28 de jan de 2011

A bolha assassina - Silvia Kochem - 26/1/11


Achei muito interessante este texto. Está no blog entrelinhas - http://silviakochen.wordpress.com/
Uma bolha especulativa no setor imobiliário pode ser devastadora para uma economia. Isso já aconteceu em vários lugares, como o Japão do início dos anos 90 e, mais recentemente, os Estados Unidos, com a crise do subprime. Em ambos os casos, os preços dos imóveis (e de outros ativos também) começaram a subir de forma descontrolada. Isso fez com que muita gente passasse a vender ou comprar imóveis apenas com o objetivo de ganhar dinheiro. Mas chegou-se a um ponto em que não havia mais quem pudesse pagar os preços pedidos e, então, o sonho transformou-se em pesadelo.
De uma hora para a outra, o valor dos imóveis despencou. Costuma-se dizer que nessa hora, a bolha estoura porque os preços estão inflados de ar, artificialmente, e acabam como uma bexiga ou bolha de sabão que explode e não sobra nada. Quando isso acontece, a estagnação passa de um setor a outro do mercado (imóveis, ações de empresas, bens de luxo etc.) e acaba por contaminar toda a economia. A bolha, tal como nos filmes trash, parece uma bolha assassina que vai engolindo tudo o que encontra pela frente.
Por que resolvi escrever de bolhas? Porque tenho observado sinais de que uma bolha imobiliária começa a surgir por aqui em São Paulo, e acredito que é possível que isso aconteça em todo o Brasil. Um imóvel que custava R$ 70 mil há cerca de cinco anos, hoje custa pelo menos R$ 250 mil.
O preço dos lançamentos está na estratosfera. Há pouco, foi vendido um empreendimento na frente da minha casa, com unidades que tinham a partir de 42 metros quadrados de área útil (e anunciado como área de 55 metros, provavelmente a área total) pelo preço de R$ 450 mil. E os projetos de apartamento venderam como água no deserto.
Muita gente se interessa por imóveis, principalmente por apartamentos na planta, para “investir”, dizem os corretores. Acredito que seja um bom argumento para concretizar a venda, esse de “investir”. Mas parece que a euforia está ofuscando a razão. Historicamente, o preço do aluguel de um imóvel fica em torno de 1% de seu valor. Ele varia para mais (até 1,2%) ou para menos (até 0,8%) conforme as características do imóvel, como idade, localização, estado, tipo de uso (se comercial ou residencial) etc. Não é preciso ser uma suma inteligência para saber que jamais se vai conseguir alugar um imóvel de 42 metros quadrados por R$ 4,5 mil, ou seja, por 1% do valor que as pessoas se comprometeram a pagar por ele.
Aliás, eu que estou procurando um imóvel para alugar também percebi que essa alta no preço de venda dos imóveis vem empurrando para cima os valores de locação na cidade. A locação de um imóvel simples de dois quartos e bem localizado era de R$ 600/700 há cerca de três anos e hoje está em torno de R$ 1.200. Mesmo assim, ainda está bem abaixo de 1% do valor de venda, que seria de pelo menos R$ 180 mil (mas provavelmente mais que isso). Mas isso está iniciando um círculo vicioso: o aluguel alto compromete demais a renda dos inquilinos e a inadimplência ameaça se tornar epidêmica.
Há muitas outras observações importantes sobre a questão da habitação em São Paulo. Uma delas foi feita por matéria publicada pelo Jornal da Tarde em dezembro. Diz o texto: “O número de domicílios vagos na cidade de São Paulo seria suficiente para resolver o atual déficit de moradia. E ainda sobrariam casas. Existem, na capital, cerca de 290 mil imóveis que não são habitados, segundo dados preliminares do Censo 2010. Atualmente, 130 mil famílias não têm onde morar, de acordo com a Secretaria Municipal de Habitação – quem vive em habitações irregulares ou precárias, como favelas ou cortiços, não entra nessa conta.”
Acho que ainda vamos falar muito sobre isso nos próximos meses. Só espero que não se reconheça esse problema quando for tarde demais.

2 comentários:

Hayal disse...

Do Valor Econômico

http://www.valoronline.com.br/impresso/primeira-pagina/3021/381415/sam-zell-busca-negocios-na-area-hoteleira

Sam Zell busca negócios na área hoteleira
Carolina Mandl e Daniela D'Ambrosio | De São Paulo

09/02/2011

A Bracor, que tem como sócios o megainvestidor americano Sam Zell e a família real de Abu Dhabi, finaliza a venda de todo seu portfólio e sai em busca de negócios na área hoteleira no país. No fim de janeiro, a companhia anunciou a venda de 30 de seus 45 imóveis à Prosperitas, por R$ 2,2 bilhões. Os demais estão sendo negociados com outros investidores.

A venda dos ativos da Bracor é emblemática: indica que Zell acredita que os preços dos imóveis no Brasil estão perto de seu ponto máximo. "Decidimos vender porque achamos os preços pagos excepcionais", afirma Thomas McDonald, chefe de estratégia da Equity Internacional, empresa de Zell que participa da Brascor.

Anônimo disse...

A bolha que desestabilizou a economia americana não é imobiliária, foi uma bolha financeira. Os imóveis foram os bens-alvo. Há muitas diferenças entre a econômia brasileira e a norte-americana, uma delas é a cultura da hipoteca. O sistema hipotecário foi quem implodiu a economia deles, consequentemente o dólar, e os imóveis apareceram como os vilões.
O fato que ocorre em nosso país não tangencia o ocorrido nos EUA. Há défciti habitacional no Brasil. Imóveis são valorizados à medida da procura pela população, sob a medida da oferta do mercado, quando há investimentos na estrutura das cidades e também quando começam a ficar "raros" como é o caso de São Paulo, em Brasília o governo não dá terrenos para projetos habitacionais de grandes proporções como ocorre no resto do país, ele vende os terrenos para as construtoras, o que faz o valor geral dos imóveis começar alto.