30 de jan de 2011

Australia: Um dia a casa cai

Este texto é excelente. Retrata a situação da Austrália que é semelhante à do Brasil. Se você trocar a palavra Austrália por Brasil no texto ele se aplica integralmente ao nosso país.
Grande abraço.
Faz tempo que queria dar uma analisada nos numeros do Mercado imobiliário Australiano e tentar entender o que esta acontecendo. A ideia não é fazer uma previsão do que vai acontecer, pois acho tolice tentar adivinhar o futuro, pois para mim futuro é algo que não existe e depende das ações do presente e do agora.
O que acho interessante é analisar o cenário macro, como faço e fiz muitas vezes aqui no blog, com o intuito de analisar os possíveis riscos e oportunidades no mercado.
Já discuti algumas vezes aqui no blog sobre minha opinião do mercado imobiliário australiano.
Sem muitos rodeios o resumo do que acho do mercado imobiliário na Austrália é:
-  Relativamente caro em relação aos países desenvolvidos
-  Altamente endividado
- Com iminente risco de um colapso, e colapso homérico
Comecei o post com a minha conclusão, mas acho que antes deveria explicar o porque acho isso e esta é a intenção do post.
Primeiro o motivo que o mercado imobiliário na Austrália é caro e principalmente subiu muito nos últimos anos.
Geralmente o bom senso diz que o mercado imobiliário na Austrália os preços sobem porque existe mais oferta que demanda. Seria tolo em discordar com esta assertiva, pois de fato isto é verdade, mas por incrível que parece este não é o único motivo, na minha opinião, que justifique, o aumento absurdo dos preços dos imóveis na Austrália.
Na minha opinião os motivos são:
- Alta aspiração cultural da população australiana em possuir o próprio imóvel
- Baixa taxas de juros
- Imigração
- Constante baixo desemprego devido ao Mining Boom.
- Aumento salarial médio devido a demanda no mercado de trabalho.
Vou começar explicando a questão da baixa taxa de juros, que acho que é o ponto mais relevante em toda esta história. Mesmo assim é uma coisa que a maioria das pessoas que emprestam dinheiro não prestam a devida atenção quando vão fazem um empréstimo.
Eu chamo isto de efeito casas BAHIA. A analogia é que a pessoa que vai comprar algo não esta interessada em saber  quanto que será a taxa de juros, mas se será capaz de pagar as prestações mensais.
Hoje a divida media de um empréstimo imobiliário na Austrália é de 287mil dolares. Contanto que hoje (Janeiro de 2011) a taxa de hipoteca variável é de 7,8%, então, o custo de serviço desta divida é de 22,386 dolares por ano ou 430 por semana.
Acho que ai que está a grande pegadinha que os bancos não querem que as pessoas percebam, pois assim continuam “enganando” a população que não sabe fazer conta e fazem mais dinheiro.
Não muito tempo atrás, em junho de 1989, esta mesma taxa era de 17%.
Fazendo a conta simples sobre os mesmos 287mil o custo da mesma divida seria 48,790 por ano ou 938 dolares por semana. Sim isso mesmo a mesma divida seria 118% mais cara de servir.
Esta começando a entender porque as pessoas com a mesma renda pode bancar uma casa muito mais cara?
Assim, ai vai a minha primeira “conclusão” da minha teoria. Preço de casa é mais uma função de taxas de juros do que simples forças de oferta e demanda.
Eu coletei alguns dados do ABS (Australian Bureau of Statistics) com preços de casas médio, divida agregada de hipotecas, renda media, taxas de juros e etc e tentei de alguma forma fazer senso de toda esta informação e reforçar os pontos da minha teoria.
Peguei os dados de 2002 para cá. Os dados de 2011 ainda não foram divulgados, mas tenho ate Setembro de 2010 e digo que fiquei deveras preocupado com o que vi.
O primeiro gráfico que queria mostrar, que acho que é o maior indicativo se um mercado esta caro ou barato é a relação entre preço médio das casas dividido pela renda media. Este indicador é interessante, pois ao longo do tempo ele evita distorções inflacionárias. Basicamente, em outras palavras, ele indica o quando que o cidadão médio precisa trabalhar para pagar sua casa por inteiro.
O gráfico mostra que cada vez mais os australianos tem que trabalhar mais para pagar pelas suas casas. Isto é como uma moeda que tem dois lados. Para quem não tem casa, isto é pessoas jovens e de baixa renda, tem cada vez mais dificuldade de entrar no mercado. Entretanto, pra quem já está no mercado com uma casa isto é bom, pois acontece um fenômeno que os economistas chamam de “wealth effect”. As pessoas se sentem mais ricas porque o valores de seus ativos sobem e acabam gastando mais dinheiro e inclusive pegam empréstimos nos bancos usando as próprias casas e ações que subiram em valor para gastarem o “dinheiro” que os ativos criaram.
Esta entendendo porque banco adora que os preços subam e os juros fiquem baixos? Pois assim, todo mundo pode se alavancar mais. Se esta se perguntando o que é alavancagem acho que precisa ler este outro post  (como ficar rico honestamente).
Devido a década de 2000 os juros estarem muito baixos em relação a outros períodos e quase não ter tido crise na Austrália, tirando a que teve em 2008, mas aqui as consequências foram mínimas, os preços das casas subiram, mas não se iludam a quantidade de divida na Austrália cresceu também e MAIS DO QUE O PRECO das CASA!
Veja o segundo gráfico
Nestes quase 9 anos o preço médio das casas subiram de 240mil para 495mil. Isso da um aumento de em media 7.7% ao ano ou aproximadamente 106% neste período.
Enquanto isto, agora pasmem, a quantidade de divida imobiliária na Austrália cresceu de 326bilhoes de dólares para 1,04 Trilhoes de dólares. Em termos percentuais isto é um aumento de 14% ao ano ou aproximadamente 219% neste período.
Esta é a parte que começo a coçar minha cabeça ao mesmo tempo tentando entender o “milagre” que aconteceu e preocupado com as consequências deste digamos, excesso.
Não há sombra de duvidas que isto é uma bolha, na minha opinião, que esta colocando uma alta pressão na população australiana, principalmente naqueles que emprestaram altas somas de dinheiro apenas preocupado se pode pagar a quantidade mensal e na esperança que os preços continuaram a subir pra sempre 7% ao ano e assim continuarem a emprestar mais e mais.
Agora me pergunto a que custo a farra pode continuar? Pra mim, o custo do aumento da divida foi alto demais e se continuar assim a porcentagem da renda indo para pagamento de divida vai aumentar cada vez mais e também a economia poderá entrar um estado inflacionário ou de retração de crédito.
Para demonstrar minha preocupação fiz um outro calculo que é a divida media por cabeça e o quanto isto representa da renda media anual.
Em 2002 a divida por cabeca era de 16,4 mil dolares e a renda media era 45,5 mil. Isto da uma relaçao de 36%. Em 2010 a divida media por pessoa é 46,3mil dolares e a renda media é 68mil. Em termos percentuais a relação aumentou pra 68%. Isto é mais uma indicação que a quantidade de grana da renda indo para o pagamento de divida é bem maior que 9 anos atras.
Mas se voce estiver perguntando, mas porque a coisa ainda não despencou na Australia, se nos EUA as coisas despencaram com menos excesso. Ai que vai a minha argumentação do mercado de trabalho e a China.
Eu acho que o qua ainda seguram os preços de casa altos e a farra de crédito é que o baixo desemprego e os juros ainda  baixos permitem quem tem divida honrrar o pagamento da divida e pra mim a qualquer momento este elo fraco pode arrebentar e se arrebentar as consequencias serão horrorosas.
Não quero me alongar muito no posto, pois ja esta ficando muito grande, mas o que acho que ainda segura esta bolha na Australia é outra bolha que ja falei que é a bolha na China.
Considerem estes dois posts sobre o assunto
Não sei quando que a coisa vai desandar mas eu estou em alerta monitoranto a China, o desemprego na Australia e as taxas de juros, pois não quero estar complacente de boca aberta se a coisa desandar, pois dizem que as melhores oportunidades estão nas crises.
As coisas ainda podem andar irracionais por muito tempo. Quem sabe mais uns anos. Nao sei… pode ser mais 5 ou 10 anos, por isso não quero me fazer de tolo e dar uma data, nem menos um ano.
Como disse não é minha intenção aqui adivinhar o futuro, mas entender os sinais quando eles vierem.
Pra finalizar queria colocar o grafico dos juros hipotecarios bancarios medios e a taxa de juros do banco central australiano e o spred dos bancos.
Perceba que em 2008 quando teve a crise imobiliaria nos EUA e consequentemente a crise de credito mundial o custo do credito aumentou para os bancos o que tem colocado pressão nos bancos a aumentar os juros, mesmo que o banco central tente mante-los baixos.
Repare que os spread que era cerca de 1.8% a 2% agora esta consistentemente acima de 3% nos ultimos 2 anos. E é como uma faca de dois gumes, quanto mais a economia melhorar na Australia, mais os juros terao que serem aumentados para conter a inflaçao e mais pressão colocará no pagamento da divida pelos endividados.
Então, aperte os cintos que um dia casa cai.

4 comentários:

Anônimo disse...

Caí nesse blog meio q por acaso, mas achei sua última análise muito interessante. Vc conhece o blog zerohedge (americano)? Eles fazem análises refinadas e realistas (ao contrário daquele monte de lixo de permabull que brasileiro gosta) parecidas com essa que vc fez, recomendo acompanhar. Um indicador que acompanho semanalmente é o Baltic Dry Index, já ouviu falar? Dá uma olhada nele também pelo site da bloomberg.

Anônimo disse...

Bolha da Internet e Bolha dos Imóveis em Brasília – Qualquer semelhança é mera coincidência?


Provavelmente você deve se lembrar da chamada bolha das ações de empresas ligadas à internet que ocorreu por volta do ano 2000 e que culminou na evaporação de muitas economias familiares nos Estados Unidos (e que afetou o mundo todo, pra variar). Como funcionou aquele mercado? Era simples: fulano e ciclano tinham uma empresa de internet e resolviam abrir seu capital para venda de ações (IPO) para com isso se capitalizarem. Um seleto grupo de “investidores” compravam essas ações a preços módicos, com compromissos de novas compras a preços mais elevados. Assim, entre a primeira e a segunda compra se estipulava uma diferença de preços de 20% maior por exemplo, depois outra compra com preço 40% superior a segunda e assim por diante. O mercado observava a subida daquelas cotações. Não era raro que houvesse valorização de 100% em pouquíssimo tempo. Alguns analistas de mercado (depois se descobriu que eram remunerados por isso) faziam análises dessas ações e as recomendavam em rádio e TV: “Olha a ação da empresa X valorizou 100% no último período e há nela grande potencial de retorno”. Nesse momento, esse pequeno grupo de “investidores” detentores dessas ações as revendiam (já num patamar de valor assustadoramente alto) ao investidor comum, pai de família, aposentado, que assistindo TV acreditou naquele fabuloso desempenho e apostou ali suas economias. Com isso, milhares de famílias ficaram com o mico na mão e, após comprarem, viram os preços despencando até que essas ações viraram pó (em alguns casos as famílias tiveram inclusive que arcar com o prejuízo que algumas dessas empresas causaram).
Em Brasília, o preço do metro quadrado de uma casa no Lago Sul saltou de R$ 1.500,00 para R$ 11.000,00. Muitos dizem, não há bolha! O metro quadrado, na planta (para ser entregue daqui a dois anos), de um apartamento no Noroeste, já está sendo negociado a mais de R$ 12.000,00. Isso nos remete a seguinte constatação: uma família de classe AAA segundo as estatísticas oficiais (mais de R$ 20 mil de renda por mês) já não consegue mais comprar um apartamento em Brasília. A Capital federal é o único lugar no mundo onde uma empresa que não conseguiu vender uma unidade aumenta o seu preço ao invés de abaixá-lo. Mas como explicar desempenho tão excepcional? Na minha opinião, ocorre o mesmo que aconteceu com a bolha da internet. Houve um aumento artificial de preços nos imóveis e, agora que está num patamar inimaginável, fora de qualquer parâmetro de razoabilidade, chegou a hora de se livrar do ativo oferecendo-o a algum trabalhador, pai de família ou aposentado desavisado que acredita nos “especialistas” (construtores e corretores) de que a linha ascendente do gráfico de valorização é uma constante e que se perpetuará. Dizem uns: “Brasília é diferente!”, “Brasília é uma ilha de prosperidade”. Concordo, isso é verdade. Mas ultrapassamos os níveis de razoabilidade há um bom tempo. Assim como nas ações das empresas de internet, os preços dos imóveis em Brasília orbitam na estratosfera. O final dessa história nos já conhecemos.

jose disse...

concordo com o q vc diz de australia, mas discordo dessa moda de chamar aqui (e na verdade qualquer coisa em dia de bolha, estamos numa bolhamania).. vai uma noticia fresca sobre aud
By Bloomberg News
Feb. 16 (Bloomberg) -- Australia’s four biggest banks and their New Zealand unit may have their ratings cut by Moody’s Investors Service on concern that access to overseas markets for funding will be “significantly restrained.”
Australia & New Zealand Banking Group Ltd., National Australia Bank Ltd., Commonwealth Bank of Australia and Westpac Banking Corp. hold Moody’s second-highest Aa1 rating. They’re likely to remain in the Aa category after the review, Moody’s said in a statement today.
Moody’s said funds from capital markets account on average for 43 percent of the lenders’ liabilities, making them vulnerable to shifts in investor confidence. Still, the banks have bolstered local deposits and curbed a funding shortfall, an analyst at Southern Cross Equities Ltd. said.
“Moody’s seems about 12 months too late with this concern,” T.S. Lim, an analyst at Southern Cross in Sydney, said by telephone. “The banks have just reported and they’ve shown wholesale funding isn’t an issue for them anymore.”
Westpac “continues to attract strong investor support for its wholesale funding,” Australia’s second-largest bank said in a statement. “The group has taken a number of steps in recent years to diversify its funding sources and improve its funding tenor, allowing it to continue to support its customers.”
Customer deposits rose A$8 billion ($8 billion) in the quarter ended Dec. 31, helping Westpac buy back $2.1 billion in government-guaranteed bonds, the Sydney-based bank said yesterday. A further A$7 billion in term wholesale funding was raised in the three month period, it said.
The ratings outlooks for ANZ, Commonwealth Bank and Westpac had been negative since March 2009, and NAB since August 2008, Moody’s said.
“The review will focus on the Australian banking system’s structural sensitivity to conditions in the wholesale funding market,” Patrick Winsbury, a Sydney-based senior vice president at Moody’s, wrote in the note. Market funds comprise an average
43 percent of total liabilities for the four banks, he said.

Reducing Dependence

ANZ, Australia’s third-largest bank by market value, has “been working hard” to reduce its reliance on wholesale funding, which now accounts for about one third of the Melbourne-based lender’s funding mix, Group Treasurer Rick Moscati said in a statement today.
National Australia Bank, the nation’s fourth-largest lender, is “committed to maintaining strong capital, funding and liquidity positions,” according to a statement from the Melbourne-based lender today.
The bank has raised about A$12.6 billion of unsecured term wholesale funding this financial year as part of its plan to raise A$25 billion to A$30 billion in the 12 months ending Sept.
30.
The Aa2 long-term senior unsecured debt and deposit ratings of New Zealand’s four major banks, ANZ National Bank Ltd., ASB Bank Ltd., Bank of New Zealand, and Westpac New Zealand Ltd., may also be downgraded, according to a separate statement from the agency.
The increase in funding costs is likely to slow, Commonwealth Bank Chief Financial Officer David Craig told reporters last week. The Sydney-based company is the nation’s largest lender.
acho q la vai cair q nem jaca...
parabens pelo site (descobri hoje) e vamos discutindo...

velaepavio disse...

Hey! Pedro Junior!

Este post eh do meu blog!

Enfim obrigado por gerar trafego no Talking Point e no Velaepavio.

Faz o comentarios la no meu blog. que respondo. Abraco

Vela