15 de ago de 2010

Uma análise interessante sobre a bolha imobiliária no Brasil publicada no blog O pequeno investidor - http://opequenoinvestidor.com.br/200...a-em-bras

Uma análise interessante sobre a bolha imobiliária no Brasil publicada no blog O pequeno investidor - http://opequenoinvestidor.com.br/200...a-em-brasilia/

Bolha Imobiliária em Brasília?

empre busquei discutir temas de assunto geral no blog, mas, como brasiliense que sou, não posso ficar calado sobre um tema que é caro a quem mora na capital do país: os altos preços dos imóveis em Brasília. Mas prometo aos leitores que moram em outra cidade que minha abordagem também pretende ser proveitosa para vocês, pois acredito que, em escala menor, algumas cidades do país estão passando por movimento semelhante no preço de casas e apartamentos.
Para que o leitor tenha uma idéia, no Plano Piloto, há quitinetes sendo anunciadas a R$ 220.000,00 (um novo empreendimento em construção tem quitinetes anunciadas a R$ 320.000,00); apartamentos de 2 quartos, vendidos por R$ 400.000,00. No novo setor Noroeste, que ainda não tem uma única tábua construída, os preços são ainda mais elevados: as construtoras anunciam quitinetes por R$ 550.000,00; apartamentos de 2 quartos, de 88 metros quadrados, por R$ 750.000,00; e de 3 quartos (115 metros quadrados), por mais de R$ 1.000.000,00.
Em Goiânia, cidade próxima de Brasília, um apartamento de 3 quartos, com 130 metros quadrados, no Setor Bueno (um excelente bairro), está anunciado por R$ 250.000,00. Um quarto do preço de apartamento similar, e menor, em Brasília. Um outro apartamento no mesmo setor, de 4 quartos, de 200 metros quadrados (quase o dobro do apartamento brasiliense), está anunciado por R$ 500.000,00, ao passo que um apartamento de tamanho próximo, em Brasília, não custa menos que R$ 1.200.000,00, no Plano Piloto. Nem me arrisquei a pesquisar o preço de um apartamento desses no Setor Noroeste! De qualquer modo, quando olhamos para o passado, 4 ou 5 anos atrás, verificamos que os preços dos imóveis dobraram (em alguns casos, triplicaram)…
Não questiono o fato de que o Plano Piloto é uma área valorizada por si só, já que é próxima do centro do poder de Brasília e da maior parte dos locais de trabalho de seus habitantes. Além disso, também é fato que a média salarial de Brasília é bastante alta, quando comparada a outras cidades do país, em razão de concentrar grande parte do funcionalismo público federal e de vários servidores terem incorporado parcelas a sua remuneração no passado (algo proibido hoje). Ou seja, um elemento dessa equação é o fato de que há muitas pessoas com uma remuneração bastante boa, o que garante, em princípio, a possibilidade de que se faça uma economia razoável e se possa pagar uma prestação razoavelmente alta.
Mas será que essa teoria se sustenta? Segundo dados do IBGE, apenas 3,3% da população de Brasília tem uma renda superior a 20 salários mínimos (R$ 9.300,00). Alguém que ganhe exatamente R$ 9.300,00 poderia financiar um apartamento de R$ 500.000,00 pela Caixa Econômica, que cobra os juros mais baixos do mercado imobiliário, pagando R$ 232.002,81 de entrada, mais 30 anos de prestações de R$ 2.790,01 pelo sistema de amortização regressiva do SAC. Ou seja, até conseguiria financiar o imóvel, mas tendo que dar uma entrada de quase um quarto de milhão de reais, uma economia que nem todo mundo consegue fazer.
Mas digamos que haja duas pessoas nessa família, ganhando exatamente 20 salários mínimos cada. Isso facilita o pagamento dessa contas: a família ganha uns R$ 18.600,00 (bruto), podendo pagar prestações maiores e economizar mais. Uma prestação de R$ 2.790,01 de fato não é muito para uma família que ganha mensalmente esse montante.
Mas fazer as contas contando com o dinheiro de um casal diminui a quantidade de imóveis a serem vendidos. Segundo o IBGE, o Distrito Federal, em 2008, tinha uma população total de 2.300.000,00, sendo que 3,3% ganham mais de 20 salários mínimos, que considero uma renda razoável para que alguém consiga financiar um imóvel com preço superior a R$ 500.000,00. Isso equivale a 75.900 pessoas com capacidade para adquirir um imóvel a esse preço. Mas, se considerarmos que todas essas pessoas se casam entre si, são 37.950 casais com capacidade de comprar um imóvel com valor superior a R$ 500.000,00.
Parece o suficiente para justificar a elevação dos preços, não é? Bom, temos que levar em consideração alguns fatores: muitos desses casais que têm renda superior a essa já têm uma vida estabelecida, com casa própria, e não pensam em investir em imóveis. Na verdade, acredito que a maioria desses casais se encontra nessa situação: claro que esse é um raciocínio indutivo, já que estou inferindo isso a partir das pessoas que conheço.
De qualquer modo, façamos a conta considerando que metade desses casais estão interessados e com dinheiro para comprar esses imóveis (18.975 pessoas). Isso justificaria o crescimento dos preços aqui em Brasília? Mesmo com esses fatores restritivos (que estão sendo subestimados!), acredito que não: penso que o número de apartamentos disponível hoje não é suficiente para elevar a demanda ao nível de hoje. Só no setor Sudoeste serão ofertadas unidades suficientes para atender a 3.500 pessoas. No setor Noroeste, serão construídas unidades suficientes para abrigar 40.000 moradores, com preço bastante elevado. Isso sem contar as unidades disponíveis de Águas Claras, da Asa Norte e da Asa Sul.
Outro fator que considero relevante é o modelo de financiamento que está sendo oferecido pelas construtoras: uma entrada razoável, prestações mensais próximas ao valor de um aluguel, prestações semestrais que oneram bastante o orçamento, e uma parte substantiva do financiamento para as chaves (que podem ser financiadas).
Para pegar um exemplo, cito o plano de pagamento de uma unidade de 3 quartos do setor Noroeste, sugerido pela construtora: um sinal de R$ 70.050,00; 120 parcelas mensais de R$ 2.110,00; 10 intermediárias semestrais de R$ 19.980,00; e as chaves de R$ 388.000,00. O sinal é bastante razoável para um casal que ganha R$ 18.000,00 bruto por mês: basta economizar pouco menos de R$ 6.000,00 por mês e em um ano é possível pagar a entrada. As prestações mensais também são razoáveis, mas o casal deve levar em consideração que no período deverá pagar também o aluguel (pois o apartamento não foi ainda construído). Digamos que se pague de aluguel o mesmo valor da parcela mensal: R$ 2.110,00. Isso significa que o casal já tem comprometido R$ 4.220,00 de um salário bruto de R$ 18.600,00.
Para fins de conta, vou considerar que o salário líquido do casal é de R$ 14.000,00. Ou seja, ainda sobram R$ 9.780,00 para o financiamento, sem considerar as outras despesas com alimentação, saúde, viagens e o colégio das crianças.
Mas nosso casal de investidores é bastante diligente e vive com R$ 4.000,00 para manter um padrão razoável de vida no Plano Piloto. Sobram, então, R$ 5.780,00 para economizar. Dessa “sobra” o casal irá tirar o dinheiro para pagar as parcelas semestrais e, daqui a 4 anos, pagar as chaves. A cada seis meses, a economia será de R$ 34.680,00. Como as parcelas semestrais são de R$ 19.980,00, sobrará cerca de R$ 14.700 semestralmente, e R$ 29.400,00 anualmente. Em 4 anos, o casal teria acumulado, sem contar rentabilidade nos investimentos, R$ 117.600,00.
Assim, esse casal poderia pagar os R$ 117.600,00 como entrada das chaves, e ainda sobrariam R$ 270.965,00 para financiar. Se o casal conseguisse um financiamento na Caixa, teria que pagar ainda uma prestação de R$ 2.802,00 pelos próximos 30 anos.
Na prática, o que tenho visto, das pessoas que fizeram um financiamento, é uma falta de preocupação patente com a parcela de chaves. Isso pode levar a uma bolha: as pessoas pagam as parcelas mensais e semestrais, mas não têm dinheiro para pagar as chaves ou para financiá-las. A bomba pode estourar no futuro… como há muitos empreendimentos em construção, talvez esse seja um problema para os próximos anos: mas espero sinceramente que não aconteça. As conseqüências seriam drásticas…
Enfim, voltando a nossa história: o casal teria que fazer um esforço financeiro bastante alto para financiar esse apartamento. E percebam que as premissas que eu considerei facilitaram bastante a vida do casal: não considerei que as parcelas da construtora, assim como o sinal, são corrigidas pelo INCC, por exemplo. Também considerei que esse casal tem uma vida bastante humilde pros padrões da vida no Plano Piloto em Brasília: para que o leitor tenha uma idéia, são poucas as boas escolas que cobram uma mensalidade inferior a R$ 1.000,00 por aqui. Então, se o casal tiver que viver com R$ 4.000,00, um quarto de sua renda disponível teria que ser gasta só com a escola do filho. E se forem duas crianças, então, essa despesa dobra. Além disso, como considerei que o casal é de servidores públicos, desconsiderei os riscos de uma eventual despedida do trabalho.
O cenário também foi beneficamente fictício, para tentar descaracterizar a hipótese da bolha: considerei que todas as pessoas com renda superior a 20 salários mínimos procuram apartamentos, o que não é verdade. Acredito que, sendo ainda bastante parcimonioso, 20% das pessoas estão nessa situação. Considerei, além disso, que essas pessoas não têm luxos pessoais e conseguem viver com uma renda apenas razoável para os padrões da cidade.
Mesmo considerando todas essas premissas benéficas para o investidor, o financiamento só poderia ser pago com uma boa dose de sacrifício pessoal por parte do casal.
Não sei mesmo se há uma bolha no mercado imobiliário de Brasília. Mas não conheço muitas pessoas com alto padrão de renda que tenham a perseverança e a capacidade de economia suficientes para fazer um financiamento do tipo que ilustrei. Na verdade, a maioria das pessoas que conheço com esse perfil ou são perdulárias, ou já têm uma casa própria e não têm interesse em adquirir um imóvel novo. Mas talvez seja eu que não conheça muitas pessoas e o universo de pessoas capazes de adquirir um imóvel a esses preços seja maior do que eu imagino.
Mas, do alto da minha ignorância, o que vejo acontecer me lembra muito as tulipas holandesas do século XVII: o preço delas chegou a um patamar tão elevado que muitas pessoas compravam terras e casas com elas. Mas chegou o dia em que havia tantas tulipas no mercado que a bolha estourou, levando com ela as economias de muitos investidores.

2 comentários:

Cecília Butterfly disse...

Muito bom seu artigo, estou tentando fazer uma análise similiar,
abs e sucesso.
Ana

Pedro Júnior disse...

Cecília, vou creditar o seu elogio ao Fábio Portela, do blog opequenoinvestidor.com.br que é o autor do artigo.
Abraços e obrigado por acompanhar o blog.