quinta do Lago, onde um troço de terreno rústico que em termos agro-florestais teria um valor não superior a 5 mil euros por hectare, passou a estar cotado a 1 milhão de euros por hectare. É uma fortuna trazida pelo vento, “windfall gain” como dizem os ingleses, por decisão governamental.
Uma nota importante: quando aqui falo de proprietários de terrenos, o mais importante é a questão de ser loteador, um papel que pode ou não ser desempenhado pela mesma pessoa. O parasita é o loteador, não é necessariamente o proprietário, que pode ter sido enganado pelo loteador, ou o construtor ou o promotor imobiliário.
Para resumir: tudo o que estou a propor resume-se a uma coisa: o loteador devia ser o Estado. E devia lotear em função do interesse colectivo.
No que se refere aos PIN das infra-estruturas industriais, isso é de analisar caso a caso. Nas infra-estruturas industriais não há um enriquecimento imerecido. Poderá haver num ou noutro caso, pelo relaxamento das restrições ambientais, por exemplo, mas é necessário avaliar caso a caso.

Há mais algum exemplo que gostasse de apontar, no âmbito desta questão?
Vou dar um exemplo: o Alqueva. Que é também um exemplo de como neste momento, em Portugal, a maior parte do grande investimento económico que é feito é sempre capturado por grupos rentistas. Começa-se com terrenos originariamente de sequeiro, a valerem um máximo de 3 mil euros por hectare. Constrói-se o Alqueva. Graças a isso o terreno passa a ter potencial de regadio e portanto a valer cerca de 8 mil euros por hectare. A contribuição autárquica não aumenta. O proprietário não paga qualquer imposto adicional pela valorização que o seu terreno sofreu. O seu terreno sofreu uma mais-valia pela realização de uma obra pública mesmo à sua berma — mas o proprietário não paga nada por essa obra, paga todo o colectivo. Finalmente, o mesmo proprietário, contente por ter ali uma albufeira, começa a pensar nas perspectivas urbanísticas e pede um projecto de interesse nacional, um PIN, para lotear esse terreno. E o terreno, qual milagre, passa a valer um milhão de euros por hectare.

No caso do novo aeroporto, como evitar a especulação urbanística desses terrenos em redor?
Justamente consagrando a posse pública das mais valias urbanísticas.

Para finalizar, há algo que gostaria de acrescentar ao que já foi aqui dito?
Na economia portuguesa, a caça de mais valias urbanísticas, ou aquilo que a teoria económica chama a procuração de rendas (“rent-seeking activities”), tem sido alfa e o ómega de toda a vida dos empresários e dos políticos. Sucede que as mais valias urbanísticas, que têm permitido o enriquecimento súbito de muitos cidadãos, e já agora o financiamento de aparelhos partidários, têm estado a ser pagas com empréstimos à habitação de 30 e 40 anos. O enriquecimento que se tem operado à custa das mais valias urbanísticas é um enriquecimento directamente proporcional ao endividamento de duas gerações de portugueses e inversamente proporcional ao investimento na investigação e na indústria. Tudo isto foi agravado pela gigantesca bolha imobiliária que cresceu entre 1995 e 2005, inchada pela injecção de crédito fácil e juros baixos. Agora que os juros recomeçaram a subir e o crédito a escassear, a bolha estoirou; que faremos às centenas de milhar de habitações vazias e sobrevalorizadas? Quem pagará os custos económicos e ambientais de mantê-las? O pequeno grupo de loteadores que enriqueceram imerecidamente à custa de mais-valias urbanísticas, ou a multidão de portugueses hipotecados até à medula?

Sofia Vilarigues
Jornal Quercus Ambiente