17 de abr de 2012

Imóvel como investimento é uma ilusão, diz Shiller - exame.com - 17/4/2012

Imóvel como investimento é uma ilusão, diz Shiller
http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/imovel-como-investimento-e-uma-ilusao-diz-shiller?page=1&slug_name=imovel-como-investimento-e-uma-ilusao-diz-shiller

Para professor de Yale especialista no mercado imobiliário americano, não existe garantia alguma de que os preços dos imóveis vão sempre subir
São Paulo – Obcecado por gestão de riscos e especialista no mercado imobiliário americano, o professor da Universidade de Yale Robert Shiller considera que imóveis não são um bom investimento se o objetivo é ganhar dinheiro por meio de sua valorização. “Não existe garantia alguma de que os preços dos imóveis vão para cima”, disse o estudioso recentemente em entrevista ao site “The Motley Fool”.
Na ocasião, Shiller chamou de ilusão a corrida dos americanos aos imóveis ao longo da década de 2000, que culminou com o estouro da bolha em 2007. Bolha, aliás, prevista pelo próprio Shiller ainda em 2003. “Imóveis são ativos que se depreciam, que ficam antiquados; vão acabar no lugar errado. As pessoas vão querer viver em outros lugares, o ganho de capital não é automático”, observou o professor na entrevista.
Perguntado sobre por que os americanos caíram nessa ilusão, Robert Shiller disse não saber por onde começar. As razões listadas têm a ver com psicologia. E não poderia ser diferente, vindo de um dos pais das finanças comportamentais, ramo do estudo de finanças que considera que o lado emocional dos seres humanos que participam dos mercados tem um papel muito importante nas suas decisões de investimento.
Uma dessas razões é a inflação. Segundo o professor, especialmente há cinco anos ouvia-se muito coisas do tipo: “Minha avó acabou de vender sua casa por 300.000 dólares, e sabe quanto ela pagou em 1952? Apenas 30.000 dólares”.
“Então o preço aumentou dez vezes. Essas histórias estão no nosso repertório, mas quando você olha de perto, qual foi a alta de preços ao consumidor naquele período? Foi algo por aí também. Ela não fez dinheiro nesse negócio. E estava gastando dinheiro com o imóvel ano após ano com manutenção”, explicou Shiller. Um cálculo preciso da inflação americana no período do exemplo mostra que é isso mesmo: um imóvel de 30.000 dólares, corrigido pela inflação, custaria hoje uns 260.000 dólares.
Está certo que no Brasil, com sua história de hiperinflação, o comportamento dos índices de preços sempre foi bem diferente. Aliás, a inflação galopante é uma das responsáveis pela cultura do investimento em imóveis do brasileiro, pois houve um tempo em que esta era uma das poucas maneiras de garantir algum valor para o patrimônio. Porém, com índices de inflação mais “normais” hoje em dia, quem quiser ter ganho de capital com a venda de um imóvel precisa sem dúvida descontar a inflação da diferença entre os preços de compra e de venda.
Outra razão citada por Shiller é a influência exercida pelas noções de riqueza crescente no mundo e da finitude da terra. “Nós começamos a encarar propriedades urbanas como terra. E essa é uma mudança no nosso pensamento. Se você voltar centenas de anos, havia especulação com terra neste país, mas não havia especulação com imóveis urbanos. Era senso comum”, diz.
Ele explica que, para George Washington – que era especulador de terras – especular no mercado imobiliário significava comprar milhares de acres por um xelim o acre, e não comprar uma casa na cidade. “Esse hábito se proliferou como sendo algo que todo mundo faz. Você compra uma casa e ela rende muito dinheiro”, conclui o professor.
O terceiro motivo seria a bolha em si mesma. “O Fed [banco central americano] tinha uma política muito frouxa e isso encorajou a bolha e a subida rápida de preços. Isso acabou proliferando histórias sobre imóveis como investimento”, refletiu Shiller.
A desconfiança de Shiller em relação ao mercado imobiliário tem a ver com sua aversão ao risco que não se pode gerir. O acadêmico foi um dos criadores do índice Case-Shiller, que acompanha o mercado imobiliário americano, e também de derivativos por meio dos quais é possível fazer hedge nesse mercado, operando vendido em um ambiente que não permite “naturalmente” a gestão de riscos.
Mas então comprar um imóvel nunca pode ser considerado um investimento? Na mesma entrevista ao site “The Motley Fool”, Shiller explica: “Bem, um imóvel definitivamente é um investimento no sentido de que, para a maioria das pessoas, representa a maior parte de sua riqueza, e é algo com o qual elas podem contar em caso de emergência. Você pode vender a casa para pagar por algo mais importante. Mas a questão deve também levar em conta se um imóvel é um bom investimento no sentido de trazer retorno financeiro”, diz o professor.
Para ele, poder morar no imóvel é certamente um benefício, mas no que se refere a ganhos de capital, Shiller considera a coisa superestimada. “Meus dados mostram que, de 1890 a 1990, 100 anos, não houve virtualmente valorização real (descontada a inflação) nos preços dos imóveis. E eu acho que as pessoas em 1990 deviam se considerar sortudas de ter ficado no zero a zero, porque os preços poderiam ter caído”, conclui.

16 comentários:

Anônimo disse...

Mas aqui é diferente do restante de todo o planeta terra! Esse cara de Yale não sabe de nada.

Principalmente aqui em Brasília é garantido ganhos superiores a 20% ao ano com qualquer imóvel, PRA SEMPRE!

Sempre será assim, e quem não for trouxa irá investir todo o seu dinheiro em imóvel nessa cidade, garantindo assim que logo, logo será mais um dos muitos milhonários.

Basta dar uma voltinha, podemos ver milhares e milhares de milhonários nas ruas. Andam de Uno Mille 97 e não conseguem pagar nem o condomínio dos pardieiros da década de 1960 onde moram, mas são milhonários!

Anônimo disse...

Cara, ta ficando chato. Há quanto tempo falando em bolha e nada acontece?

Anônimo disse...

POis digo- acontece!

Anônimo disse...

Segue uma comparação entre o estado mais rico em PIB/Capita da Banânia com um estado similar nos EUA.

De acordo com o SEADE (Sistema Estadual de Análise de Dados), o PIB/Capita de SP é da ordem de 26 mil Reais – dado de 2009, mas o mais recente que o SEADE produziu ou disponibilizou no website.

http://www.seade.gov.br/produtos/pibmun/tab_2009.htm

Hoje esse valor equivale a cerca de 14 mil Dólares. Segundo o seguinte website, NÃO existe um estado Americano tão pobre assim.

http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_U.S._states_by_GDP

Até Porto Rico, que é um estado associado aos EUA possui em PIB/Capita maior. Também não seria justo comparar com um estado de PIB/Capita semelhante, mas PIB nominal muito diferente. Entre os estados Americanos com PIB nominal no mínimo a metade do PIB de SP, o estado de menor valor PIB/Capita é o estado de Michigan, cujo valor é cerca de TRES VEZES o valor do PIB/Capita de SP.

Escolhendo a região metropolitana de Ann Arbor, evitando Detroit pois está decadente acompanhando a decadência da indústria automobilística. O primeiro dado importante é o preço mediano de residências. Segundo o Zillow, esse valor é 174 mil dólares ou cerca de 330 mil Reais.

http://www.zillow.com/local-info/MI-Ann-Arbor-Metro-home-value/r_394332/

Seguem alguns exemplo de imóveis entre 175 mil Dólares e 200 mil Dólares, portanto um pouco acima do valor mediano para a região.

Apartamento, 280 mil Reais, 2 dormitórios, 1.5 banheiros
http://www.zillow.com/homedetails/1933-Lindsay-Ln-Ann-Arbor-MI-48104/2120319740_zpid/

Terreno residencial 55 mil m2, $ 330 mil Reais (6 mil Reais a cada 1000 m2)
http://www.zillow.com/homedetails/0-Scio-Church-Scio-MI-48103/2119884247_zpid/

Terreno residencial 18 mil m2, com projeto para 20 apartamentos, 330 mil Reais
http://www.zillow.com/homedetails/0-Hideaway-Ln-Ann-Arbor-MI-48105/2120319768_zpid/

Casa, 3 dormitórios, 2.5 banheiros, terreno de 1000 m2, 360 mil Reais
http://www.zillow.com/homedetails/3251-La-Salle-Dr-Ann-Arbor-MI-48108/24722803_zpid/

Casa, 3 dormitórios, 2.5 banheiros, terreno de 650 m2, 350 mil Reais
http://www.zillow.com/homedetails/725-Madison-Pl-Ann-Arbor-MI-48103/24701816_zpid/

Para ter uma idéia do que os japoneses pensavam quando estavam no auge da bolha e quase ninguém conseguia perceber, segue texto sobre o palacio imperial de Tokio, já traduzido para o Português.

http://en.wikipedia.org/wiki/Tokyo_Imperial_Palace

A área total, incluindo os jardins é 3,41 quilômetros quadrados. Durante o auge da bolha imobiliária japonesa anos 1980, os jardins do Palácio Imperial foram avaliados por alguns como mais do que o valor de todos os imóveis no estado da Califórnia.

Portanto, essa estória que já li várias vezes, de comparar a cidade do Rio de Janeiro ou a cidade de São Paulo com New York, é uma comparação digna para entrar no Manual do Perfeito Idiota Latino Americano. A Banânia está vivendo uma enorme bolha imobiliária, cujas consequências serão sentidas pelas próximas décadas, assim como o Japão está sentido as consequências FAZ VINTE ANOS de acreditar que o simples terreno do palácio imperial valeria mais do que todos os imóveis da Califórnia.

* Manual do Perfeito Idiota Latino Americano
http://www.livrariasaraiva.com.br/produto/389342

Em São Paulo, já existem apartamentos de 100 m2 custando 2 milhões de Reais (20 mil Reais/m2). Nos EUA, com 2 milhões de Reais voce aposenta no sentido de não precisar trabalhar mais. Pois com 500 mil Reais, voce compra uma casa como jamais teria na Banânia (4 dormitírios) + 2 carros novos, investe 1 milhão de Reais no visto EB5 (ganhando Green Card para voce, esposa e filhos com menos de 21 anos de idade) que vai gerar uma renda da ordem de 6% ao ano e ainda sobra 500 mil Reais para abrir algum negócio ou comprar algum imóvel e ter renda de aluguel.

Se o que foi exposto aqui não é uma indicação clara que a Banânia perdeu o juízo, então nada mais é.

Anônimo disse...

Referente ao Comentário de 13 de maio de 2012 13:22

Mesmo mostrando todos os seus argumentos - muito bons por sinal - não adianta. O povo é burro.

90% da população brasileira que sabe ler, nem considero os analfabetos funcionais, não conseguem interpretar um texto.

Lendo o que vc escreveu pensariam: "ah, que cara burro, nem existe esse país banânia!"; ou os pouco mais capacitados, "aqui não é o Japão"; ou "eu não moro nos Estados Unidos, o que eu tenho a ver com isso?". Sério, é nesse nível pra pior!

Para a maioria dos brasileiros não interessa se vai pagar o dobro pra ter um carro, uma TV, ou comida nos supermercado, o que interessa é conseguir pagar a prestação! Imaginem um imóvel! Não importam as semestrais, anuais, "chaves", IPTU, condomínio: eles nem entendem direito o que é isso. As construtoras, e principalmente os bancos, não vão ligar, querem o máximo de pessoas escravas do carnê pagando enquanto der, depois renegociam dívida com juros um pouco menos extorcivos, mas ainda indecentes, prestações um pouco menores e prazo mais longo para manter a escravidão pelo resto da vida dos coitados.

Afinal, tem que ser bom para todos!

Mariana disse...

Oi, pessoal. Estou fazendo matéria para a TV Brasil sobre a situação do mercado imobiliário no país -- terrenos escassos, preços elevados por causa da especulação, dificuldade para a população de baixa renda adquirir casa própria -- e procuro uma pessoa que quer comprar imóvel mas está tendo dificuldade por causa dos preços. Alguém que guardou dinheiro pra comprar apê, por exemplo, mas o valor subiu nesse meio tempo. Tem que ser de Brasília. Se alguém puder ajudar, por favor me ligue no telefone (61) 3799 5315 o mais rápido possível, ou envie e-mail para mariana.branco@ebc.com.br. Obrigada!

Anônimo disse...

Referente ao Comentário de 17 de maio de 2012 06:42

A Mariana (17 de maio de 2012 11:30) convenceu-me plenamente sobre suas observações ;)

Anônimo disse...

Pessoal,

Acho que o autor do blog comprou um apartamento...no Noroeste! Ficaram sabendo de algo?

Pedro Júnior disse...

Anônimo, do dia 24/5, que acha que eu (autor do blog), comprei um apartamento no noroeste. Não sei de onde vc elaborou esse achismo. Não comprei apto no noroeste coisa nenhuma. Primeiro porque procuro algo para morar com um preço que eu considero justo, o que não é o caso do noroeste. Jamais ficaria morando por pelo menos 5 anos em um canteiro de obras (caso do noroeste, acho que até serão uns 10 anos de obras na vizinhança). Pior ainda que morar num canteiro de obras é pagar preço maior do que locais consolidados para morar, como as asas sul e norte.
Fique com seus ágios encalhados e seus achismos.

Anônimo disse...

Ola Pedro, ha quanto tempo vc tem este blog tentando prever o furo da bolha? Tentei encontrar algo sobre o seu perfil...se e economistaa, engenheiro ou apenas um estudante...mas, nao encontrei...gostaria de consultoria sobre o mercado de imoveis, poderia nos ajudar?

Pedro Júnior disse...

Anônimo, sou formado em direito e estudo economia por conta própria, sendo adepto das teorias da escola austriaca (ver mais em www.mises.org.br). Não realizo consultoria na área imobiliária. O objetivo deste blog, que existe há 2 anos é difundir o conhecimento adquirido sobre o assunto e alertar pessoas para que não façam um mau negócio(o blog foi criado quando a bolha completava 2 anos, em 2010 e 1 ano antes do seu ápice, que foi ano passado - agora estamos começando a assistir o estouro).
Não presto consultoria na área imobiliária.

gsouzaf disse...

Pessoal, olha que legal essa notícia:

http://enganadopelabrookfield.com/2012/06/03/394/

O cara processou a Brookfield e ela foi condenada a devolver a taxa de corretagem.

Achei bem interessante.

Anônimo disse...

Que bizarro, um austríaco se apoiando em uma opinião do Shiller. E no Brasil!

Pedro Júnior disse...

Qual o problema em usar as análises de Shiller?

Mirna disse...

Eu acredito que o mercado imobiliário no Brasil está crescendo. Conheço várias pessoas que compraram apartamentos e fez muito bem. Segundo as estatísticas, se você comprar um imovel este ano, dentro de dois anos vai valer 30% mais.

NÍX IMÓVEIS disse...

Não acho que seja uma ilusão. Quem comprou um imóvel na vila sônia há anos atrás, caso decida vender hoje, terá feito um ótimo investimento!