13 de dez de 2010

Investir em imóvel é lucro garantido - crítica à matéria do correio braziliense feita pelo Fábio do blog opequenoinvestidor.com.br

Colegas do blog,
Reproduzo matéria postada no blog opequenoinvestidor.com.br na qual é feita crítica à matéria "jornalística" "desinteressada"  publicada no Correio Braziliense a qual afirma que Investir em imóvel é lucro garantido. Pena que quando a bolha estourar quem investiu com base na "matéria" não vai poder processar o jornal e o jornalista que escreveram esta atrocidade.
Abraços a todos,


Calma, leitor. Não sou chapa branca não. Nem mudei de ideia quanto à existência de uma bolha imobiliária perigosíssima que ronda o Brasil e, particularmente, Brasília.
O título desse post é o título de um artigo de um jornal de Brasília, o Correio Braziliense. Leiam a matéria, publicada ontem, dia 09/12/2010 (nota especial para as partes em negrito):
Investir em imóvel é lucro garantido Comprar imóveis é atualmente uma das melhores opções de investimento, graças à demanda elevada, ao cenário econômico favorável e à expressiva oferta de crédito. No Distrito Federal, os bons rendimentos levam investidores de diferentes perfis a ter a mesma percepção. “Muitas pessoas têm deixado de investir em bolsas de valores e poupança para comprar um apartamento, uma casa ou sala comercial. Isto está ocorrendo porque nos últimos 10 anos o setor valorizou muito”, conta Leonel Alves, diretor comercial de uma das maiores imobiliárias de Brasília. Ele lembra que, em 2000, um apartamento de três quartos com 100 metros quadrados estava avaliado em R$ 160 mil e custa hoje R$ 950 mil. Os números revelam uma valorização de quase 500%. “O preço de um imóvel na capital sobe, em média, 25% ao ano. No entanto, em locais como Sudoeste e Asa Sul e Norte, chega a haver picos de 40% de valorização anual”, diz. Para o diretor comercial, no Distrito Federal este é um investimento com lucro certo. Quem compra o primeiro imóvel e tem bons rendimentos já pode investir na compra de um segundo. “No meio imobiliário, a gente diz que dois imóveis pagam três, e três pagam quatro, ou seja, quem pode alugar dois apartamentos consegue comprar o terceiro com mais folga financeira”, sublinha Alves. Outro bom negócio é comprar lojas ou salas comerciais, que são certeza de valorização, além de gerarem um bom aluguel. Conforme o Boletim de Conjuntura Imobiliária, divulgado em setembro, os maiores preços de venda e aluguel de lojas são encontrados em Águas Claras, enquanto as salas comerciais mais caras e rentáveis estão em Brasília, sobretudo na Asa Sul. Foi pensando em fazer um pé de meia que o comerciante Adrian Carvalho, de 38 anos, começou a investir em imóveis há seis anos. “Desde pequeno, via que as pessoas mais abastadas tinham muitos apartamentos. Então, tracei um objetivo e percebi que era o melhor investimento”, afirma Carvalho. Com uma loja, três quitinetes e um apartamento de três quartos, ele garante que vale mais a pena investir em imóveis pequenos. “O melhor retorno financeiro está no valor do imóvel. Não vale tanto pelo aluguel, porque hoje corresponde a menos de 1% do preço do apartamento”, explica. O investidor acredita ser mais lucrativo comprar e alugar quitinetes: “Minha experiência mostra que apartamentos com mais de dois quartos dão mais despesa, porque a manutenção com reforma é maior. Além disso, imóveis menores são mais fáceis de achar locatário e podem ser alugados por porcentagem maior de seu valor”. Compra coletiva Mas cada investidor tem sua maneira de ganhar dinheiro. O também comerciante Fernando Oliveira, por exemplo, prefere investir em imóveis maiores. A cada pré-lançamento, ele e amigos se preparam para comprar várias unidades. “Compramos cinco a 10 apartamentos por lançamento. Dependendo do tipo de imóvel, esperamos valorizar para revender ou mantemos como patrimônio para alugar”, diz. Segundo Oliveira, o grupo só investe em quitinetes e apartamentos pequenos para revender. “Essas obras ficam prontas em aproximadamente dois anos, então quando está próximo do lançamento nós revendemos o imóvel pelo dobro do capital investido”, comenta. Os apartamentos com mais de dois quartos são mantidos para alugar. “Como somos quase 10 amigos, não vale a pena distribuir aluguel de quitinete. É melhor fazer isso com apartamentos maiores”, esclarece. FINANCIAMENTOS DE BANCOS DISPARAM (…)

A partir daí, a matéria tece considerações sobre o aumento de crédito no setor imobiliário. Vamos nos concentrar nos trechos que transcrevi. Primeiro, o título. Fantástico, não? Uma matéria “jornalística” que estampa, em letras garrafais, que investir em imóvel é lucro garantido. Se eu escrevo um texto dizendo que investir em ações é lucro garantido, me chamam de louco, me apedrejam e, quem sabe, até me processam. Quem tiver prejuízo no mercado de ações ainda vai arrumar um jeito de me processar pra eu pagar o prejuízo que teve. É por isso que não alardeio lucros certos: isso não existe. Quer investir em ações? Faça-o por conta e risco. Eu acredito que é lucrativo, mas que você deve tomar cuidado e estudar muito antes de aplicar suas economias no mercado. Esse sou eu, o blogueiro responsável que está tentando incutir um pouco de juízo na cabeça alheia. Mas aí um jornal da capital da República publica uma matéria em que praticamente promete uma máquina de produzir lucros perpétuos para seus leitores. Será que o jornalista que escreveu a matéria (cujo nome convenientemente não aparece no texto, havendo uma indicação enigmática da “Redação”) sabe alguma coisa de economia? Será que um leitor desavisado do jornal que resolver investir em imóveis agora e, por acaso, tiver prejuízo, vai ser ressarcido pelo jornal? Afinal, uma matéria cujo título é “INVESTIR EM IMÓVEIS É LUCRO GARANTIDO” transparece segurança. Quem vai discordar? Só um blogueiro maluco da capital, que resolveu aprender um pouco de juros compostos mesmo… Mas vamos em frente. O primeiro entrevistado é Leonel Alves, identificado como diretor comercial de uma imobiliária da capital. Ele diz, segundo a matéria, que “os números revelam uma valorização de quase 500%. “O preço de um imóvel na capital sobe, em média, 25% ao ano. No entanto, em locais como Sudoeste e Asa Sul e Norte, chega a haver picos de 40% de valorização anual”. Para reforçar sua tese, ele argumenta com um exemplo concreto: um apartamento que valia R$ 160.000 em 2000 e que, hoje, está avaliado em R$ 950.000. Eu resolvi fazer umas continhas, que você pode acompanhar abaixo:

Que conta maluca é essa? É que eu adoro testar o raciocínio alheio. O que eu fiz na tabelinha foi aplicar a taxa média de valorização dos imóveis anunciada. Pois é, em 15 anos o apartamento cujo preço, hoje, é R$ 950.000,00, valerá R$ 27.000.000. O plano piloto, zona central de Brasília, só vai ter milionários. Quem tiver 4 apartamentos, vai ter R$ 108.000.000, mais que o valor da mega sena. Nesse ritmo, em mais quinze anos alguns brasilienses estariam na lista dos mais ricos do mundo, segundo a Forbes. Duvida? Mais 15 anos de juros compostos calculados à taxa de 25% ao ano, e cada apartamento valerá R$ 250 milhões. Em mais 7 anos, R$ 1 bilhão. Até eu quero entrar num negócio desse. Besteira? É essa a conta que o jornal está fazendo para convencer você que investir em imóveis, hoje, é um negócio fantástico. Nem a inflação conseguiria explicar um aumento de preços tão absurdo.
O melhor exemplo de que tem muita gente hipnotizada por essa conversa é a segunda entrevista, com o sr. Adrian Carvalho, que diz o seguinte: “O melhor retorno financeiro está no valor do imóvel. Não vale tanto pelo aluguel, porque hoje corresponde a menos de 1% do preço do apartamento”. Ou seja, o bravo investidor compra imóveis sem nem se preocupar com o valor do aluguel (aliás, em Brasília, a relação entre o aluguel e o preço do apartamento é muito menor do que 1%). O que interessa é a valorização do imóvel. Fé cega na manutenção do ritmo atual de crescimento dos preços. Se você acredita que um imóvel que vale R$ 950.000 hoje vai valer R$ 27.000.000 em 2020 ou R$ 250.000.000 em 2035, enfie a cara no financiamento e compre. Por sua conta e risco.

O que me preocupa ao ler uma matéria como essas é o perigo em potencial. Não se mostra o outro lado; o lado de quem acredita que estamos em uma bolha especulativa imensa, que vai trazer prejuízo a muita gente se algo acontecer no crédito. É nesses momentos de irracionalidade, em que a coletividade acredita que o único caminho dos preços de um ativo é “para cima”, que as chances de uma bolha estar se formando se tornam maiores. Mas os jornais, muitos deles patrocinados por construtoras e imobiliárias, não se preocupam em mostrar isso.

Quando a bolha estourar, vão dizer que era inesperada, que todo mundo foi pego de surpresa. Como aconteceu nos EUA: havia muita gente boa, com credibilidade, alertando para os excessos de concessão de crédito (como, aliás, está ocorrendo aqui), mas os jornais não acreditaram. As pessoas continuaram se endividando para comprar casas novas. Da mesma forma, no dia que os excessos se corrigirem por aqui e as pessoas tiverem prejuízo, os jornais vão mostrar quem tomar prejuízo como coitadinhos, vítimas dos malvados banqueiros, que deram crédito a quem não tinha emprego seguro. Pra ficar bem na foto, vão dizer que a culpa é das construtoras (muitas das quais, falidas, não vão mais patrocinar os jornais), que financiavam os imóveis com prestações ridículas, deixando a bomba estourar no valor das chaves. Besteira. A culpa é dos banqueiros, sim, e também das construtoras.

Mas a culpa será, principalmente, da ganância dos atuais compradores. De quem está “flipando” imóveis, comprando apartamento para vender dois anos depois com um lucro de 70% e usando os lucros para comprar ainda mais imóveis. Quem está financiando o apartamento novinho em folha pagando prestação de R$ 500 e deixando para se virar para pagar as chaves sabe lá Deus como. A ganância será sua desgraça.

10 comentários:

André Gonçalves disse...

Do jeito que as coisas estão caminhando, os pobres, que servem os "milionários" do Plano Piloto, irão morar à 400km de distância do emprego.

Os "patrões" terão que construir aeroportos na "mega-periferia" do Plano Piloto, e vão implantar um sistema de "pontes aéreas", para transportar os funcionários, da moradia deles, até o local de trabalho e vice-versa.

Estou pensando em investir meu dinheiro na compra de uma frota de uns 200 "Airbus A380" e entrar no negócio de transporte público para o DF e Plano Piloto. Assim, abrirei um novo mercado especulativo: o de compra de "Airbus A380", na planta, para serem revendidos pelo triplo do preço, em um ano.

Mil vivas à ganância humana, explicitada no "mercado especulativo"!!!

Anônimo disse...

Parabéns pelo blog, meu caro, e principalmente, pela racionalidade em suas explicações, sobretudo quando resolveu fazer a tabelinha de valorização dos imóveis em Brasília.

Infelizmente, as pessoas ouvem falar em valorização, que sempre existiu, mas esquecem que no momento atual, a dita valorização está desproporcional, exacerbada, desfundamentada.

Apesar do crédito farto, ele tem um limite: o salário mensal do comprador, e um só fato já demonstra o quanto em Brasília o mercado está bolhoso: os juros mais altos para imóveis acima de 500 mil reais.

Anônimo disse...

Ganhou a caaaaaaasa!

Quem nunca viu o Silvio Santos falar esta frase, quando um cliente do baú da felicidade acerta o número.

Pois é, ultimamente me sinto num programa de humor ao visitar stands de vendas de imóveis.
As facilidades são enormes, os apartamentos belíssimos.

Mas colocam toda a dificuldade do mundo para fazer os cálculos da evolução da dívida. resumem-se a falar: durante a obra, correção pelo INCC e após: 1% + IGPM. E só.

Senhor comprador: antes de fechar a compra da tão sonhada casa própria, peça ao corretor para fazer esta pequena conta, para saber se realmente a prestação vai caber no seu bolso, e mais, se está disposto a pagar o valor total pelo imóvel.

Cuidado, o sonho pode virar pesadelo!

Anônimo disse...

Compra de imóveis deveria ser proibido para quem usa isso com fins de investimentos. Soube que até quem revende um segundo imóvel paga mais impostos, mas isso não espanta os que o fazem, porque o lucro do investimento é maior.
Quero comprar um imóvel para morar, mas a cada dia vejo que isso se torna mais impraticável, a menos que eu queira morar o mais longe de Brasília.
Todos os corretores tentam me convencer das facilidades que existem desde a compra até as chaves, mas como não sou imbecil resolvi perguntar a um deles (após o mesmo me mostrar como seria fácil adquirir um imovel no Nordeste no valor de R$ 900.000): "E aí, as parcelas até as chaves eu consigo pagar. Mas como financio o valor absurdo que vem depois?". Pronto, calei a boca do sujeito. Se ele me arrumasse uma solução simples, eu compraria o imóvel. Claro, essa solução não existe.
Falam sempre que não existe bolha imobiliária e tal. Eles querem é ganhar a porcentagem da venda e depois você é que se vira no futuro, caso não tenha um bom senso.
Minha pergunta: como um sujeito comum poderia comprar um imóvel aqui em Brasília, ou mesmo no entorno? Queria que algum desses corretores ou donos de imobiliárias explicasse matematicamente como alguém com um salário de uns 6 mil reaís, por exemplo, conseguiria quitar a compra de um imóvel de 500 mil reais.
Quitinete por meio milhão de reais? Carregaria a dívida após a morte e não conseguiria pagar. Que isso, gente, estão perdendo completamente a noção de tudo!
Não costumo ter pensamentos negativos, mas um estouro nessa bolha e caos geral seria a melhor coisa para que esses investidores e empresários gananciosos parassem um pouco e refletissem na total inconsequência de de suas ações, pois são extremamente egoístas e não pensam que estão prejudicando quem trabalha a vida toda para ter um lugar ao sol e cada dia vê isso como uma utopia.

(alguém muito revoltado com essa situação toda)

Anônimo disse...

De fato, houve um ajustamento forte dos preços dos imóveis nos últimos 5 ou 6 anos, que tinham ficado estagnados por quase uma década. Os limites de 130 mil e 500 mil para aquisição a juros subsidiados são freios que estão funcionando (por enquanto). Para mim, isso seria suficiente para impedir uma bolha mais perigosa.

Agora... se a indústria da construção civil sentir e o governo ampliar irresponsavelmente esses limites.... aí sim, o bicho vai pegar. Vai ser igual ao cheque-cowboy: ganha quem sacar primeiro!

Pedro Júnior disse...

Anonimo do dia 30/1. Ja postei varios graficos e uma planilha no blog, os quais elaborei a partir de classificados do correio braziliense desde 1994 que demonstram que o argumento de que os preços estavam estagnados ha uma decada nao e verdadeiro, pelo contrario, acompanharam a inflaçao e em alguns casos a superaram um pouco. Portanto, nao houve estagnaçao de preços antes de 2005/6. Se vc tiver numeros que demonstrem o contrario compartilhe com as pessoas do blog.
Abçs

Anônimo disse...

Pedro Júnior, parabéns pelo blog e seu comentário sobre a notícia postada no Correio Braziliense.

Estou novamente visitando seu blog para ler mais opiniões sobre o tema. Ele deveria ser mais acessado do que essas porcarias de reportagens que não falam nada sobre o que realmente acontece.

Penso da mesma maneira que você, fui eu quem postou o comentário do dia 28/01 (até errei quando digitei "Nordeste" ao invés de "Noroeste", pressa ao digitar).

Tenho procurado imóveis para compra aqui em Brasília, e os lançamentos estão cada vez com preços mais absurdos. Houve diversos lançamentos com chaves para 2012 a 2014, e creio que muitos negócios foram fechados por pessoas com o intuito de investir. Os corretores estão convencendo as pessoas a fecharem negócios usando a promessa de valorização absurda e revenda nas chaves. E muita gente não para para pensar no futuro. Essas pessoas pretendem repassar os imóveis nas chaves para não serem obrigadas a fazerem financiamentos bancários. Isso porque não é fácil repassar esse tipo de financiamento.

Qual a sua opinião sobre compra de imóveis hoje em Brasília? Nem com uns 150 mil para dar entrada em um financiamento eu vejo uma solução simples, a menos que eu me mude daqui, o que não quero.

Em tempo: um corretor achou que seria altamente viável eu comprar um imóvel de 580 mil, dando entrada de uns 150 a 180 e financiar o restante com o banco. O que faço? Dou risadas ou ignoro e acho tudo isso normal?

Anônimo disse...

Pedro Júnior,

Concordo com suas dúvidas, mas questiono uma coisa a você: investir em que? As bolsas caindo, o mundo quebrando, o dólar baixo.

Pelo menos, o imóvel será meu. E eu posso morar, vender, alugar, e não perderei o que investi. Se as vendas irão diminuir, porque os preços estão altos, com certeza o aluguel irá aumentar. As pessoas têm que morar em algum lugar, não é mesmo?

Afinal, em Brasília, as pessoas pagam alugéis caros para morar no "Plano Piloto". Sim, aqui o status conta muito. Como em outras capitais, patrões e empregados irão morar em "bairros" diferentes.

As famílias têm melhorado sua renda, e procuram um lugar melhor para viver. Imóveis com área de lazer têm atraído famílias que querem dar diversão a seus filhos em ambientes fechados e seguros. Viver em condomínos traz mais tranquilidade e conveniência.

Se você enxerga apenas o "problema", vai fazer o que, colocar seu dinheiro embaixo do colchão?

Anônimo disse...

Argumentos fraco, não me convenceu em nada

Anônimo disse...

Estamos em 2016 e a reportagem é de 2010. Olha aí o link do apartamento de 3 quartos com 107 metros quadrados no noroeste. Valorização? de 2010 a 2016 saltou de 900 mil da reportagem para 920 mil. pouco mais de 2% em 6 anos. E se procurar na Asa sul e Norte tem apartamentos de 3 quartos e 100 metros abaixo de 600 mil. Não dá pra generalizar apontando a galinha dos ovos de ouro. O investimento bom de ontem pode não ser o ideal hoje. É preciso sempre cautela pra planejar e não ir na onda do "melhor investimento do momento". A bolha existe sim...http://www.wimoveis.com.br/imovel/venda-apartamento-brasilia-df-3-quartos-sqsw-504-838245